杭州二手房贷“额度大告急”，下半年只会更紧，你还敢天价接网红盘吗？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
一场并未事先张扬的“钱荒”，正在杭州楼市蔓延！
多个渠道的信息表明，自5月下旬开始，从利率到放款周期，杭州多家商业银行开始全面收紧房贷。
首当其冲的，便是二手房。
“一般来说，之前正常的节奏是，银行审批需要7-10个工作日，审批通过后就能办理过户。之后再7-10个工作日银行就能放款。”城北一家大型中介门店的小郑说。
但如今，审批流程尚属正常，但放款时间，至少要一个月起。
“部分银行甚至明确表示，就算审批通过，什么时候放款没有时间表。”
小郑手里有个客户，6月初签的合同。因为摇到了新房，本打算用卖掉二手房的钱去付款，但如今不得不考虑先去借钱周转。
江南岸另外一家大型连锁中介门店的朱哥，碰到的情况也是如此。
“我们合作的银行有几十家，目前几乎80%以上收紧了贷款流程。只剩下一些小行还正常，但它们本就额度很少。”
朱哥已经开始建议手里的客户，如果征信或者流水不好，接下去要做好全款的准备。
02
在链条的另一端，从银行这里得到的信息，更加残酷。
某大型国有银行分行一位负责房贷的人士表示，已经接到了上面的信息，并开始全面贯彻落实。
“我们行目前实际操作中，最倾向的，是那些大型开发商的一手房，然后是普通一手房，最后是二手。”
这与客户实际碰到的情况不谋而合。陈女士刚在临安买了一套新房，开发商是一家规模较大的房企，贷款就是在上述银行办的。
“上周已经放款了，没感觉有影响。”
一些规模较小的商业银行，甚至连一手房也直接喊停了。
在某红盘群内，就有业主反映，之前开发商谈好的两家小银行，直接告知没有额度贷不了款，需要换银行，利率也要提高。
另一家大型股份制银行的信贷人员也表示，目前基本处于停贷状态，何时重启要等通知。
某城商行是目前为数不多的，放款还算正常的银行之一。但具体经办人员，已经和许多业务单位打了预防针：
“说不定哪一天就忽然收紧了。别问我，什么时候我也不知道，反正趁现在还正常，有单子赶快拿上来。”
03
此次银行集体收紧房贷，或与一纸《通知》有关。
今年年初，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，里面明确划了红线。
根据《通知》要求，工农中建交邮以及国家开发银行等7大银行房地产贷款余额占贷款余额的比例上限为40%，个人住房贷款余额占贷款余额的比例上限为32.5%。
12家股份制银行与农业发展银行、进出口银行、北京银行、上海银行、江苏银行房地产贷款余额占贷款余额的比例上限为27.5%，个人住房贷款余额占贷款余额的比例上限为20%。
而城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构比例分别为22.5%、17.5%。
换句话说，每一家银行，发放个人房贷的总池子，是相对确定的。
与此同时，今年1-5月，杭州人的买房热情却空前高涨。
刚刚过去的5月，杭州成交新房超过39000套，创下了近10年来，杭州月度商品房成交的新高。
仅5月26日当天，杭州十区商品房成交量高达18252套，几乎和4月份（18383套）一个月的成交量相当。
虽然这是因为集中签约（1月推的那批红盘）造成，但消耗房贷的份额，却是实打实的。
二手房方面，虽然5月的成交量只有9千多套。但今年1月、3月、4月的成交量仍旧保持在1万套以上，属于历史高位。
04
除了放款周期外，房贷利率，最近也集体上调。
“目前我们行执行的利率是首套5.6%，二套5.7%。”某四大行一位信贷人士说。
这几乎是目前杭州市面的主流利率。
此前，就在5月下旬，杭州多家银行刚刚调过一轮利率，从之前的首套5.2%、二套5.38%，调整为首套5.4%，二套5.5%。
短短一个月，利率接连上调，对于买房人来讲，成本有所增加。以首套房为例，按商贷100万，等额本息30年还款为例：
按5.2%算，每月还贷不到5500元；若按5.6%算，则要5740元。
