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拥有40套房的深圳女房东自述:生活好空虚好无聊

2017-10-14 安静 梵高先生 梵高先生


这是深圳房网上半年的一个帖子,发文时间是2017年3月19日。昨天被一行业大咖翻了出来,觉得挺有意思的,索性就来聊聊。


帖子讲述的是是一位深圳女房东的无奈和空虚,原标题是《作为房东,人生意义在哪?》——



不愿点开图片的嬾,给你们转述下原文——


来深十几年了,业余时间喜欢研究楼市和配置资产操作。自己开店的钱有结余都投进来了。如今福田,罗湖,南山和宝安都有房产。主要集中在福田和罗湖的学区房。南山主要是科技园一带。


总算下来有40多套了。每月从月初收租到月尾。今年店效益一般,也想换个活法,就把店关了。出去玩了几个月,回来就剩下房东一个社会身份了。也在研究风投和股票,但是钱到一定基数就是个数字,没什么感觉了。找不到其他奋斗的方向。心好累。人没目标了太空虚了,连时间都变得压抑。


帖子的真假我们暂时不去讨论(事实上100%吹水贴),我们姑且就当这个帖子是真的吧,我们不妨来算算这位女房东的身家。


YY一下,这位女房东的资产配置不妨设为40套,相较于罗湖,福田和南山的学区房的水位更高,我们不妨假设她:罗湖和福田总共30套,南山10套。再细一点:罗湖20套学位房,10套非学位房。福田5套学位房,5套非学位,南山科技园5套房产。而且,都是名校的学区房。


因为这位女房东的偏好是学区房系列,我们先来普及一些最新的学区房数据。为些安静调取了一些有证有取的数据——


据教育局今年上半年公布一组数据深圳市公办小学缺口是约4.63万个初一基本平衡。预计到明年小一学位缺口可能达到6.1万左右公办初一的学位也有可能出现大约3000个左右缺口。


一句话概括:深圳的学位房狠紧张。事实上,全国核心城市或者非核心城市的学校资源,一直供不应求,长期的教育资源不足,才出现了广州首发的“租购同权”一说。


不得不说,这位女房东的眼光确实挺独到的,学位房一直是硬通货。数据显示,从2011年以来的6年时间里,深圳名校学区房均价涨幅高达248%!


而且,从2012年后,初中名校学区房均价,就开始跑赢深圳全市均价。到了2016年,这种价差价最高的时候,差不多达到了5万/平。


而深圳三大知名高中附属初中的学区房:这两年价格基本都维持在10万元/平方米以上。另据@搜狐焦点深圳 资料:2017深圳学区房价格,深圳10强初中名校学区房全搜罗,最高报价21万多/平。


这时候有人可能就会问了:帝都的学区房不是说最近降了10%嘛 ,深圳应该也惨了吧?不好意思,真相大相庭径:深圳名校学区房房价成交依然不错,不降反升,成交量也非常不错。


比如景田某个带福田外国语学校的学位房,去年同户型报价650万,今年在710万。而有着深圳高级中学学位的东海花园,最近就成交了18套。截止9月12日,百花名校学位房报价,较年初上涨5-8%。(数据来源于深圳学区房攻略)


好了,我们来具体算算这们女房东的身家,如果按这位女房东在罗湖拥有10套学区房和10套非学区的话。那么她在罗湖的资产是多少?我们首先来看看罗湖学位房的价格——


这张图是2016年的数据了,最新的安静没有找到,作为深圳历史最老的区域,罗湖比较著名的名校主要有深圳中学初中部、翠园中学、桂园中学和罗湖外语学校、深圳小学、荔园小学、红岭中学等。


学区房的价格在53000-76500元/平米不等,比罗湖区平均价51000元/平米(2016年)高出2000-25500元/平米,溢价率根据各楼盘楼龄与品质差异在4%-50%之间。


我们取中值计算,大概算个6.5万/平的样子,老罗湖学位房的分布,大概是30-40m平左右的一房一厅,50-70平的二房。我们折合就按50-60平算吧。那么,这位女士在罗湖的10套学位房的总资产就到了3250万-3900万左右左右。


非学位房呢,面积可能相对大一些,以70平的二房来计算,按照10月份罗湖房子的二手房均价4.7万来算,则总价大概在3290万左右。



也就是说,这位女士在罗湖的房子的总资产可能达到了6540万-7190万左右。


算完了罗湖,我们再来看看她在福田的房子值多少钱。按照预想的那样,这位女士在福田拥有5套学区房,5套非学区房。福田的学区房多少钱呢?安静再放一张4月份的名校学区房的图——


同样的2016年的数据。福田的主要名校有深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学、福田外国语学校、百花小学等。


校学区房的价格在79000-110000元/平米不等,名校学区房的价格在79000-110000元/平米不等,比福田区平均价69000元/平米(2016年)高出10000-42000元/平米,溢价率在15%-60%之间。


同样取中值计算,名校学区房大概在9.5万左右,折合就按50-60平来计算,则5套名校学区房的总价值在2370万-2850万左右。再加福田的5套非学位房(同样以70平计算),折合10月份6.2万左右的均价。



算了一下,这位女士在福田的房子的总资产达到了4540万-5020万。如果再加上南山科技园的10套非学位房产,均价7.3万,按70平计算总共5110万左右。



总结一下前面的推算:


20套罗湖的房子的总资产6540万-7190万。

10套福田的房子的总资产4540万-5020万。

10套南山科技园房子总资产5110万


按照最保守的估算,这位人生赢家在深圳的总资产就达到了1.62亿-1.73亿.当然,这里面还提到了收租。那么,50套房每个月收租多少呢?


安静就不展开了,给一个总的数据吧,按月租金64元/月/平米来计算的话,40套房子均面积60平来计算的话,大概每个月能收15.3万左右的房租。


也就是说,一年啥也不干,躺着就能收184万左右的租金。按这位女士的持有时间来看,就算个5年吧,5年租金总共920万。



当然,这是大致的估算,房子的估算面积可能相对保守,而且里面的部分学区房的房价数据也只是在2016年的时候,全部取的均值。高明一点,10亿也不是完全没可能。


最高明的玩家,比如说之前安静5月份曝料的那套房产:深圳华侨城成交的一套临湖独栋大别墅总价3亿,单价54万一平,轻松赚2个多亿。40套=1套,眼光胆色绝伦。详情请见:单价54万/平,深圳一独栋别墅卖出3个亿…


事实上,深圳亿万身家的人也比比皆是。最新的《2017胡润财富报告》显示:深圳有5200个亿万富豪家庭,平均每170人中就有一个千万富豪,在千万资产高净值密集城市中排名第六!


这是货币洪流下的社会真相。世界上,有人负责挖金矿,也有人负责掉坑。这是思考方式的不同与认知的不同而造成的。这些年,很多人错过了房子的黄金时代。为什么?因为认知的错位。


房子有没有泡沫,当然有。然而,信息大爆作时代,这个社会最大的泡沫其实是迎合基层的、感性的麻醉剂,比如说白岩松,比如说马云,比如说“诗和远方”的高晓松。


这些话都说的很好,只是偏感性。而真话与理性的观点,大部分其实都是很难听的。欧神说,毁三观,以上全错,不是没有道理。不鼓励炒房,只是,要感性的生活,更要理性的看待这个世界。他勉,更自勉。


高房价是原罪,而40套的女房东的童话故事,在房住不炒的基调下,在现今的楼市逻辑下,也只适合回味了,已然成为历史。但是,仍旧触目惊心。


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