“急售”越来越多，房东、买家都要小心套路 | 楼先生问答NO.661
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
“房东摇中亚运村”，这句话成为最近急卖二手房最正当的理由。潜台词是：我降价是为了上车红盘，不然你们肯定买不到这样性价比的二手房。
我跟身边的同事讨论，一致认为一定有“浑水摸鱼”。在二手房预期有一点反转的行情下，哪怕没有红盘潮掩护，降价卖的二手房也是越来越多。
比如未来科技城某次新盘，中介朋友圈发出来：一套89方一次性付款470万，而事实上，这个次新盘最小面积是94方。又是一套假房源。
中介的目的是钓鱼。一个是为了找到对二手房感兴趣的客户，另一个是为了压低房东卖房的预期。追涨杀跌的人性框架之下，则可以理解为：在一个行情转下时，两头都压价，容易促进成交。
在“涤荡起伏”的行情下，不论单边上涨还是单边下行，在利益驱动下的套路和暗箱就会汹涌而出。外部环境越是忽明忽暗，卖方和买方更应该沉得住气、稳得下心。
对接下来的杭州楼市，基本上转为“谨慎乐观”。当房价上涨、市场火爆等变成整治不对的时候，没有人可以例外。广州突然出台了二手房指导价，这个信号也要捕捉一下。
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300万、落户3年社保3年、8.5新政变化
@锅巴脆脆
老师，您好，我还有一年满30岁，落户杭州三年，社保三年，预算300万左右，无房无贷，在滨江工作，后续也有可能去余杭，请问您的建议是哪里的楼盘呢？以及要不要等待一年满30岁再去买红盘呢？
楼先生：你说的「红盘」就是新政前只面向无房户和人才的「热点楼盘」，以前未来科技城、三墩北、勾庄和大江东，都是这样的区域。但新政后不一样，没有所谓的「热点楼盘」，像未来科技城的纯新盘，不管无房户还是有房户，都能参与。
8·5新政有两个暗藏的「政策」，一个是没有了热点楼盘，就没有天生限售这一说，对于有房户而言，更公平了。二个是上半年到处限售的局面悄悄解除了，像这波红盘潮，只有杭州壹号院被拉进限售，所以接下来会限售的楼盘非常少。
对你来讲，不需要等一年再摇，运气好的话，以有房户资格照样能摇中。如果在滨江工作，建议考虑萧山科技城、南站新城和宁围一带，尤其南站新城。以后工作要是换到余杭，是未来科技城吧？直接考虑三墩北、勾庄或闲林，预算有能力接近400万的话，直接摇未来科技城核心区，当然更好了。
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单价4-6万、纯改善自住、天珏华府/望品
@摇号小失败
和品摇了4000多号，运气真的差极了。我们是纯改善，想买140方或以上的户型，单价4-6万都能接受，地段市中心一点，还有什么可以摇的吗？现在有房子住，不是非常着急，所以二手房暂时不考虑。
楼先生：好在和品还有下一次，像亚运村就没有机会了。接下来就继续摇和品吧，这个市中心的楼盘，不管是资产保值还是改善自住，都是很安全的选项。虽然文晖起步早，但发展慢，被老杭州人诟病已久。不过今年划入新拱墅区之后，城市资源就全过来了。
市中心范围还有一些选项，比如申花还有九龙仓·天珏华府，也就是天玺二期，这个组团的位置可以说是最好的，地铁口就在家门口，离银泰城也是最近的。滨融府也还剩下一批住宅没有开盘。
大关板块的望品，也在你的预算内，密切关注吧。这个楼盘在一众老小区中间，工程进度有点慢，所以开盘时间会稍微晚一点，据说是年底会开盘。跟书香印翠府一样的情况。另外，还有蒋村的中杭府，这个楼盘会非常难摇，有可能限售。
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核心优质资产、顶格社保、腾出房票
@lxh
层楼老师好。我们夫妻杭州本地人，社保顶格，目前名下有两套房，一套滨江区政府旁（20年房龄），另一套萧山湘湖人家，小孩是大学生且名下无房。麻烦您指点一下：像我们这种情况，是否应该腾出房票参加摇号？谢谢。
