中国房地产第二女富豪再出手增持，下一目标：4000亿！【大方观察】​

龙湖董事长吴亚军：

水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返

在2020年3月24日下午，龙湖集团在线上召开了2019年度业绩推介会上，龙湖董事长吴亚军说了一句耐人寻味的话：“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返。”这咱判断，与当年王石说“阿猫阿狗都能赚钱的时代已过”，以及郁亮的“白银时代”，有相性。但未来路在何方？龙湖将如何应对？

据悉，自2017年以来，龙湖始终坚持着住宅开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，即便疫情下物业的价值与作用开始凸显，房企扎堆分拆物管公司上市，龙湖依然重申物业暂无上市计划，将继续聚焦4个主航道。

吴亚军不认为这是多元化发展，在其看来，跨出所属领域范畴或超出能力之外才为跨专业，而龙湖的四大主航道都是主业，均值得强化。

值得注意的是：2019年年末，龙湖现金充沛，在手现金609.5亿元，较去年增长34.67%；能够完全覆盖短期负债的139.3亿。

疫情的突发愈加考验一个企业的现金流，而一直维持良好负债结构以及充足现金流的龙湖，危难之中表现出了极强的抗压性。吴亚军坦言道：龙湖在去年下半年就开始注重现金流，2020年1月份已完成了全年的基本融资，现金流不是危难时才考虑，而是“要天晴补屋顶”。

正是基于对龙湖的自信，吴亚军说：“今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。”

刚刚传出消息：吴亚军家族信托年内已增持龙湖1040万股 涉资约3.83亿港元。

2020年2月，吴亚军以908.1亿元身家位列福布斯中国《最富有女性榜》第2名。对于龙湖的未来，吴亚军在2019年会上许下了一个愿望：“希望未来每个航道的业务，都能做到千亿以上。”

中国最富有的25位女性

龙湖董事长吴亚军：

今年仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。

龙湖集团CEO邵明晓：

不拿地王 守住资产负债率

图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶

龙湖财报数据显示，2019年龙湖实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，全年目标完成率110%，销售面积1424万平方米，较上年增长15.2%。

分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区分别实现销售额823.9亿元、592亿元、522.5亿元、263亿元及223.6亿元，贡献率分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%及 9.2%。截至2019年底，集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米。

与此同时，营业额同比增长30.4%至1510.3亿元，其中物业投资业务收入同比增长41.5%至57.9亿元。归属于股东的溢利为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利同比增长21%至155.5亿元。毛利同比增长28.5%至508亿元，33.6%的毛利率继续维持在行业较高水平。赵轶表示，基于政府限价政策非常坚定，未来毛利率或将回归至25%-30%的水平。

拿地方面，报告期内，龙湖斩获90幅地块，首入太原、长春、海口、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。按地区来看，环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。截至2019年12月31日，集团土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。

rnd 以下龙湖业绩会现场问答实录：

1. 疫情发展至今，龙湖在销售回款和现金流上受到多大影响，将如何调整开发及供货节奏对冲疫情影响？

邵明晓：这次疫情来得比较突然，从1月末，我们在集团层面做了安排。2月初，龙湖营销团队集结待命。从2月中旬开始，我们陆续向当地政府申请总共153个售楼处的复工。这是一个举措。

第二个举措，从2月下旬开始到3月中旬，全集团216个工地，已经96%复工，这个比例是非常高的；另一方面，我们紧抓乙方的劳动力供应，全集团216个工地所需要的10万个左右的劳务岗位，在3月中旬已有96%全部到位。

总体来看，应该可以保证今年整体销售供货，包括我们的交付，除武汉之外应该不会受太大影响。

应该说，面对疫情，从市场的反应和龙湖的执行力来讲，虽然有些冲击，但整体可控。不需要做大的供货结构、销售结构、结构的调整，基本上能够按照预定目标，顺利、平稳往前运行，全年2600亿的销售目标有信心完成。

