都说杭州二手房不行了，但这片“刚需天堂”，8月成交量和租金却一起翻红！
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
01
“等我找到下家了，再写真实情况行吗？”
面对网络上铺天盖地的降价浪潮，正在卖房的麦克内心飘过一万头草泥马。
麦克挂牌在售的，是一套位于申花的次新房。一个礼拜前，有买家出价850万，愿全款拿下，折合单价约8万4。碍于面子，加上邻居给到的预期太高（不到9万一平，坚决不能卖），双方并未谈妥。
这一犹豫，错过了可能是很长一段时间内的最佳出手时机。
伴随着红盘潮落幕，全网360°无死角涌现出各式各样的特价房、急卖房。理由大多雷同：房东摇中新房。就连宇宙中心的奥体、未科，也难独善其身。
牛市会有垃圾股，而即便是“由牛转熊”，杭州二手房月成交五连跌后，却也还有“猪坚强”一样的存在。
翻看近一个月的网签数据，发现在新房市场上不甚出彩的新街，二手市场大放异彩。
根据手边买房数据，8月杭州二手房成交TOP5小区中，仅新街的君奥时代一个住宅项目上榜（其余均为酒店式公寓），且以月成交13套，位居第二位。
一路之隔的阳光城翡丽公园，8月也网签了6套。
不单是8月，之前的成交量照样不错。君奥时代今年1月8日首套二手房网签至今，共签约92套；翡丽公园3月23日有网签数据至今，也有79套之多。
新街二手房高成交量的行情，短期内还会持续。带看量在那摆着，近30天翡丽公园543次带看，君奥时代略少些，也有453次带看。
02
新街二手房成交量持续爆发，与地铁7号线通车不无关系。
一大波滨江、萧山的年轻人，外溢到新街买房、租房。太方便了，6站地铁到奥体、7站到市民中心，中途还能换乘2、4、6号线。
地铁7号线新街站C口，就在阳光城翡丽公园楼下；D口设置在融创东南海楼下。另两大次新房中南君奥时代、得力郡望府，步行到地铁站不过两三百米。
看房归来正逢晚高峰，只见地铁进出口处，人来人往、好生热闹。
君奥时代实景
据翡丽公园、君奥时代业主观察，小区入住率约在3成左右。
更颠覆我认知的是，这两个交付不到一年的次新房小区，89㎡小三房，月租金竟高达4800元。“最近一个多月，租金猛涨，之前3000多就能租到的房子，现在涨到了4800。”
这并非中介话术。8月初刚租下翡丽公园中间套89㎡的小伙子告诉我，他的月租金就是5000元。小伙子工作在萧山建设二路附近，周边租金贵、又很少整租 ，这才沿着地铁来新街租房。
03
一边是不断涌入的人口，一边却是“持续稳定”的二手房价。
其他热门板块，二手房价能保持单边上扬。可新街短期上涨后，很快便会回调。
以翡丽公园为例，刚交付时二手房差不多能卖3万一平，如今还是在3万上下徘徊。虽然中途曾经卖到过3万2-3万3一平，但很快回落到3万。
君奥时代也差不多，二手房网签价停留在3万上下，部分房源2万8-2万9也有成交。
新街次新房房价涨不动，原因有三：
第一，新街不缺新房，上半年欣品华庭、和者时光印象府接连加推，仅和者时光印象一盘，今年推盘量多达1055套。
第二，投资客集中出货。别看新街商品房小区不多，可个个体量都不小，光是翡丽公园、君奥时代就约2000套。
这两个小区，目前公开挂牌在售的二手房，有近170套，还没算体量更大的东南海等。
中介告诉我，整个新街在售的二手房，多达五六百套。集中出货最直接影响，就是价格卖不高。
第三，刚需客群。刚需买房最关注的一点，就是价格，当价格涨幅过高，立马转换阵地，毫不留恋。
哪怕是新街内部，翡丽公园价格一涨，客户就涌去对面的君奥时代接盘。很快，板块内的雅逸府也要毛坯交付，届时竞争更激烈。
04
新街在杭州楼市，有过两次高光时刻。
一次，是在2018年5月。杭州摇号买房机制启动一月有余，翡丽公园最后216套新房加推，登记人数多达5739户，成为杭州摇号历史上，首个登记人数破5千的新盘。
另一次，就是现在。杭州二手房月成交量五连跌的窘境下，新街的次新房逆势上扬。
两次高光时刻，背后的推手都是价格。