楼先生：从资产角度，不管是湘湖人家，还是区政府旁的20年房龄的老房子，都可以腾出出来房票，然后参与摇号。对于摇号，大家最担心的就是，房子卖了却迟迟摇不到限价新房，尤其热度比较高的红盘、粉盘，接下来入围难度还是会有的。
如果追求稳妥，可以用小孩的购房资格先去摇号。不过要看要不要拼社保，一旦拼社保，就无法入围。所以这个得看具体楼盘的热度，以及开盘的套数。从这次红盘潮的经验看得出，开盘套数多的楼盘，就容易不用拼社保。
还有一种方式，也不要纠结了，直接卖掉房子，腾出你们自己的购房资格，顶格社保有一点好，不管报哪个都能入围，至于入围之后，能不能摇得中，就再看运气了。关于接下来的置换问题，如果是核心优质资产，不建议乱折腾，但明显涨势走弱的资产，想换就换吧。
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550万/5年社保、保利天汇、滨涛映月
@彩云
老师你好，在滨江星光大道附近上班，5年社保，预算550万左右，前几天报了星翠澜庭没入围，接下去还有那些楼盘可摇？感觉这波红盘潮之后，没什么可以买的楼盘了。
楼先生：星翠澜庭确实让人意外，在这次挑选红盘报名中，很多以为星翠澜庭热度不会那么高，毕竟有4400多套亚运村。所以运用了逆向思维，没想到被「思维逆向」了。
这次红盘潮，我认为最幸运的是选择滨康天曜城和书香印翠府，这两个楼盘要放在平时，中签率也只有10%左右。接下来，就继续摇滨康天曜城吧，从性价比角度，不如单价5万不到的亚运村、星翠澜庭，但从自住方面看，有两条地铁和一个天街，难道不好吗？
滨江区还有一个地铁盘，而且还是现房销售，就是保利·天汇，一千多套房子要是一把开，入围和命中率都会比较大。
另外在滨江区工作，可以住到萧山市北去，接下来会有两个重点项目，就是「滨江出品」 的滨涛映月和望涛月明，其中滨涛映月计划9月上市，大概会开出一半的房源，620套，户型107-128方，限价37500元/㎡。
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1000万/11年社保、华润绿汀路TOD、人才
@随意
11年社保，想把西溪诚园89方出掉，然后去摇华润绿汀路Tod，准备1000万元，你觉的可行吗？还有我是建筑工程方面的工程师，原公司在2007在年湖北省评报的职称，能不能申报杭州人才？
楼先生：具体人才申请的标准，参考官方网站有具体的流程和说明。杭州是一座优待人才的城市，既然政策上有倾斜，当然要努力去试试看。比如我的同事就卖掉了九堡的房子，申请了人才，最后摇中了万科亚运村，收获了好运和完美。
西溪诚园是绿城的好房子，放在一般情况下，不建议随便出手掉。所以要看跟谁比了，房子都是比较出来的。一定要看发展前景，华润绿汀路TOD项目更有想象空间，加上位于未来科技城核心区，城市资源的密度非常高，而绿汀路一带更是密集。
未来科技城的万象城，可以说终于补上了未来科技城的商业短板。政府也是把最好的一块地给了华润和万象城。不过，华润绿汀路TOD项目，毫无疑问又会是最厉害的超级红盘之一，到时可能就算是人才，也还得拼手气。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
世茂 同人山庄 | 40854 | 板块：青山湖 房源：32套 户型：117-211㎡ 登记方式：按揭冻资350万，全款600万 登记日期：9.3-9.5 |
| 桃李湖滨 | 28105 - 34346 | 板块：青山湖 房源：173套 户型：58-265㎡ 登记方式：按揭冻资80万，全款160万 登记日期：9.3-9.5 |
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编辑∣二叔
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