律师视点 | 于智浩：建设工程价款以物抵债纠纷的裁判规则（第11期）

于智浩德和衡律师

2024-08-25

于智浩

北京德和衡律师事务所执业律师

德和衡建设工程业务团队专注于建设工程领域的法律服务多年，积累了丰富的建设工程诉讼和非诉讼专业经验。与此同时，团队基于最高人民法院发布的2544篇建设工程合同纠纷案件裁判文书，梳理、提炼出了141条与建设工程价款纠纷相关的裁判规则，注重理论研究与业务实操的结合，并形成了系列文章，以飨读者。本期分享的是建设工程价款以物抵债纠纷部分裁判规则。

九、以物抵债

问题

工程款履行期限届满前，发包人和承包人签订的以房抵款协议是否有效？

以房抵款协议中取得房屋所有权的约定无效；协议约定的房屋所有权登记在承包人名下的，构成让与担保，承包人可以参照民法典有关担保物权的规定对该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。中建二局第二建筑工程有限公司、泉州豪生发展有限公司合同纠纷案件，案号为（2019）最高法民申6801号。该案件中，最高人民法院认为，尽管《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜，且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》，但从《执行事宜协议书》“鉴于：……4.甲方（豪生公司）现承诺自愿偿还所欠乙方（中建二局）债务，并以附条件的‘以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺”约定及豪生公司归还部分款项后，中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封，并与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看，豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保，案涉《商品房买卖合同》并非当事人之间真实意思表示。二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定若豪生公司未能如期还款则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《物权法》《担保法》相关规定，应属无效，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第二款规定，债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。由此，前述裁判规则被该条司法解释所吸收，且该条司法解释进一步明确，协议约定的房屋所有权登记在承包人名下的，构成让与担保，承包人可以参照民法典有关担保物权的规定对该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。

问题

工程款履行期限届满后，发包人和承包人签订的以房抵款协议是否有效？

原则上有效。最高人民法院公报2017年第9期《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷》中裁判摘要认为，对以物抵债的效力、履行等问题的认识，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期限届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。《九民纪要》第四十四条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。由此，《九民纪要》对前述裁判规则再次予以明确。

问题

工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，且约定债之更改的，承包人可以继续主张工程款吗？

不可以继续主张工程款。最高人民法院公报2017年第9期《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷》中裁判摘要认为，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。依照该公报案例中“基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意”之观点和2021年9月25日的《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要》“考虑到债务更新彻底消灭原债，原债的担保也随之消灭，对债权人非常不利”之观点，发承包双方约定债之更改的，即双方具有明确消灭旧债的合意。换言之，旧债消灭即工程款债务消灭，新债产生，承包人不能继续发包人主张工程款。

问题

工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，未约定债之更改的，承包人可以继续主张工程款吗？

可以继续主张工程款。成都市瑞泰华实业有限公司、四川省住业建设有限公司建设工程施工合同纠纷案件，案号为（2020）最高法民申2381号。该案件中，最高人民法院认为，关于诉争7-2-2号房屋涉及的以房抵债工程款是否应计入瑞泰华公司的已付工程款的问题。本案中，诉争7-2-2号房屋未办理过户登记，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行。住业公司基于原有的建设工程施工合同关系向瑞泰华公司主张诉争房屋所涉11634740元欠付工程款于法有据，瑞泰华公司主张该部分款项应计入已付工程款的理由不能成立，本院不予支持。