杭州新房分化第一步：从投资客开始 | 楼先生问答NO.678
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如果没有特定的大前提，单价4万不到的选项中，未来科技城VS运河新城，选前者是主流，因为倒挂不一样。
但是我们要慢慢承认一个事实：已有不少板块没有一二手房倒挂了，且没倒挂的板块只会越来越多，甚至现在仍有倒挂的板块，不少其实也很难出货套现。
过去一年，也就是去年下半年和今年上半年，一些人闭着眼睛全杭州盲摇，好像没什么房子不能买。强烈情绪之下，刚需、改善也在盲摇，哪里能中签就在哪里上车。
但接下来，场上的非自住购房者会越来越谨慎，只盯着那些“很安全、相对安全”的板块，比如未来科技城、奥体、申花、江河汇，以及老市中心板块。目前那些中签率20%以上的板块或楼盘，就是因为缺少了他们的参与积极性。
所以新房市场的第一步分化，就是从投资客开始。
刚需和改善自住不能一味追逐他们：他们愿意摇的板块和楼盘，你们一定可以摇。他们不愿意摇的板块和楼盘，你们不一定不能摇。上半年是摇中再兼顾能否自住，现在开始是自住兼顾一些升值考虑。
选盘策略完全不同：不是什么开发商都能买，房企真的会倒闭。不是什么户型都能买，房子太好卖，好多开发商根本不研究产品。不是什么地段都能买，画大饼的时代过去了，靠图纸和文件是不行的。
房地产行业非常困难，这样的困难从未见过。地产失业潮都来了。尽管积极挽救和调整当下局面，但这一次，暖风不会转眼成酷暑。
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500万、笕桥VS艮北、笕桥上涨1840元/㎡
@Pia
层楼老师，预算500万上下，社保幼子，想买单价4万左右的新房，最近考虑市北和笕桥，这两个板块板块前景如何？有什么楼盘可推荐吗？
楼先生：紧挨着奥体的市北，肯定会有很不错的发展，但与市中心保持足够近的笕桥，也在变好。总之，笕桥和市北这两个主流买房板块，前景不用担心。你要担心的是，你的社保年限比较短，这些单价4万左右的板块，包括运河新城、祥符和艮北，没有一个是好摇的。
而且不少板块要么暂时断供，要么只剩下一两个盘。比如笕桥，好一些的世茂·风颂府，楼下就是地铁站，还自带世茂广场，相对好摇一点，不过就剩一次开盘的量了。笕桥在春来晓园的北面，会有新宅地出让，限价稍微涨了一点。花屿观澜里这次摇号结束后，市北要等一等，接下来有绿城项目和滨江项目。
没什么特别的建议，市北和笕桥的房子，都去摇吧，出来一个摇一个就行。这两个板块只能说相对好摇而已。接下来单价4万内容易买到房子的板块，是下沙金沙湖附近，有融创的楼盘，也有万科的楼盘，就看你喜不喜欢了。
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200万、市区老房子vs郊区新房、第一需求
@静女士
老师好，我们采荷一套老破小给娃读书，现在一家和老人一起挤在60方的两室里面，想再搞一套分开住，我该怎么买好？预算只有两百万。
楼先生：二百万的总价预算，两个选择：一是到郊区板块买新房，比如崇贤、仁和、瓶窑或者东湖新城，二是留在市中心，只能是没太大前途的老破小。对于年轻人，我会劝他们买有发展前景的郊区板块，比如大江东、东湖新城、青山湖科技城。但对你来讲，建议选择市中心的老房子。
为什么呢？买房的「第一需求」不一样。像你这样的家庭情况，不要过多考虑升值，而是考虑当下最需要解决的问题，那就是扩大居住面积，让一家人住得宽敞一点，然后距离近一点，又方便互相照顾。
至于投资买房，等以后经济能力更好的时候，再考虑吧。另外，我也不建议再买老破小学区房，就买一套普通的老房子就行，只要价格足够便宜的房子，任何时候都能够转手，毕竟中长期看，要为再次改善置换考虑。
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1000万、申花次新房、华丰造纸厂/4.62万
@随风漂移
老师您好，目前住在老城西一带，想要买一套四居室的房子，不是非常着急的改善，预算一千万左右吧。请问一下：申花的次新房可以入手吗？还是再等等，会再跌一点？
楼先生：关键看价格，如果申花次新房，比如杭州金茂府、融创宜和园、绿城沁园等等，价格能到75000元/㎡左右，可以入手。只不过，申花的房东肯定不大愿意便宜卖。因为相对未来科技城、奥体，申花没太多的投资客，价格合适就卖，不合适也可以一直拿在手上，是一份非常不错的资产。申花的房东有这样的底气。
当然，就算是申花，如果价格太高的房源，比如单价到9万上下，我也建议慎重考虑。除非遇到难以割舍的房子，「千金难买心头爱」的那种。总的来讲，申花的二手房往下跌，要耐心等，跌幅比较小，速度很慢，但同样大环境如此，涨的难度也非常大。
如果不着急，社保年限比较有优势，建议去拼一拼手气。相比次新房，申花新房有性价比，就一点，难摇。九龙仓天珏华庭和滨融府都去摇一下吧，明年古翠隐秀斜对角会出让一宗宅地，限价涨了一千元。另外，申花的华丰造纸厂已经提前预定了明年的超级红盘，限价46200元/㎡，我对华丰造纸厂很期待。
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500万、勾庄/城北副中心、头部型二手房
@王俊
请教层楼老师，我家里有两套房子，一套万科·杭宸89方自住，一套德信·海德公园89方出租，现在想卖掉其中一套去摇市中心的新房，手头可以凑到300万，现在这样操作可行吗？
楼先生：300万作为首付，二套房，总价是500万，是市中心的核心板块，不大够得着。而且市中心的新房摇号难度太大了，比如文晖的锦尚和品府，有房户需要顶格社保才能入围。就算你能入围，也不确保能中签。跟文晖一样，申花、大关、奥体这些板块，都巨难摇。
想换到市中心的核心板块，总价至少700万以上。手上没太多的闲钱，还是别折腾了。退一步讲，城北副中心有自己的发展，从板块上来讲，勾庄比很多板块更有发展空间。而且不论是杭宸还是海德公园，都属于板块头部型的二手房，卖掉容易，想买回来就不容易了。
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提升竞争力、市区老房子、房子是可以租的
@流火
老师好，我在老余杭有一套房龄10年的房子，89方，但房子品质不行，想把它卖掉，换市中心的老房子，比如朝晖小区、大关南苑、德胜新村的老房子，你觉得这样合适吗？
楼先生：这样的置换操作，没有特别的进步，完全没意义。不知道你这样打算的目的是什么，如果想住市中心，可以租一套老房子，然后自己房子租出去，租金相互抵消。要记住一点，房子是可以租的，不是非得买到名下。
我们说过，任何时候都能置换，行情好的时候，可以置换，行情不好的时候，一样能换房。但置换有个大前提：让房子变得越来越好、更有竞争力。如果越换越差，那图什么呢？现在很多人把自己的房子出租，然后租喜欢的房子住，这样的生活方式很普遍。
我不知道老余杭的房子品质有多差劲，但至少朝晖、大关和德胜这样的老房子，实在没必要。
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