没提房住不炒+全面降准，就是楼市大反攻？| 楼先生问答NO.679
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要让房地产缓一口气，要尽可能消除“恒大影响”，要防止多米诺骨牌效应，这有什么问题吗？中国的房地产从来不只是房地产，这大家早就懂了呀。
从政策层面上讲，房地产行业最难的时刻过去了。政治局会议，传出了利好信号：没有提房住不炒，没有提坚持不讲房地产作为短期刺激经济的手段，没有提“稳地价、稳房价、稳预期”。
这三个“没有”，可以说，是近三年以来，高层政策层面对房地产表述最宽松的一次。在这样的气氛下，来一次全面降准，毫无意外，舆论被引向为利好房地产。
有人认为，熟悉的味道啊，楼市大反攻开始了。
对此，我特别认同四个字：谨慎乐观。政策底部和市场底部，永远存在着时间差，因此对前者要乐观，对后者要谨慎。千万别想着抄底。
至于降准释放1.2万亿，其水量还比不过恒大负债，不过给信心、送温暖很重要。这次降准不全为房地产，三季度经济增速4.9%以来，就有预期了。
无非是房地产不好的时候，经济也不会太好。相互依存之下，每次降准都容易被捆绑误读。这次也不例外。
至于没提房住不炒，怎么就一定要重回2008年、2014年老路呢？政策选项不是非此即彼。你和我都不相信“炒房兴邦”，比你我聪明、有远见的，大有人在。一句话：不能让房地产躺平，扶起来，然后必须引向另一条轨道上。
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500万内、未来科技城/西溪公馆、萧山市北
@小时候
听了您的建议，已经将闲林89方挂出去卖了。最近一直在看房，预算500万以内，目前有几个选择：一个是余杭的远洋西溪公馆89方，一个是浦沿江荣府，一个是萧山市北，最后是零几年的老房子比如北干雍景湾大户型，不知道该如何抉择？小孩后年来杭州读幼儿园，属于改善家庭，能否给点建议？谢谢。
楼先生：从资产角度来讲，你的选项里面，西溪公馆肯定是最优秀，尽管当下有点不受待见，一旦投资客出清后，西溪公馆就会迎来清朗和前途。因为投资客大量出货，西溪公馆的价格徘徊在低处，对于真正打算自住，不失为入手机会。对于你来说，卖掉闲林的房子，换到未来科技城核心区的房子，是赚到了。
要不要入手西溪公馆，资产角度考虑是一方面，另一方面更应该关注与工作和生活的匹配度。比如在城南一带工作，那西溪公馆就不合适，再喜欢也不要买，反而应该考虑萧山市北、滨江浦沿。二者相比之下，萧山市北逐步进入成熟期，而且500万能买到不错的次新房，比如江南之星、翡翠之星之类，都是稳妥的选择。
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2000万、申花/沁园、首开金茂府/东方福邸
@鲁越
楼先生好，我们是改善需求，位置离城西近些，最好五房。预算2200万，看了首开金茂府叠排，小区环境还可以，科技系统，但感觉每个房间也比较小，整体面宽窄，光线一般。看了新华园、武林外滩的200多方大平层，小区旧一些，总价也不低。不知如何选择？请给一些建议。除了这些，还有没有其它推荐吗？
楼先生：如果喜欢三恒系统，首开金茂府是唯一选择，也是金茂在杭州唯一做了科技系统的叠墅。限价后，金茂也没条件再做科技住宅了，更何况是科技叠墅。所以首开金茂府的叠墅，有稀缺性。但确实存在你说的那些问题，同样200多方的大平层，整个空间、视野和光线会更开阔。所以要不要入手，只得有所取舍。
2200万的预算，除了首开金茂府，未来科技城的湖境云庐也有一些五房户型，可以关注看看。次新房的选择中，申花的绿城沁园也做了五房户型，而且户型很好，又是次新房。另外就是一些顶跃或跃层，比如西溪诚园的顶跃，还有东方福邸，有不少跃层户型，做了五房或六房，甚至小区的二期有很多300方左右的户型，不过拿出来卖的不多。
有一条原则是一样的，买豪宅也一样，有的选的情况下，尽量选择次新房，选择更新更好的产品。此外，也要看小区总价的均值，也就是小区门槛高不高，尽量选择门槛高的豪宅小区，其实就是在选择你的邻居。
