深圳最大旧改引爆！万科23亿入股，绿景暴涨43.68%！
入股深圳最大旧改项目
6月7日，绿景（中国）地产投资有限公司公告称，股东方万科入股公司旗下的深圳白石洲旧改。
据公告，绿景中国旗下智慧城市发展有限公司、深圳市四达实业发展有限公司与万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议，其中提及万科将向四达实业注资约人民币23亿元(27亿港元)，同时约1.71亿元(2.01亿港元)将注入注册资本，占四达实业经扩大股权约8%，而结余21亿元(25亿港元)将入账列为四达实业资本储备。
待交易完成之后，四达实业股权将由绿景中国地产持有92%股权，万科持有8%股权。
绿景中国也表示，此次引入万科所得款项将全数用于项目第三期及第四期开发。
此外，万科将不参该项目第一期及第二期发展及营运，并不享有两期项目的利润分成。万科享有的是项目第三期及第四期的利润分派，分派比例为绿景万科“八二分”。
值得注意的是，6月8日，绿景中国地产(00095)收盘暴涨43.68%，意味着市场普遍看好。
项目预计年底或明年可入市销售
据悉，四达实业控制深圳白石洲旧改项目公司深圳市绿景天盛实业有限公司，该项目位于深圳核心地段南山区，项目紧邻世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等城市出名旅游区，东侧与华侨城高档豪宅波托菲诺纯水岸一路之隔。
从规模上看，该项目规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米，是深圳规模最大的旧改项目之一。
白石洲项目效果图，图源自绿景官网
据观点网，从交易对价看，四达实业于3月31日100%股权的估值为约330亿元，绿景中国称万科入股价格是参考该估值后按公平原则厘定。按万科注资23亿元实益持股8%计算，四达实业对应估值却仅有287.5亿元，相当于打了约87折。
考虑到万科仅介入白石洲旧改三、四期，加上旧改尚需时间推进，这或许是绿景方面做出让步的原因之一。而以此估算，万科注资23亿元实益获得三、四期20%权益，对应三、四期总估值则只有115亿元。
这样的账面数据，并不能体现白石洲三、四期的真正价值。
实际上，白石洲旧改已于2021年初由三期调整为四期实施，调规后一至四期规划总体量分别为68.2万平方米、19.8万平方米、178.5万平方米、91.5万平方米。其中，一期有一半体量为返迁房，另一半为可售货值，主要参考周边项目均价10-15万元/平方米推测货值。
换句话说，三、四期占据了白石洲旧改总体量75%，按一期售价以及50%可售面积估算，这部分货值也将在一两千亿之间。
据此前报告指出，绿景中国持有白石洲项目80%的权益，预计可贡献货值约2000亿元（假设自持物业也用于销售），将会分三期进行开发，开发周期预计为8至10年。预计2022-23年该项目大概率可入市销售。
此外，绿景中国管理层4月底提及，白石洲旧改二、三、四期签约率已经超过90%，达到政策所要求的95%签约率就可以确定实施主体。“根据我们的进度，预计今年底也是可以达到100%的。”
新版跟投制度引入模拟清算
值得关注的是，万科昨日除了入股深圳最大旧改项目，还发布《万科企业股份有限公司项目跟投制度6.0版》，与以往跟投制度相比，万科此次跟投制度中引入了“模拟清算”这一模式，并明确满足“可销售物业的最后一期已交付”等条件下方可实现跟投退出。
公告显示，万科在项目跟投制度6.0版中提到跟投的模拟清算退出模式，是指在尚未达到法定清算条件下，通过明确模拟清算退出时点如何计算收入、成本、税费等，以提前确认最终合作各方究竟共有多少利润（包括预期可以实现但尚未实现的利润）可以分配，进而考虑如何分配该等利润（即退出方案），以实现合作方退出。
业内分析人士指出，由于房地产业是一个资金高度密集的行业，具有高投入、高成本以及周期长的特性，项目结算至清算往往需要较长的时间，而模拟清算就可以使得跟投人员通过模拟清算方式统一进行清算和退出，因此不少企业都会采取模拟清算的方式。在当前行业环境下，万科跟进调整跟投制度也是适应房地产市场变化。模拟清算可在合理合规的情况下，避免跟投人员的资金被过长占用。
以往，很多房企通过“利益共享”来调动员工积极性，不过在此前楼市调控加码、新房限价的情况下很多项目利润降低，有些甚至出现亏损的风险，对跟投人员来说跟投资金无法及时退出，跟投的积极性降低了。
不过，此次万科对模拟清算方式退出仍设置了严格的条件。
按照万科公告，对于不含持有经营类物业的跟投项目，万科要求同时满足如下三个条件，则该项目的跟投资金可通过模拟清算方式统一进行清算和退出：1．可销售物业的最后一期已交付；2．所有可销售物业的累计销售金额比例达到项目可销售物业的预计总销售金额的95%及以上；3．全部成本类合同均已结算完毕，累计已结转成本占总成本95%以上。退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%。
对于包含持有经营类物业的跟投项目，除满足上述三点要求之外，还需满足开业满三年或者NOI率超过5%的要求，则该项目的跟投资金可通过模拟清算方式统一进行清算和退出。
“万科设置的退出条件在业内应该算相对严格的，例如业内不少做法是采取销售完毕进行模拟清算，万科采取的则是‘可销售物业的最后一期已交付’再模拟清算。在当前房地产市场环境下，保交付是个突出问题，此条件也意味着对交付的保障。”
此外，新版跟投制度中对跟投范围、跟投权益比例上限及跟投人员的规定较以往没有太大区别。
03再次回购股份 耗资约1亿元！
6月7日，万科企业股份有限公司公告称，于当日在深圳证券交易所回购约576.73万股A股，回购价格为17.22-17.5元，共耗资约1亿元。
6月6日，万科企业股份有限公司披露回购报表，该公司于当日回购8,717,445股A股，占总股本0.075%，共花费约1.5亿元，每股价格为17.01-17.39元。
3月30日，万科公布的回购计划显示，公司拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股（A股），回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股，预计回购股份的数量约136,836,344股，时间为自3月30日起的3个月内。
此前5月10日，万科宣布以集中竞价方式回购公司A股股份119.79万股，最高成交价为18.25元/股，最低成交价为17.99元/股，成交总金额为2166.56万元。
5月30日晚，万科企业发布公告，公司于2022年5月30日公司斥资2014.86万元回购113万股A股，回购价格为每股17.75-17.96元。这也是万科宣布回购方案以来的第二次出手。
另于5月31日至6月2日，万科分别新增回购113万股、112.9957万股，283.9972万股。
按照此前公布的回购计划，万科拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股，回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股。
按回购资金总额上限25亿元和回购股份价格上限18.27元/股测算，预计回购股份的数量约为1.37亿股，约占目前万科总股本的1.18%；按回购总金额下限20亿元和回购股份价格上限18.27元/股测算，预计可回购股份数量约为1.09亿股，约占目前万科总股本的0.94%。
- 推荐阅读 -
互联网时代，房产社群连接者
关注好房子，新地产，新生态、新战略
欢迎关注"地产号"（ID：wangfanghouse）