不过，这轮上调利率波及全国多个城市，并非杭州一家。
05
如今的杭州房贷市场，就像一大堆人轮流坐着吃饭，面前的大桌子上，从一开始就把菜上齐了。
率先入席的人，一顿胡吃海喝，吃完擦擦嘴走了。主人一看，这不行啊，这样下去后面的人没得吃了，只能控制入席的人数了。
千万不要以为，这样只会影响后来的人。事实上，那些率先离场的人同样会被波及，尤其是一些高位接了网红盘，试图投机一把的短炒客。
短炒的底层逻辑中，接盘意愿和接盘能力缺一不可。
但如今，许多网红板块和网红盘，由于卖家心态颇凶，买家的接盘意愿已经开始下降了。
像“宇宙中心”奥体，最近一个多月来，横盘的迹象已相当明显。
在好找房上，挂牌房源较多的创世纪，去年底到今年3、4月，几乎呈单边上扬状态。但最近一段时间，挂牌价下降房源明显增多。
最多的一套，降价超过110万。与此同时，最近6个月的签约价顶峰，还停留在4月初。
另一热门板块，未来科技城的情况也类似。好找房上，华夏四季过去30天只成交了6套。
而去年底巅峰时，仅一周的成交量就接近20套。
06
成交本已活跃度降低，一旦真如部分银行所说，放贷更倾向一手房的话，二手房、尤其是网红二手房更是被牢牢掐住了“七寸”。
像每个杭州人都梦想拥有一套的江边某红盘，最新一套签约单价已经超过了11.6万。
假设这是该盘目前成交的平均水准，如果还想在此基础上再赚10%，单价接近13万。一套约130㎡的房子，算上税费，买家需要付出的总价高于1700万。
此前，严查经营贷、抵押贷流入楼市，已经让相当一部分接盘侠的资金来源受到了限制。如果再收紧二手房贷，接盘能力更是直线下降。
毕竟，能全款拿出1700万的人有多少啊？
即便买卖双方都愿意慢慢等放款，对卖家来说，每多等一天，资金成本就将增加。
而就算有的银行对新房二手房一视同仁，整体收紧的节奏也是大势所趋。
难怪有人说，现在还愿意去高位接二手房的，相当于4500点时冲进股市。心里想着会到6000点，回头一看只有3500。
07
在所有扼住楼市咽喉的手段中，金融是最厉害的那只手。
因为，它决定了购买力。
房票可以腾挪，但借钱，就没有那么方便了。
曾经有一种观点认为，6月一向是银行年中结算的日子，往年这个时候，也会出现短暂的“贷款难”，等到了下半年就好了。
但今年，这样的期盼很有可能不会发生。
“我们得到的信息很明确，这轮收紧才刚开始，整个下半年，都会保持这个节奏，甚至更紧。”某商业银行一位负责信贷的人士说。
另一位中介人士则透露，根据他了解的情况，有一家合作银行，如果按照上半年的放贷速度，今年的额度，到9月底就用完了。
“不可能最后3个月不做一笔业务吧，所以只有从现在开始卡了。”
如果说，现在的房贷收紧还只是星星之火，那么，等到呈燎原之势时，杭州楼市，也或将进入一个新的阶段。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 临栖云府 | 30100 | 板块：临安城东 房源：8套毛坯排屋 户型：140㎡ 登记方式：验资120万 登记日期：6.16-6.18 |
| 中天溪珺庭 | 22800 | 板块：临安苕溪北 房源：168套毛坯高层 户型：95㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：6.16-6.18 |
| 碧桂园铂玺湾 | 22684 | 板块：富阳高桥 房源：108套精装高层 户型：90-119㎡ 登记方式：提供个人征信证明 登记日期：6.15-6.17 |
| 绿地潮悦江山城 | 27000 | 板块：富阳城南 房源：104套精装高层 户型：115-135㎡ 登记方式：首套冻资80万，其他150万 登记日期：6.15-6.17 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣乐福
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络