第一次，源自不菲的一二手倒挂。3年多前，新街新房售价不过2万出头，而周边二手房贵的卖到两万七八，一二手倒挂七八千一平。
第二次，还是价格。翡丽公园、君奥时代的次新房，市场价3万/㎡左右。楼层、户型、装修不同，会有一两千的价差浮动。
而周边新房，限价从3年前的2万出头，涨到了现在的2万5-2万7（高层），一二手价差逐渐抹平。
05
有人较真了：二手房有税啊，光这一项，每平米成本直接多了一两千。
确实，现在新街的二手房价依然贵过新房。不然，欣品华庭高层、和者时光印象府数次加推，中签率不会低于20%。
可掰开了、揉碎了看，这倒挂真禁不起推敲。
新街在售的三房两卫，新房起步95㎡，但在翡丽公园、君奥时代，89㎡就能实现，更早交付的东南海、郡望府，得房率更高。仅面积差一项，新房、二手房价差就有15万之多。
君奥时代89㎡户型图
我去现场实地感受过，君奥时代、翡丽公园的89㎡，跟市面上98㎡差不多大小。
君奥时代的89㎡，挂价260万，折合单价2万9。恒洁的卫浴、中央空调，硬装虽算不得豪华，但该有的都有。
109㎡更是做到四房两卫，就是北向书房，也能做个儿童房，挂价330万，折合单价3万出头。中介告诉我，同样面积之前310万有成交，折合单价才2万8。
翡丽公园106㎡也能做到四房两卫，尺度虽不敌君奥时代、又无中央空调，可胜在贴近地铁口，设计上迎合年轻人审美，且公区配套丰富（园区内自带室外泳池、篮球场），价格上略贵一点。
翡丽公园园区实景
刚需买房很实际：一看总价；二看得房率；三看园区环境。
中介曾给我算过一笔账：得房率高的次新房与普通新房，价差2-3千一平，基本可忽略。租房成本、面积差、契税等一折算，这点价差直接抹平。
3万左右价位段的次新房，看似杭州东南西北有不少选择，实际可选择余地并不大。钱塘江南岸，也就新街、南部新城还有少量选择。
若再叠加地铁、得房率等要求，选择就更少了。
06
说白了，新街二手房能保持高位成交，还是价格到位。
从东南海，到现在的翡丽公园、君奥时代，最近三年，板块内二手房价几乎没太大波动，稳定在3万上下。
大涨，难；大跌，也不太可能。这种相对稳定的价格体系背后，倒是吸引了一波自住客。
那么，现在新街的二手房，还值不值得入手？
新街有一公认BUG：飞机噪音。由于地处航道线上，平均5分钟就有一架飞机从头顶飞过。我去看房时，正逢傍晚，飞机穿过更频繁，平均两三分钟就有一架。
从头顶飞过的飞机
每个人对噪音的承受力不同，我随机询问了几名住户，他们告诉我：关上窗声音也还好，开头几天会不适应，住久了就习惯了。
撇开这点，新街整体大环境，也有待开发，拭目望去，还有一大片良田、农居房；但聚焦到翡丽公园等商品房聚集的小环境里，还是不错的。
融创东南海自带的商业乐融荟购物中心，已经开业，永辉超市、幸福蓝海国际影城、KFC、一点点、健身房等均有配套；小区底商开业率也比预期高，日常需求基本都能满足。
当然，去新街买房要注意两点：第一，顶底楼不是最佳选择，价格相差不多的情况下，首选中间楼层，飞机噪音影响相对小一点；
第二，短期内莫期待房价会快速升值。当前新街新房选择虽不多，可二手房供应量同样不少。
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▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
阳光城东原 印江滨 | 32000 | 板块：南站新城 房源：216套 户型：89㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：9.6-9.8 |
| 中天溪珺庭 | 22800 | 板块：临安 房源：216套 户型：50-95㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：9.7-9.9 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络