合作建房问题的财务及税务处理问题？

甲公司提供土地（工业用地），乙公司提供资金，合作开发物业，物业建成后，按照比例分配物业给乙公司（不能办产权证，只享有物业经营权）；建设过程中，施工合同由甲公司与施工单位签订，进度款也是乙公司先给甲公司。再由甲公司支付给施工单位。这种情况下，物业建设过程中，及建成后财务、税务如何处理？

解答：

记住一个最基础的原则：房土不分离。

提问描述的很多情形和做法，都体现了这个原则。

业务的实质：乙方通过预付建房的费用，换取若干房屋的使用权。其实，就是预付租金，等房屋建成以后租赁。

因此，双方就是一个租赁合同。

所以，除甲方需要按照自建房屋处理外，剩下的就是按照房屋租赁的财税处理。

乙方是承租方，只是提前预防租金而已，等到房屋竣工后取得的房屋使用权，就应按租入房屋处理。因此，前期支付所谓“进度款”，乙方应先计入“预付账款”科目。如果乙方执行新租赁准则，房屋竣工后取得房屋使用权后，应视为租赁期开始，将“预付账款”转入“使用权资产”。

不要被表面形式给误导了，不是合作建房，房屋修建过程中从报建审批，到最后房产证办理，都是人家土地所有方的，房产所有权与土地使用权的权利人必须一致。

由于实质是房屋租赁，乙方需要取得“不动产租赁发票”，作为税前扣除凭证；同时，双方的合同，也应按照“财产租赁合同”缴纳印花税。

甲方是出租方，如果也是公司的话，需要缴纳增值税、企业所得税、房产税和印花税。甲方由于预先收取了整个租赁期间的租金，应在房屋竣工后一次性缴纳增值税；企业所得税，由于满足分期均匀摊入租赁期间，不用一次性缴纳。甲方对于自用部分的房屋，应按照“从价计征”房产税，交于乙方使用的房屋应按照“从租计征”房产税。