学区房用不到了，要不要赶紧卖掉它？| 楼先生问答NO.662
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近期杭州学区房降温，背后就四个字“防止内卷”。
城西某个炒作很凶的学区房，从最高单价9万降到了7万，几乎是一夜之间变冷。我们一直关注二手房市场，“降价急售”房源越来越多，但实际上学区房急售同样此起彼伏。
曾是西湖区学区房当红炸子鸡、冉冉升起的新星，三墩北也开始急卖：西雅图470万带车位，自在城只要全款客户愿意直降30万，还有紫郡、云和湖，一套比一套便宜。
包括滨江区的学区神盘东方郡，一套87㎡总价550万，单价6.3万/㎡，是不是感觉便宜了很多？更别说“好久没听到喧闹”的学院府。
关于学区房，能挤出多少“泡沫”，无法准确预测。但按照国家这样大刀阔斧地改革，学区房一定还没“见底”。从老师轮岗到双减，推进的速度远比我们想象得快。
网上有句话说：谁阻碍三胎政策，就让谁凉凉。
短期看，那些为孩子早早就买了高价学区房的父母，与建仓了很多套学区房的投资客，对学区的预期和信心会不断被低价成交和政策影响和刺激。
但从长远看，所有人都不用再咬紧牙关入手天价学区房，不用再过早压榨孩子们的学习激情，大多数普通家庭都能轻松点。这样的世界不也挺好吗？
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400万现金+置换改善、奥体/申花/蒋村/大关
@苏suker
夫妻。女方上班在文教区，男方在滨江互联网公司上班，且有人才证。目前有一套滨江东方花城139方，手上大概有400万现金。二胎想在奥体或城西改善，请问什么方式比较靠谱？老人有房子可以暂住过渡或租房也行。请问怎么样比较好？想问问建议。
楼先生：人才购房资格拿去摇号，需要先卖掉家庭名下的房子，然后在等三年才能生效。尽管有人才证，但不建议你这样操作。既然是改善需求，能上车就上车吧，你们可以用二套有房户的资格去摇号，也可以关注二手房。
如果愿意卖掉名下的房子，那么承价能力更好，不管是奥体还是城西城北一带，都能关注一千万左右的房子。接下来奥体会有融信·傲世纪和SKP这两个新盘项目，限价分别是47000元/㎡和45000元/㎡，你可以去试试手气。至于城西北一带，申花、大关和蒋村作为重点摇号目标，比如滨融府、天珏华府、望品和中杭府等等。
虽然二手房行情在下行，但实际操作时，为保险起见可以先去摇号，等摇中了再来卖手上的东方花城，这样至少不会有任何踏空感。另外，不是非得冲着新房摇，二手房市场也密切留意，比如奥体冒出特别有性价比的次新房，也可以入手。
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300万、郊区新房vs市区老破小、崇贤/瓶窑
@大蛇丸
今年我自己摇中了运河新城的新房，考虑到前后都有医院，准备给父母改善住。现在父母名下一套老破小，大概能卖180万左右，想出掉用父母的房票再买一套新房我自住，父母都已退休是不是只能全款？加上手上的资金，只能买300万左右的房子，其余远点的也可以，有可以推荐的楼盘吗？
楼先生：原则上老破小都应该换掉它，这是毫无疑问的。还有现在学区被打压之后，哪怕是有学区作为支撑的老破小，如果用不到了也应该置换。教育上的改革已经是「国策」之一，推进速度远比我们最初想象得快。
用退休父母的名义买，只能是全款。不过总的来说也不打紧，一方面你们是自住，另一方面现在房贷利率也高，全款就全款了。至少从资产角度看，换成新房或次新房，还是升级了。
关键是卖掉后300万左右能买哪里。如果能接受远一点，一个可以考虑瓶窑的新房，比如新力·启云府。瓶窑这个板块在很多人认知里很远，但等到云城慢慢发展起来，那边的城市感也会提升上来。另一个是崇贤，2万出头的单价，距离城区最近的一个板块，具体楼盘有宋都·如意春境和上海恒文项目。