2.当前大环境下，强化主业、保有现金流是很多房企的第一要义，龙湖的多元化策略是否会做出一些妥协？

吴亚军：首先，C1到C4航道都是我们的主业，所以都值得强化。第二，我不认为我们是多元化，因为对龙湖来讲，客户是差不多的，能力是差不多的，如果跨了一个领域，是我们能力之外或者是现有的客户之外的客户，我觉得那叫跨专业、跨行业，这一点难度根本不称其为难题。

第二个问题，现金流不是今天才注重的，我们去年下半年就在注重现金流，所以今年年初1月份就完成了全年的基本融资。我们做压力测试的时候，就预计疫情比较严重的情况下，仍然可以保证公司能够比较正常的活着。

今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。强其实不是说要强、好强，实际上是过去的沉淀，在危难之中能够产生一定的爆发力。

3.今年龙湖的销售目标是多少？相比去年20%以上的增幅，今年是如何考虑确定这样的目标的？

邵明晓：我们去年的销售是2425亿，2020年设定的目标是2600亿，应该是稳健增长的目标。从1月下旬到现在，疫情对供货、复工、销售，都产生了一定影响，但是总体上处在可控的层面。按照去年的预期，现在看整体供货95%以上是能够顺利地供出来，上半年完成全年的四成应该问题不大。总体来讲，今年我们还是按照既往的节奏，保持稳健、持续增长。

4.集团今年的拿地计划是怎样的？对全年各个阶段的拿地时机是如何判断的？龙湖过去30%的项目来自并购，未来的投资纳储策略，是不是逐渐会向收并购靠拢？

邵明晓：拿地我们是按照全年净负债率的控制来倒算，保持50%-60%的净负债率水平，今年的拿地金额应该会在去年的基础上稳中有增。

龙湖总体上财务比较稳健，现金相对充裕，可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目，如果土地市场非常热，就会缓一缓。从节奏来看，今年1-2月已经拿到了17个项目，相对来讲还是不错的。我们判断，过去两个月是拿地时机，最近我们发现一些城市的地价已经上来了，尤其是一些热点城市。所以这段时间反而我们是平和的心态，用频率换概率，有机会就去，能达到我们的指标就拿，达不到就算了。

未来我们也在观察，且走且看。前提还是守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到我们的指标，把节奏踩好。

收并购，我们保持着差不多四分之一到30%的比例，比较倾向于项目级的收购，相对比较简单，也不是为了收并购而收并购，而是看机会。

5.今年在融资方面和财务盘面方面的计划是怎样的？

赵轶：我们基本上在去年九月份和今年一月份，把我们15亿额度的美元债全部用完，而且基本是十年到十二年的长年期，成本是非常低的。

另外，在今年1月份，我们集中发力，基本上把全年的融资全部完成，应该说为应对危机做好了准备。

现在反而是国内的流动性比较宽松，虽然说不会让这些资金流入房地产市场，但是我们作为一个优质的企业，在公开市场发一些债券，这些渠道目前还是畅通的。

从大环境上，企业没有办法预测、去猜，只能去应对；从小环境上，我认为龙湖今年做好了应对准备。下一步融资来看，我们会在国内申请一些公司债，现在正在过程当中，我们国内开发债的额度是非常充裕的。另外按揭额度也在做一些应对，我们也与银行建立了总对总的关系，专项保龙湖和优质业主的按揭额度。

6.管理层称，未来龙湖的毛利率将稳定在25%-30%，依据是什么？怎么看行业未来的利润空间？

赵轶：限价目前看还是一个长期策略，非常坚定，而现在土地成本有一些下降，我们预测行业未来会回归一个稳定的25%-30%的毛利率水平。只要地不拿错，保持战略主动、保持资金主动和供货主动，基本上这个项目、这个产品就成了。

邵明晓：另外我们的土地储备主要聚焦在一二线城市，占了八成。从需求端来看，这些市场是非常有支撑的，只要地不拿错，加上运营能力，费用管控等在行业内相对做得不错，龙湖保持一个相对靠前的毛利率水平是非常有机会的。

