【法眼看天下】借名买房，房子到底是谁的？
《丽姐说法》是淄博电台FM106.7和AM801每个周日早7:30-8:30双频播出的《法眼看天下》节目的一个新栏目，主持人刘玲，主讲嘉宾徐文丽律师。普及法律知识，提供法律帮助，欢迎关注——丽姐说法。本期节目关注借名买房。点击可收听本次节目录音。
【本期关注案例】
2014 年大学毕业后，李某留在主城工作，她一直租房居住，月租金两千余元。2016 年 3 月，李某认识了重庆九龙坡籍男子小高。经过一个月的接触，双方确立了恋爱关系。2016 年 5 月 25 日，李某以男友小高的名义通过按揭的方式购买了一套楼房，首付款12 由李某支付给开发商。李某称，因为自己在区县老家有一套按揭房，现在如果再署名买房，就要承担贷款利率上浮和首付款比例上涨的风险，所以就单独写上了男朋友的名字。到了 2017 年 4 月，恋爱中的男女分了手，房子随后也就成了双方争吵的焦点。小高表示，近 12 万元的首付款和相关费用，是自己从李某处借来的，并不是李某所说的借名买房。李某表示，自己只是借名买房，而不是借钱买房。为此她还出示了当事置业顾问付小姐所做的证词。置业顾问付小姐愿意向法庭证明，因为考虑到首付比例和利率问题，李某在购房现场决定只写下男朋友小高的名字。协商无果，李某向当地法院提起诉讼，而小高则表示，自己拥有充分的材料，证明房子是自己的。
什么是借名买房？
出于种种原因，借名买房在现实生活中经常遇到。所谓借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权，一般是出于以下三种原因：第一是不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人的名义购房；第二是通过银行抵押贷款购房，不具备贷款资格的购房人以有贷款资格人的名义购房；第三是为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。关于借名买房协议的法律效力，要根据不同的借名买房情形，予以认定。只有在借名买房协议有效的前提下，实际购房人向房屋产权登记人主张房屋的所有权，才有可能得到法院支持。
借名买房如何处理？
借名买房是当事人意思自治的结果，属于合同行为。根据合同自由原则，合同行为不违反社会公德、社会公共利益以及强行性法律规范的，通常应认定其有效。借名买房合同有效的，产权登记人应严格按照双方的约定履行合同义务，并在条件允许的情况下协助实际出资人办理过户手续，使其最终获得房屋所有权。司法实践中，当事人能够提供借名买房协议、出资以及房屋使用情况的证据的，法院应当认真审查，以认定房屋的实际权利人。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。
如借名人违反相关政策、法规的规定，借他人之名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形。由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，但买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。
关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人的买卖合同是否有效的问题，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。
赠与关系
随着房价的不断上涨，父母为子女购置婚房、“父母出首付，小两口付房贷”已经成为年轻人结婚购房的普遍做法。根据我国现有法律规定，上述情况中父母出资的性质应认定为对子女的赠与行为。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”也是就说，当事人无证据证明父母是借子女名义购房，或者其赠与行为是针对当事人双方或单方的，婚前为子女购房出资视为对子女单方的赠与，婚后为子女购房出资视为对子女夫妻双方的赠与。
【河北廊坊中院】子女出资买房登记在父母名下，是赠予还是借名买房？
借贷关系
实际出资人与产权登记人之间存在借贷关系的情况一般包括：1.在权属争议中不能提供证据证明双方存在借名买房合同，或虽存在借名买房合同但该合同无效的，实际出资人有权向产权登记人主张其债权。2.婚前父母为子女购房出资的，若有证据证明该出资实为子女向父母的借款的，应认定双方存在借贷关系，不再认定父母的出资是对子女的赠与。3.婚后父母为子女购房出资的，即使父母与子女之间签订了借款协议，存在争议时也还需经子女配偶确认，方可认定双方的借贷关系。
