选聘物业企业，容易引发纠纷的6个关注点

笔者在今年（2022年）接触

选聘新物业的小区时，

发现业主委员会和选聘工作小组

会根据小区的实际情况，

拟定选聘物业企业的标准、服务等级、

人员配置要求、物业服务价格区间等，

但是在具体实行中，

存在要求及标准模糊的情况，

常常容易引发矛盾。

现就选聘物业企业的标准，给出几点建议：

1. 选聘小组组织确定参加竞聘的入围物业服务企业（已按规定缴纳竞聘保证金），要在小区显著位置如实展示企业简介、营业执照、在管项目业绩、拟派项目负责人简历等。（建议相关情况如实细致公示）

2. 应聘企业应有良好的社会信誉，具有本市行业主管部门颁发的物业服务行业信用手册，未曾被本市物业管理行业列入失信企业信息名录。（建议明确规定具体考察年限）

3. 建议拟定叁年（1+2年）合同，合同第一年期满前两个月，由业主委员会与物业服务企业双方共同确认的第三方机构开展一次物业服务满意度调查，调查费用各承担50%。

调查有效样本量不低于总户数的三分之二，按“满意、基本满意、不满意”计算。满意率不低于规定标准时，自动延续2年；满意率低于规定标准时，合同自动终止。（建议拟定满意率标准高于75%）

4. 对于汽车停放服务费，一般会规定价格区间，停车管理费相对应的也在一定的区间之内。建议将停车管理费的标准定为汽车停放费用的具体百分比。

5. 公共收益分配问题，根据《民法典》公共收益的分配原则，建议汽车停放费用的30%（含停车管理服务费和税费）补贴物业服务费用，70%归全体业主所有，每半年进行一次结算。建议其他公共收益，如广告费等，30%（含税费）补贴物业服务费用，70%归全体业主所有，每半年进行一次结算。

6. 新物业服务企业进驻小区服务6个月后，建议业主委员会邀请区级行政主管部门（或第三方公司）就合同履约情况开展专项检查，并将检查情况通告全体业主。

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