Quantcast

突发!历年来全国罕见!广州番禺化龙镇明经村村委发生爆炸!原因...

抖音百万粉丝网红狗头萝莉,不雅视频泄露事件

阿里交了180亿罚款,事情就能过去吗?

清明,我去了夹边沟

深度解读 | 姜文《让子弹飞》

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

自由微信安卓APP发布,立即下载!
查看原文

被马光远指“房价寒碜”的西安楼市,真相是怎样?

by 梵高先生



最近,任志强又开炮了。在最新的发言中,任表示:为什么你们老觉得房价高,我觉得还早着呢……不改往日真性情,堪称地产界的炒鸡直男。而在发言中,他也明确抛出几个数据——


1、全国所有的地级市都加起来,平均房价不到四千块钱,到今年为止十月份的统计数字,全国的平均房价,平均房价也就是七千块钱。


2、我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市,所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,全国平均普遍下来,我们的房价离合理水平还差的很远。


这两句话很有意思,因为是平均数。就好像深圳突然发布了一份行业月薪指导价格一样,咋一看:妈蛋,我的月薪又拖了深圳人民的后腿。一样一样的。


只不过不一样的是,如果把房价的量级比作两个天平的话,抱歉,你已处在中国房价最顶端的城市——深圳。


那么,城市房价的低谷在哪里呢?说习惯了深圳楼市,这次,我们不妨切换个角度,详细说说西安的楼市,因为西安的房价均价11月份刚刚破万。而且还是官方公布的。


恰巧,另外一名知名公众人物对于这个城市的房价也发表了同样的评论,只不过他的炮火更加猛。


大概是11月9日的时候,著名经济学家马光远老师参加了西安本地的一场高峰论坛活动,作为特邀嘉宾,他说——「还觉得西安房价高的,可以出去了」「我到西安我敢讲,你们任何时候买房都是对的」「西安这个城市的价格,放到全国太寒碜了」。


其火力比任志强先生有过之而无不及。当然,事后在微博上,马光远老师也遭遇到西安本地诸多网友的炮轰,引起各路吃瓜网友的围观。


安静倒也不是想特别的讨论这件事,只想说说个人对于整个西安楼市的看法。因为某种特殊原因,安静间歇性的在西安滞留了大概半年左右的时间。在这期间也频繁跑了大概50个左右的楼盘。


不敢说对西安楼市了如指掌,但至少认知深入了些,索性就放开来聊一聊,年底了,也算是一个阶段性的总结。抛玉引砖,如果说的不对,可能是安静能力有限,大家也多担待些,大概是这样。


1、暴涨1年后,西安楼市遇冷,但仍是全国良心城市


其实对于西安楼市的态度,早前安静就有一篇文章《朋友对赌:西安房价明年将涨到2万/平?》写过类似的观点,在文章中安静对2017年西安楼市的未来的走势归纳为八个字:短期看跌,长期看涨。如今,这句话的前半部分已经得到验证。


整个下半年时间,西安楼市的整体情况表现都不是特别好。从去年10月份到如今,观望气氛特别严重。我有一个在本地做直播的朋友,从去年开始,每周都会和粉丝开视频,聊当下的西安楼市。


到了下半年他告诉我:我的粉丝上不去了,仿佛已经到达了极限。我问为什么,他说,观望的太多了,以前的的在线观看量平均差不多能到5000,现在勉勉强强到2000、3000,还得求神拜佛让粉丝转发直播链接。


到现在为止,西安房价均价目前还算良心,这才有了马光远老师这么几句金名出来。这是其一。


2、楼市分化明显,开发商不降价甚至拿不到地


其二,临近年底,开发商纷纷降价跑量,很多朋友给我的反馈是:这个楼盘是我7月份买的,到现在再去看一些,价格是纹丝不动。其中某些楼盘推出的新房还出现了不同程度的下跌,最夸张的,西安某名房企推出的房源相比之前的预期至少跌了20%左右。


理由无他,因为价格太高,开发商备不了案,房管局也不批。而且更严重的是,2016年10月-2017年5月这段时间,因为楼市过火,也出现了很多开发商违规销售的,比如说没有拿到预售证就偷偷开始卖的,比如为外地客户提供虚假社保捏造购房资格的,比如说违规宣传的。


最终的结果是:有一些开发商在本地很难拿到地。再加上年底冲业绩,最终只能妥协,响应政策主动降价。最终的结果是:还没开盘呢,楼盘基本已销售一空。再推房源也只能偷偷的卖,而且排号的人也奇多。这时候开发商只能退而求其次,按照首付款的比例进行选房。


比如说交全款的先选,交80%的再选,交60%第三批选。到了30%的首付这一块,基本已经没房可选了,只能干等下一批。这让我想起了那句2017年那句最经典的话:全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!