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300万、闲林/次新房、桃源小镇/西溪海
@一笑一尘埃
青山湖科技城有一套89方房子，想置换到工作地西溪周边，预算300万左右。请问老师，有哪些楼盘或区域的房子可以买？
楼先生：实际点，就选择闲林二手房，300万左右的预算，基本上挂着在卖的房源里面，都有不错的挑选余地，甚至250万的都一大把。随着未来科技城的暴涨，上半年闲林二手房也随行就市上涨了一波，但下半年回落比较明显，自住的话，现在应该是比较好的入手时机，挂牌量大，比较能议价。
上半年成交放量的闲林小区有桃源小镇、竹海水韵和国际花园。特别是桃源小镇，超级大盘IP，又有绿城品牌作为支撑，可以重点考虑。品质比较好的次新房，还有融创西溪海、江南府，也可以关注着。尽量买品质次新房吧。
其它选择，往三墩或良渚方向，300万出头也能买得到。比如三墩距离更近些，但只能选择那些房龄比较老的小区。能够接受到良渚这个距离，次新房同样也能选了，比如万科未来城、和昌府等等。建议还是重点关注闲林吧，性价比更高一些。
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600-700万、西房东新项目/4万7、锦绣华府
@Claire
在崇贤有一套婚前地方昂子，老公在下沙也有一套房子，也是婚前的。工作在新天地，目前想置换，很纠结。请问有什么选择吗？
楼先生：你得告诉我的改善预算，如果四五百万，建议往北面的桃源、田园或丁桥，也就是石祥路以北的那些区域。不过目前没什么新盘了，只能选择二手房，比如臻蓝府单价4万左右。如果承受能力比较好，盯着新天地附近买。然后再来看你想摇新房还是入手二手房。两套换一套，我就当你预算比较好吧，比如六七百万。
如果考虑新房，本来九龙仓·天御就很不错，左边是城北体育公园，右边就是新天地，而且限价47000元/㎡，几乎是准现房状态。不过这次一把开盘就清盘了。接下来东新板块，还有融创和西房两个新项目，限价也是4万7，比如西房东新项目，计划明年5月上市，想摇号的话，就早点准备起来。
对自己运气不确定，同时也比较着急改善，就直接入手二手房。在新天地边上，建议你考虑中冶·锦绣华府，刚刚交付，在板块内品质还挺不错，小区自带会所，周边学校配套也好，由于是新房销售，摇号时有不少投资客买进去，现在都挂着在卖。另外，再往西面一点，金茂首开国樾也处于陆续交付的状态，是一个装标很高的小区。
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长线投资、保持竞争力、南都花园/中城汇
@燕子
2019年全款买了中城汇的142方洋房，在南都花园有一套87方。大儿子高中，小儿子3岁，考虑为每个儿子留一套能居住的婚房。把南都花园的房子置换掉，买一套大一点的房子划算吗？手头钱不多，同区域新房肯定是买不起了，要买更偏的地段，想不好这样置换是否合理？
楼先生：很肯定告诉你，等你儿子结婚时，手上的房子一定又会看不上的，嫌这嫌那的。如果你比较爱折腾，早就换过好几回。就像你手上的南都花园，当年买时也很喜欢吧，也很主流，但现在看，房子旧，户型也没有现在的89方实用。记住，房子会迭代，跟汽车、手机一样，迭代速度越来越快。
等小儿子结婚，至少二十年以上吧，闭上眼睛想象一下，以杭州目前的发展速度，二十年后会是什么样，现在很偏的地段，以后未必不会是新中心，现在地段很好的市中心，将来也有可能被抛弃。回想二十年前杭州是什么模样，别说二十年，10年前你都不会相信今天的杭州。所以，过于长远的事情和计划，有个大致方向就好了。
回过头说说房子置换。钱多、钱少都会有较优方案：钱多就在核心板块换，比如申花、文教、大关，还有这两年蹿上来的奥体、望江新城、江河汇。钱少也有的选，就选那些有发展前景的新兴板块，比如勾庄，未来科技城、艮北、以及奔腾而来的云城。
总之在较长的投资周期里，要让资产滚动起来，滚动的过程就是让资产持续保持竞争力。我们说房产应该是长线投资、家庭资产配置，但并不意味着买了它就不管它了。
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