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时代奥城、核心地段优质资产、二手房行情
@悦悦
时代奥城的房子是用父母的房票2017年买的，这个区域感觉也是高位了，继续持有还有升值的空间吗？还是出手后再等时机摇号。自己名下一套九堡的房子父母住着，想着时代奥城出手后，把九堡的房子转让给父母，自己社保顶格参加后续的房子摇号。这样的操作是否合适？
楼先生：时代奥城第一套法拍结果出来，相比上半年，价格确实有所回落。但总的来说，奥体的次新房价格还是挺坚挺的。接下来，随着杭州二手房行情的缓慢降温，不管是哪个板块的二手房，要么是横盘「有价无市」，要么无非是看看回落程度。
其实我们讲过一个观点，核心地段的优质资产，不建议「乱动」，像时代奥城这样的房子，如果能拿得住，熬过了当下这个下行周期，还是很稳的资产。另外，虽然你们是顶格社保，那也只能保证你报名任何一个红盘，都能入围而已，但并不一定保证能摇中啊。
如果很想去摇号，手握顶格社保心痒痒，为什么是选择卖掉时代奥城，而不是自己名下九堡的房子呢？
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700-1000万、人才/70个月社保、改善摇号
@美好时光
老师好，在申花已有一套自住次新三房，想购入一套预算在700-1000万的新房（可自住也可投资）。手握人才房票（社保70个月），从年初到现在，均未能摇到心怡的楼盘。心态上有点着急也有点迷茫。请问接下来是1.既然不着急自住，盯着滨融府、中杭府、天空之城、SKP等热盘慢慢摇，还是2.机会优先，买到就好，把檀映里、河语光年、佳兆业映月等板块较优的新房一一摇过去，但又担心买到就锁住五年，也影响后期的置换。谢谢老师。
楼先生：你自己也提到了，用人才房票摇中后也要限售五年，加上交付时间，再怎么样也要七八年时间。这不是很耽误改善吗？如果接下来五年甚至更长时间，市场环境变得很宽松，政策也有变化，同时不断冒出很多非常好的房子，但你的资金和购房资格却被锁死，那不是得不偿失吗？到时会不会懊悔不已？
仔细想想，为什么人才房票会受到政策倾斜，为什么又限售五年，很明显在告诉你：不要总想着买房赚钱，房子还是先考虑用来自住、拿来改善。就像刚刚落幕的红盘潮，如果拿着人才房票投资，我是不看好的。要记住一点，政策不会一直都是这样，政策和行情可能说变就变了。没什么好纠结的，就盯着自己想住的改善楼盘摇吧。
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300-400万、转塘TOD、萧科/仁恒·江澜湾
@冷暖
老师你好，我在滨江工作，15年社保，租住在公司附近方便上班，名下有一套萧山义桥金域兰庭，想置换到滨江或周边不太远的房子，预算300-400万左右，主要目的是保值增值，但因为单身的原因，必须老房子卖掉才有购房资格，目前网传会大力发展三江汇区域，想请问是现在出手老房子还是等等三江汇发展？如果现在出手，有什么楼盘值得推荐去摇？
楼先生：三江汇的发展，急不来。就算能顺利按原计划推进，发展周期也会比较长。所以，撇开三江汇，只要把握一点，如果义桥的房子用不到，那想置换就置换吧。
在滨江工作，三四百万的预算，建议重点考虑萧山市北，接下来有两个「滨江制造」的楼盘，滨涛映月和望涛月明，如果赶不上它们的开盘，后面还有招商和兴耀的新项目，限价37500元/㎡。单价更实惠一点，则考虑宁围或萧山科技城，比如仁恒·江澜湾，可以密切留意。除了往萧山方向，也可以去转塘，蓝绿双城+地铁集团的TOD项目。
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