东方润园意外拍出12.8万/㎡，对“多军”未必是好事
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
“二手五连跌”、“网红次新房成交量腰斩”……
种种迹象都预示着——后红盘潮时代的杭州二手房，正进入调整期。加上各大媒体的扩散宣传，这让一众“多军”难以精神振奋起来。
不再能破限购的法拍房，更用每况愈下的成交价，向所有人发送着“房价下跌”的公开信号。
比如，8月31日拍出的时代奥城，虽然吸引63人参拍、超10万人次围观，也达成了1175万的价格。但剔除车位后，不到8万2的单价，比巅峰时低了1万多。
纵是“宇宙中心”，也只能做到相对坚挺啊！
“完了，时代奥城拍卖价这么低。”曾几次接近更高价成交的天璞某业主，悔不当初。
就当大家以为，高价法拍房会越来越扛不住时，上周五的老牌豪宅东方润园，却意外拍出天价，给了市场一个大大的“惊喜”。
02
被拍卖的是一套建筑面积362㎡的“望族壹号”一线江景大宅，市场评估价2468万，最终拍至4640万，折合成交价单价高达128177元/㎡。
这个价格，横看竖看，都透露着“意外”二字。
这并非东方润园首套法拍房。自2013年有淘宝司法拍卖记录至今，前后共成功拍掉24套。
这一套，不论报名人数（37人参拍、5.8万次围观）、还是竞价结果，均创历史新高。
去年1和10月，东方润园分别法拍了一套房源，折合单价仅79691元/㎡和93005元/㎡。其中1月这套，还是同一幢同一单元（楼层略有区别）。
在二手市场上，这个法拍价，同样所向披靡。
手边买房数据显示，东方润园最贵网签单价不过9万出头，还是211㎡。
今年3月24日，还网签过一套低楼层的361㎡，总价3188万，折合单价88220元/㎡，比同面积拍卖单价足足便宜了4万。
虽说二手房的网签价经常会做低，但东方润园早已“满五”，并无必要过度避税。无论如何，这套法拍房一定是东方润园最贵的成交价之一。
03
杭州法拍市场的“乍寒还暖”，说明过去一年“疯市”的情绪还在，多空双方还存在分歧。但东方润园这个楼盘，本身也有特殊性。
因为顶豪的消费逻辑不同于中产市场。
时代奥城位置再好，户型面积段框定了顶多就是个“中产改善盘”。中产买房，好面子外还讲究个性价比，并且注重赚钱效应。
顶豪的客户则一般不靠房子帮他“赚钱”，不关心性价比，对一时一刻的市场行情不那么敏感。关键是“千金难买我愿意”。
他们更注重地段的荣誉性、景观的惟一性，还有邻居的纯粹性。
东方润园虽年代久远，但占据钱江新城“封面”，又紧邻炙手可热的江河汇，当年一面市就是闻名顶豪。尤其一线沿江的望族壹号，全部是300㎡以上超大户型。
如此条件的顶豪住宅，在杭州早已不再开发，所以一些富人会到二手市场上寻找心头好。
目前东方润园可看江景的，二手市场上仅一套低楼层挂牌在售，面积362㎡，挂价4300万，折合单价118815元/㎡。
当二手市场难淘心头好时，法拍自然成为顶豪们宣泄购物欲的唯一出口。
当然，法拍市场水很深，不排除这套拍出高价还另有隐情。此外，顶豪客户再有钱，也不是傻子，他们或可忍受房子不涨价，但也接受不了买入就大跌。
倘若杭州二手行情下探更深，顶豪法拍一样会遇冷。
04
当然无论个中有什么委曲，对困顿多时的“多军”而言，这套东方润园法拍房就是拯救信心的白衣骑士。
“谁说楼市降温了，你看，核心资产还是YYDS！”许多杠杆拉满的人长出了一口气。
但如果能再多看一两步，东方润园高拍未必是好事。
本来房价这头猛虎，听起来已经服软了，跪了，不需要再来什么“雷霆手段”持续打击。这下好，来了套东方润园的天价法拍房，原来市场还很热啊？！
那会招来什么？当然是又一记重拳。比如传说多时的二手指导价。从已施行城市看，绝对是二手市场降温的“大杀器”。
就拿8月31日晚才推行的广州来说，短短几天，效果已是“立竿见影”。
参考价和挂牌价之间的巨大落差，倒逼许多业主降价出售。据央视财经报道，在二手指导价发布当天，天河区的珠江俊园，就有业主直接降价118万元出让一套四房。
广州尚且如此，更不用说早早施行的深圳了。
最新成交数据显示，8月深圳二手住宅成交2043套，同比跌超8成，创下近10年新低。从价格看，8月有64%样本房源价格下调。
目前全国已有10多城出台二手指导价，整体降温明显。
倘若下半年杭州真等来了指导价新政，对原本就“外强中干”的二手房，无疑是雪上加霜。
05
即便这套东方润园与二手指导价没必然联系，市场这么快“回暖”，对那些刚摇到亚运村或观品的人，也未必真是好事。
从2016年算起，杭州楼市已连续热了5年。
一个长跑运动员，不可能一直加速，时而加速，时而减速，才能达到身体极限。
如果今年下半年，杭州楼市开始一轮深度调整，市场进行自我修复，那么到明后年，可能会重新积聚起一大批改善需求和向上势能。
但如果仅仅是二手成交量横盘几个月，马上行情又掉头向上，热度一直持续到亚运会，那真的太恐怖了。
这意味着杭州楼市连续六七年，都处于一种新房“一房难求”的非正常状态中。
到那时候，风险的积累将大到难以想像的程度。而到了明后年，以亚运村为代表，包括观品、君品、嘉品、星翠澜庭、丹枫四季和市北一系列新盘，那一带预计有2万套左右的新房集中交付。
大量非自住购买者，人人怀揣着“交付就能卖十万”的梦想开始踩踏出货。这需要多少千万资金去承接？
更重要的是，从政策面看，“房住不炒”主题逐渐深化，今后几年都很难看到松绑迹象。
风险如不能在今年下半年部分释放，或许在亚运会后，就会以数倍规模爆破。毕竟一个持续5年的地产牛市，已属人类奇迹，真的还能再超越？
所以现阶段，还是跌跌更健康，无论你是“多军”还是“空军”。撇去一点泡沫，是为了更持久的绚烂。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
阳光城东原 印江滨 | 32000 | 板块：南站新城 房源：216套 户型：89㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：9.6-9.8 |
禹州宋都 望林府 | 40021 - 49090 | 板块：祥符 房源：246套 户型：97-170㎡ 登记方式：无房无贷冻资120万，无房有贷冻资240万，一次性400万 登记日期：9.5-9.7 |
德信新希望· 长粼之宸 | 30000 | 板块：丰收湖 房源：228套 户型：99-129㎡ 登记方式：无房无贷冻资80万，其他160万 登记日期：9.5-9.7 |
| 复地绿城·月映咏荷园 | 22000 | 板块：东湖 房源：624套 户型：99-121㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：9.4-9.6 |
| 招商·博奥花宸里 | 32500 | 板块：市北 房源：204套 户型：100-130㎡ 登记方式：首套冻资100万，二套200万，其他300万 登记日期：9.4-9.6 |
| 德信中心 | 46500 | 板块：城东新城 房源：80套 户型：110-133㎡ 登记方式：首套冻资150，二套300万，其他500万 登记日期：9.5-9.7 |
| 春和云境 | 33000 | 板块：华丰 房源：119套 户型：95-140㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：9.5-9.7 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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