实践中，因为父母出资房屋登记在子女名下的纠纷也比较多，有的父母会提出系借名买房。一般父母对诉争房屋出资的事实好证实，但对借名买房无法提出有利证据。子女一方一般会主张赠与但无证据提交，父母一方也会予以否认。此种情形下，有的法院会认定父母只享有债权而不享有物权，出资为借款，可要求登记方返还。
李某能要回自己的房子吗？
《物权法》第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”。根据上述规定，不动产物权实行物权法定，不动产登记簿具有物权公示公信法律效力，不动产权属证书具有物权权属证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。上述法律条文分别从内部关系、外部关系的角度阐述不动产权属争议的处理规则，即在不动产物权的真实权利人与登记的形式权利人之间的内部关系中，不动产登记并不具有终局证明效力，应结合相应的证据对实体上的法律关系的存在进行判断。在存在其他交易主体的外部关系中，不动产物权登记发生公信力，其功能在于保护交易安全，即交易主体合理信赖利益的安全，亦即交易者根据一般的判断标准，在外观为正常的条件下进行的交易行为，其期待利益应受法律保护。
本案中李某主张借名买房，首先需要提供出资证明，证实买房款全部来源于自己，其次要提供借名买房的协议。在双方之间不存在赠与、借款等关系的情况下，法院可认定李某是系争房屋的真实权利人。而从案情陈述中看到在买房时李某与小高并未签订任何借名买房协议，现在小高是否认借名买房的事实，主张款项系借款，可以归还。从双方的陈述看，小高也偿还过贷款对房屋也有出资，李某并非全部出自。这样的案件一般有两种结果，第一是李某无证据证实借名买房，房子所有权归属于小高，李某只能主张债权，即要求返还支付的房款。第二是根据双方买房时系恋爱关系，为将来结婚共同购置婚房也是符合常理的，可以按照出资比例确定按份共有。
对借名买房纠纷的处理，法律并没有提供清晰的裁判规则供实践参考，给法官适用法律造成了一定程度的困惑，导致了标准不一的裁判格局。
对于借名买房的重要提醒
第一，想要消灭借名买房的风险，最完美的方法是不要借名买房。 因为借名买房的风险很大。实际出资人的风险主要是由于实际出资人在产权证上没有署名，被借名人一旦将房产设置抵押权、擅自出卖或者因为其他法律问题被法院查封等，即便双方均认可借名买房，也无法对抗第三人。被借名人的风险主要是如实际购房人还贷不及时，被借名一方不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。
第二，如果因为某种原因必须要借名买房，即便是自己的亲生子女，也一定要签署《借名买房协议》，虽说不能消灭风险，但是最起码可以起到降低风险的作用。协议内容需要写明：房子的性质、出资数额、房屋归属、办证约定、违约责任等。另外还要保留出资的原始凭证，例如转账记录、购房发票等。
附：借名买房协议书范本
听众咨询
1.我父母是农村集体户口，有一套集体产权房，没有房产证。我是独生子女，我自己不是农村集体户口。目前，村里管理产权，就是到大队去登记。如果未来我继承这套房产，如何保护产权？是不是到村里修改登记就可以了？还是说我需要事先做什么？
答：可以继承，既然村里管理产权，可去村里修改登记。
2、2017年11月7号经媒人介绍认识了女方蓝某，第二天便领取了结婚证，并给与蓝某礼金8万。之后蓝某与我只一起生活了10天就跑了，联系不到人。请问这是否属于诈骗？我该怎么办？
答：女方若以非法占有为目的，假借结婚之名骗取财物，数额较大，其行为涉嫌诈骗罪，建议报警处理。
3、因实际购房人拖欠贷款，银行请求名义购房人与实际购房人承担连带还款责任的，法院是否支持？
答：根据合同相对性原则，银行基于贷款合同只能向贷款人主张还款责任。
4、我和妻子离异，现在我的果园被占，得了点补偿费，她来问俺要，这钱该给吗？离婚在前，她还有权参加分配吗？
答：首先要区分果园是否属于夫妻共同财产。如结婚后承包经营的，属于夫妻共同；如你结婚前就承包经营属于你的婚前财产，但若婚后双方在承包土地上种植了果树并共同进行了经营和管理，对婚后种植的地上附着物，应视为夫妻共同财产。分清是否共同财产后，再看对于属于夫妻共同财产的离婚时是否进行了分割，没有分割的，你妻子可以向你主张果园的补偿费。
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