创世纪89㎡密集成交背后：“低价”之下，投资客身影再现
◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
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杭州楼市发展到现在，已形成不少公认的规律。
比如郊区板块的小户型，往往比大户型畅销，常常也能卖出高溢价。原因很简单，多数人的总价承受力是相对恒定的，尤其是刚改购房者。
但在市中心的许多豪宅板块，却是反其道而行之。
即：大户型比小户型好卖，也更易出现高单价。典型如南星、奥体、滨江和申花等高端改善板块。
因为相比刚需和中产，富人几乎不受“总价约束”。对他们来说，小户型地段再牛也憋屈。为了尺度和舒适感，不在乎多花几百万，买个大房子。
当然若有名校加持，小户型也能创造奇迹。只是学区房被打压后，这种助力不断减弱。
不过近期的奥体，却出现了反常一幕：
素来成交惨淡、又无学区加持的创世纪89㎡，竟出现了密集成交，风头甚至盖过奥体一众大户型。
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创世纪的小户型有多畅销？
手边买房数据显示，10月至今，小区共网签9套，其中89㎡6套，占据三分之二。
若把108㎡也算作小户型，数据将达到8套。也就是说，国庆以来，创世纪只成交了1套大户型（140㎡），完全是小户型在发力。
作为对比，再看看“三兄弟”的另外两个。
隔壁的天璞，10月以来网签7套。114㎡3套，108㎡和138㎡各2套。其中最近4套网签，均是108㎡和114㎡（高层）。
时代奥城就比较冰凉了，同期才2套网签，且都在10月，分别是117㎡和179㎡。
同样有大量89㎡的都会山，更是直接冰封：已近4个月无二手住宅成交纪录，近期有且只有几套小面积公寓成交。
单看成交量，创世纪89㎡甚至不虚两大顶流。
壹号院同期网签6套，与创世纪打平。奥邸国际倒是有10套，不过去掉公寓后，也只有7套。
03
事出反常必有妖，是不是小户型价格又有新变化？
没办法，眼下这个二手行情，只有价格调整才能带动成交。即便奥体这样的热门板块，也不会是例外。
果然不出所料。小区楼下的中介小哥告诉我，最近成交（11月30日网签）的一套高区89㎡（30层），实际总价是697万送车位，满二唯一。
去掉车位（按36万算），折算单价7万4出头。
要知道，今年上半年小户型还能卖8万+。去年上半年的巅峰期，更是卖到过9万上下，而且还有增值税。
这不是个例。
打开各大中介app，一眼就能看到创世纪挂价8万内的房源，小户型占比不少，且不乏中高楼层。
“挂价7万6-7万8的，估计7万5就能拿下。”中介小哥说。
换句话说，相比顶峰时期，创世纪89㎡的价格已经有了相当大的调整。
不过，就整体价格而言，创世纪大户型仍然稳压小户型。“大户型基本7万8左右，部分优质房源还能站上8万。”
04
那么，到底谁在接盘创世纪89㎡？
毕竟算算总价仍要650万+，普通刚需还是买不起，富人也没理由把珍贵房票，浪费在一套小户型身上。
答案是：有钱人给子女购房，居住资产两用。
前文那套单价7万4的小户型，据说就是温台购房者，趁跌价提前给女儿买套房，以作为婚前财产。
此外还有一些四季青做服装的年轻人，买来自住。
想想也不难理解。创世纪89㎡虽然不大，但再怎么说也是奥体核心和三房两卫。对起步阶段的年轻人来说，兼顾了里子和面子。
更何况创世纪的得房率很高，价格一降，性价比确实比之前高了不少。
但也因此，引来了个别蠢蠢欲动的投资客。
据中介透露，11月25日签约的那套小户型，买家就是一位投资客，还是“517新政”时下的定金。
你没猜错，拖了大半年才网签，正是为了配合“满二唯一”。
而因为买在上半年，当时价格并不低，实际单价近8万，可以说是今年的高点。
从现在看，投资显然是失败的。但中介说，这位投资客不在乎短期涨跌，看好杭州未来，准备长持。
05
未来奥体的走势，会如这位投资客所言吗？至少近几年想有奇迹不易。
今年下半年，奥体二手房已经算全杭州最坚挺，但总体在下滑。一方面是因为大行情低迷。但更直接的原因是：澄品大量二手房的入市，引发“集中出货”所导致的。
而明年亚运会前，奥体还有3个红盘要交付，近2500套新房。
预计最晚交付的观品，对市场的影响可能相对有限。纯改善大户型（四五房）、地铁口，又紧挨着奥邸国际，与中小户型市场存在一定区别。
但即将交付的嘉品和君品，主力正是主流三四房。去掉限售房源，可上市规模仍高达1500余套。
后年即2024年，4000多套亚运村也将陆续交付。
如果和澄品一样，这些红盘都出现投资客集中抛售，短时间之内，奥体二手房价会承受巨大压力。
而依赖于小样本买家的小户型，或受到更大冲击。
纵观杭州各大豪宅板块，小户型都是相对难卖的。南星某盘的89㎡，去年高峰期卖到13万，今年想卖9万都够呛。这还是有名校学区加持的情况下。
城西文教区某新交付红盘，有投资客加价1万“甩卖”小户型，愣是无人问津。
还是那句话：市中心高单价小户型，面向的客户基数太小了。或许会因为价格下探，出现一时的成交高潮，但可持续性一般。
无论明年有没有小阳春，除非投资客再大量进场接盘，否则豪宅小户型保值性还是略输大户型。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 汀岸芷兰 | 41190 | 板块：之江 房源：264套 户型：99-139㎡ 登记方式：冻资无房无贷210万，其他280万 登记日期：12.9-12.11 |
| 晨语汀澜里 | 23600 | 板块：崇贤 房源：112套 户型：139-224㎡ 登记方式：验资60万 登记日期：12.9-12.11 |
| 湖翠晓印轩 | 30480 | 板块：湘湖新城 房源：104套 户型：171-230㎡ 登记日期：12.8-12.10 |
西房· 良语云缦 | 28500 | 板块：临平翁梅 房源：210套 户型：96-127㎡ 登记方式：验资90万 登记日期：12.8-12.10 |
澳海· 云樾赋 | 11300 | 板块：富阳新登 房源：64套 户型：83-109㎡ 登记方式：无需冻资 登记日期：12.7-12.9 |
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