7.商业受疫情的冲击不小，龙湖对旗下商场做出了超60天的减租，这将会对2020年整体租金收入有多大的影响？

邵明晓：过去这两个月的疫情对于商业冲击还是比较大的，2月份关店的数量达到了接近八成。3月份，39个商场已经全部恢复营业，复工的面积达到了五六成。

我们可以观察几个关键的指标，第一个就是大学和中小学生开学的时点，这会是商业开始的恢复的时点。从业态上来看，现在政府对教育培训、影院等业态还是不允许开的，其他的像零售和一些常规服务业态都恢复正常了。

我们也率先给出了对商户67天租金减半的政策，在行业内这样的力度是排在前列的。同时，也与一些金融机构做对接，给商户提供贷款支持。可以看到，商户和龙湖天街的黏性正在强化，这得益于我们的共赢心态。

我们也发现有一些城市又出现拿天街的机会了，我们也会去参与。整体上龙湖的天街聚焦在中国最有量级的十几个、二十个左右的城市，在每个城市都是做网格化的布局，所以在地理位置上来讲都是有优势的，也是有相应的对策的。

从全年来看，我们今年要开业的9个天街，招商进展情况都还比较顺利，除了一些国际品牌，合作时间可能要靠后一些。减免租金带来的几个亿的影响，我们会在未来一步一步通过运营去消化。总体上我们有信心达成承诺，全年力保60亿的商业租金收入的达成。

8.长租公寓行业在疫情之下经历了更大的打击，作为四大主航道之一的冠寓，目前经营面临怎样的压力，发展计划有无调整？

邵明晓：冠寓是我们一个新的主航道业务，刚刚出生两岁多就遇到这么大一个挑战，但也不是坏事。到去年年底冠寓已经开业了7.5万间，今年我们会开到10万间，速度比之前要调得更稳健一些。去年的收入不到12个亿，今年可能会有接近20个亿的收入，但今年我们更追求质量。

现在的压力是，因为疫情，一季度收入大概会受到25%的影响。但是我们相信，慢慢地这个影响就会消除。中长期来看，我们还是非常坚定，今年10万间开业的目标也是要达成。

9.智慧服务中，哪一块会是盈利度高的业务？疫情期间龙湖智慧服务表现突出，此前龙湖集团又收购了绿城服务，是否有意分拆物业上市？

邵明晓：C4去年的毛利能够达到26%，是比较高的；除基本物业费收入之外的创新收入占比已经接近50%。下一步我们想，能不能做到1：2，也就是创新收入达到物业费收入的一倍。包括社区内租售服务等其他相关业务组成的增值业务包，增长以及毛利都是比较可观的。

当然，首先我们还是要做好基本的用户服务，提升用户的满意度和忠诚度；第二，通过这个过程，发现用户的一些真实的需求，通过龙湖的产品和服务让他们更加满意，形成一个飞轮，这个业务走起来，未来还是非常有魅力的一个业务。

智慧服务现在还是在龙湖集团的四个主航道业务池里的，短期内也没有分拆的计划。

10.2019年公司年报里体现科技收入四个亿，未来是否有意扶植数字科技业务，未来龙湖集团在数字化方面做了哪些布局？

邵明晓：4个亿的收入有很大的一块是pos机的收入，另外是数字化的赋能，大概有1.6个亿左右的样子。我们2018年初提出了数字化转型的要求，主要是因为用户的数字化，包括我们的四个主航道的业务，它的一些实现工具以及场景的不断数字化，这个也是刚刚起步，但要持续地做，但我们不急于把它升级成为第五大主航道，目前数字科技在业务当中的作用是降本增效，这是我们的第一要务。

第二个就是在用户端，在C端不断提高我们的用户黏性，也包括C1到C4之间流量的打通。我们在基础设施的搭建上面也一直在强调“One ID、One Data”，只要跟龙湖的产品和服务有交互的，我们就会在体系内做一些洞察，以便于提供更好的产品和服务。（乐居财经）

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