毛振华：需警惕房地产与金融市场联动导致的风险

毛振华  中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席，中诚信集团董事长

以下观点整理自毛振华在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济月度数据分析会（2021年10月）（第50期）上的发言

本文字数：2014字

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今年以来，中国经济增速逐季走低，修复有所放缓，但中国经济韧性依然不改，正逐步回归常态。但是，经济迈向常态化过程中，我们仍需面对多重不确定性与挑战，如在疫情动态清零的防控目标下疫情散发的风险持续存在，“双碳双控”对生产的掣肘显现，能源价格高位运行带来的成本上涨压力，等等。面对多重挑战，我们需要坚持底线思维，做好压力测试。在本次讨论中，我主要想提醒大家关注房地产与金融市场联动可能导致的风险。

房地产的生产过程和生产周期是一个准金融行为，与金融市场密切相关，房地产与金融市场的联动使得房地产风险存在向金融市场传导的可能性，从而对整个金融市场的稳定产生威胁。房地产的生产过程与资金高度相关，整个过程主要表现为投入资金、生产产品、卖掉之后再回笼资金，并不是简单的产业运行，资金回笼是企业生存和发展的关键。金融市场中很多产品都和房地产相关，一方面房地产是中国金融市场里最重要的抵押物，另一方面房地产贷款是整个居民贷款的主体。银行等金融机构与房地产企业以及居民之间存在广泛的债权债务关系，这也使得房地产风险很可能向金融市场传导并通过金融市场再进一步扩散。此外，房地产也是中国最大的民生工程，整个居民的财富都集中在房地产行业，房地产的价格波动会牵扯到国家以及民众的生计，因此需要警惕和避免其出现较大的波动。总结来说，就是房地产市场与金融市场密切相关，房地产领域爆发的风险很有可能向金融领域传导，并可能引发社会问题，这是值得我们高度警惕的，但当前对房地产在未来一段时间内有可能出现的风险及其对金融市场产生的影响还缺乏更加底线的思维。

警惕房地产市场形成“消费低迷-资产价格下跌-消费低迷”的负向循环。当前房地产市场出现了一些波动，往年的“金九银十”并没有出现，特别是十月份国庆节市场萧条，可以说是多年以来最萧条的一个“金九银十”。对于房地产当前的困境而言，并非仅仅是资金供给的问题导致的。上个月讨论会上我提出应该适度且合理地放松房地产按揭贷款和开发贷，目前来看这方面的压力和管控有所缓和，但是市场却并未因此而出现明显的改善，主要有以下几个原因。一是银行放款意愿并不强烈。二是市场需求并不旺盛。虽然当前对于按揭贷款边际放松，但新购房依然不够踊跃，可见房地产按揭贷款的问题仍未完全解决，这部分资金依然存在缺口。另外更严重的是由于房地产市场是投资品，新购房意愿的下降会带来房地产价格的下行。而若房地产价格出现大幅走低的情况，会造成居民财富缩水，势必会影响到居民的获得感，并对消费产生冲击。

从房地产相关产业链方面来看，当前普遍存在对于房地产行业信心不足的情况。房地产企业在过去长久的积累下形成了一个行业运行特点，即多数供应商会采取一部分赊销垫资的方式来与地产商进行交易，这种情况已经形成了很大的行业惯性。但是由于当前对于房地产行业缺乏信心，很多供应商不愿意继续如此，并希望房企用现金交易，甚至以前的欠款也要现在归还，导致房地产公司新开工项目遇到了很大的挑战，而这也加剧了房地产市场的下行压力。

关注当前房地产领域信用风险释放压力。以往当国内房企融资出现困难时，很多企业会依赖香港房地产美元债进行融资。然而由于目前已经出现了几家美元债违约的房企，且市场普遍存在未来还会有违约房企出现的心理预期，国内房企信用风险上升，美元债融资难度加大。同时由于交叉违约风险较大，一个地方违约会引起其他金融产品和其他金融信贷关系的违约，因此当前监管当局较为重视房地产领域的风险传导。然而监管当局在向企业提出要维护信用体系要求的同时，若没有即时提供帮助企业维护信用体系的能力，则难以真正达到阻断信用风险扩散并维护信用体系的目标，因此关于这方面的问题还需要相关部门高度重视。

鉴于以上的讨论和分析，关于下一步的政策走向我有以下建议：

无论从预期、中国自身经济增长的周期，还是从目前遇到的特殊困难来看，未来在整个经济政策上还是需要保持相对宽松的政策张力，尤其是在电力能源供给端和房地产资金端等重点领域要做到确保其资金合理充裕。此外应有更加明确且有力度的政策落地实施，这些政策需要带有某种应急性，并能产生明显的效果。同时，还需要注意政策的协同性。货币政策、财政政策和监管政策三种政策要能够配套协同。当前存在部分监管部门在短期内明显加大监管力度的情况。经济生活运行有其自身的规律，既有立法先行，也有经济惯性中的顺势而为，不应该采取特殊的、过分的或者是突如其来的一些措施。政策协同性不足会导致部分行业、企业缺乏明确预期，影响社会对这些行业、企业的判断，加剧风险和负面判断的传递和蔓延，针对这一情况，建议进一步完善体制机制以加强政策协调。另外，社会普遍关心房地产税对房地产价格和购买意愿的影响，也需要我们认真谨慎的分析和应对。

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