印象比较深刻的是,一位年轻妈妈基本是哭着讲述她的选房故事:“我都一天没有给孩子喂奶了,只为了选房,没想到最终还选个顶楼”。旁边的人劝他:“你就知足吧,我都排了两批了,有顶楼不错了,现在还没选上呢。”


这个场面的出现,间接说明了本地人置业的需求是真实存在的,即使被消化了一部分。面对这么严苛的购房条件,要知道买房者都是掏真金白银出来购买的。那么,这是不是就说明西安的楼市就有“炒作”的价值呢?


3、西安楼市到了启动的前夜嘛?


也许是安静的渠道有限,但目前来看,还没出现这么一个信号。这两年时间以来,在众多炒房团介入的情况下,安静听的最多的炒房团入驻的城市,除了重庆、成都、杭州之外,作为陕西的省会城市、新一线、一个均价才刚刚破万的房价低水位城市,好像并没有看到西安的身影。


当然,这倒不能说炒房团的判断完全准确。但是,从侧面角度来说,这只能说明一个问题:西安的楼市行情,虽然上涨了,可能还未到启动的前夜。西安虽然作为西北城市人口的流量口,但近些来看人口的增长并不明显。



常住人口增长2010-2015年间西安约23万,贵阳约30万,昆明约31万,成都约61万,郑州约90万。这里面有明显的差距。


坊间有一个说法是,就算是新一线城市的评比,西安也是跟8有缘分,什么八水绕长安,八大奇迹,排名第八。而评分不高的主要原因就是人口不达标。所以,从这几年开始,西安一直在放开落户政策。



而且对于明年西安房价破两万的打赌,也有网友回复——


横向比也不太可能,西安目前人均GDP1万美元出头,房价大概也就是1万人民币,大连和高雄的人均GDP2万多美元,均价也就是2万人民币,大概就这个水平。


西安的房地产要均价上2万,大概还得8年左右,毕竟西安房地产均价从4500涨到9000也用了8年多。西安的土地供应也比较接近高雄和大连,总体上不缺地,而且和大连高雄一样是以重化工业和制造业为主。


这里面提到了两个很重要的点。一个是人均GDP,一个是土地供应。这也是关键性因素。


4、大鱼吃小鱼,本土房企频遭并购


说到土地,说句题外话,其他不说,马光远老师有一句话让我很认可——


西安房价为什么这么低?一个重要的原因就是好房子盖不起来,大量单位盖的很多烂房子占据了非常好的位置。西安城市是一个古董,市中心的东西很难拆。


外来开发商想进军本地市场,基本是拿不到什么好地块的,因为早已被本地市场瓜分完了。如果要进军,只能通过收购本地房企的方式进行开发。


所以,安静浪迹这50个楼盘的时间里,有20%以上的比例是外地房企收购后的。最猛的一次,安静一个下午跑了三个盘,全是品牌项目,而三个品牌项目的前身全是本地房企开发的。摇身一变,这些楼盘的受欢迎程度大大提高。


曾经有媒体统计过,从2015年开始,西安地产“一哥”天朗将旗下多数项目转让融创开始,到后来万科集团联姻威龙地产、中铁建集团、荣华集团、长建地产、真爱地产、宝天集团等,到碧桂园集团收购锦绣天下和西安瑞景地产,到宏府集团携手海亮和当代置业,再到海亮地产与和记万佳集团联合开发项目....


在过去的5年时间内,西安外来房企逐步进入,连续5年销售“霸榜”——



外部力量的介入,开始使得西安楼市终于有了起色。也开始逐渐改变原有楼盘的品质,虽然变化没有预想中的大,但比之前确实要好多了。当然,这是题外话了。


5、西安楼市未来走势?


其实这个命题仍旧有点瞎子算命的感觉了。但安静也确实不要脸的说过:长期看涨。作为房价均价刚刚超过1万/平的城市,所有问题都在发生改变。最近一个饭局接触到一个圈内人士,算是ZF层面的吧。


原话记不清了,大概是这个意思:西安房价如果上不来,外来人口的吸引力会更弱。房子在涨的同时,我们也在致力于建设更好的房子与配套。正如那句话所说:高房价虽然被人骂,但至少也说明了这个城市的吸引力充足,不会被人嫌弃。但是,不可能像去年那样了~


对此,安静的理解是:在习惯了房价开火箭之后,我们或许也要习惯摩拜小单车~


————————————————

PS: 犹豫了半年,在朋友的耸勇下,最终还是开了个小密圈。天天研究房地产,渐渐也有了一些沉淀,不敢说是精华,但至少也不会是糟粕。想撩我的,到这里来吧,也许,对你有帮助~对了,想进交流群的也可进公众号界面,让“梵高先生的小助手”拉你进来。啦啦啦~


你可能还想看


    文章有问题?点此查看未经处理的缓存