上海二手房成交连续破千，楼市的春天真的来了！
最近写楼市的文章多，是因为房地产现在是中国经济的重中之重！拯救楼市已经是中国经济能否起来的关键！这一轮大救市和大雄起，上海是旗舰！端午节之后上海二手房成交连续破千，楼市的春天真的来了！
且慢拍砖，有数据为证！下面是6月份以来上海二手房成交数据：
6月16日：997套。
6月15日：1184套。
6月14日：1059套。
6月13日：996套。
6月12日：945套。
6月11日：861套。
6月10日：416套（端午节）。
要知道现在是淡季，照这个趋势，6月份上海二手房成交量甚至有可能比3月份还多！
如果每个月成交两万套甚至更多，以上海目前大约12万套的二手房量，半年即可消化完！
当然，不排除会有更多二手房挂出来，尤其是当价格小幅上涨时，很多卖家就会“蠢蠢欲动”，趁反弹卖掉房子，而如果有大量二手房挂牌，又会打压房价，继而有可能激发更多人卖房。所以我们不排除上海房价仍会有徘徊。
那么上海房地产未来到底如何呢？老邓今天不惜笔墨，给大家分析一下。其实大道至简，从供需角度可以很轻松得出结论。
供应方面，过去几年上海新房供应量如下：2021年8.18万套，2022年9.34万套，2023年8.64万套。2024年我没查到数据，但估计应该在8万套左右。
新房销售方面，基本平衡，也就是每年销售大约8万多套。
需求方面，2023年上海常住人口增加了11.56万人。考虑到“老上海人”很少生孩子，每年死亡数据大于出生人口，比如去年人口自然增长率是-2.42‰，也就意味着多死亡大约5.8万人，以及卖房移民海外的每年大约十几万人（2023年17万人，他们是卖房主力），因此粗略估算，2023年上海新增内地人口为：
11.56+5.8+17 = 34.36万人
结论：2023年国内新增上海常住人口34万人。
也就是说，绝大多数人忽视了上海新增人口的数量，以为增加十几万好像就是十几万，但其实是新增三四十万，他们弥补了死亡和移民减少的几十万还有富裕！
那么到上海定居的国内人口都是什么人？显然，大部分都是20~35岁的中青年，他们在上海打拼都怀着雄心壮志，都有强烈的买房需求。我们就算两个人一套房，上海新增内地人口也需要15万套房！
好吧，我们再保守一点，算12万套行吗？每年12万套的新增需求 vs 每年8万套的新房供应，有4万套缺口。
有人说不对吧，过去几年上海常住人口是减少的，至少徘徊不前，你怎么能拿2023年一年的数字来估算呢？
说得对！2023年似乎很特殊。
但是，当经济机会日益集中于东部沿海，集中于长珠三角和其他一些热门城市时，未来到上海以及（长珠三角）的内地人口，只会越来越多。因此我认为，2023年是上海等城市新增人口的开始，而不是昙花一现。
具体不再讨论了，因为很敏感，我只说一点：历史证明当全国经济……，人口会向热门城市继续集中的，更何况我们早已进入到工业和信息时代，而这个时代的趋势就是人口继续向大城市集中。
甭跟我说内地生活成本低，内地躺平容易，各地经济会不断进入正向循环和负向循环，就像有些股票涨了还涨，有些股票跌了还跌，这是几十年的大趋势。所以别看大城市生活成本高，但论“卷”的程度，还是小地方更加残酷。因此，人口只会进一步向大城市集中，从而逐渐进入正向循环，而绝大多数中小城市，只会进一步进入负向循环。
现在房地产还有一个新趋势，就是各大城市的土地供应都在大幅减少，和三年前相比基本减少了三分之二，而户型却在向大平层、叠式、别墅发展。因此未来几年，上海每年新增的新房套数肯定会大大少于8万套，我估计少于5万套是大概率事件，甚至少于3万套。
我们就按5万套来算吧，因此可以得出结论：
未来几年，上海每年新增12万套需求，新房供应却只有5万套，缺口足有7万套。
所以就算现在市面上二手房有二十万套又如何？很容易消化完的。为什么今年上海二手房如此火爆，就是因为大家对房子有强烈的需求！
更何况当上海二手房东看到未来供需如此不平衡时，他们肯定会惜售，甚至大幅抬高价格，所以上海楼市的春天已经到来。
继续看空上海是完全没必要的，看空观望的朋友们，难道非得等上海所有地区的房子都被疯抢，甚至连花桥（已经）开始上涨，等上海房东再大幅涨价几百万，才会承认“上海楼市确实涨了”吗？抱歉朋友，那时是不是已经来不及了
到那时候你再去抢房，会不会面临每个星期涨价50万的窘境？你犹豫几个星期想等“回调”，可一两个月以后房价涨了几百万，你是不是要拍断祖宗十八代的大腿
其实蠢蠢欲动的何止上海？现在我说说苏州！
2022年，苏州商品住宅新增供应量是527.96万方，环比下降43%；商品住宅新房成交678万方（含政府回购房源），环比去年下降27%。但是，新房成交面积比供应量多150万平方米！
2023年，苏州商品住宅新增供应515.45万方，再次小幅下降；成交589.54万方，新房成交面积比供应量多74万方！
2024年，苏州商品住宅新增供应204.0万方，同比狂降60%（另有数字说是63.5%）！虽然今年1-5月苏州商品住宅成交面积为132.1万方同比减少51.96%，但就算这么不堪，按比例全年成交317万方也是可以的。这意味着继续增加了了113万方的缺口！
也就是说，2022到2024年（虽然今年2024还没过完），苏州新房销售面积比供应面积多大约337万平米！咱们就算一套房110平，这意味着：2022到2024年，苏州新房将多销售3万套！
更让人心跳加速的是2024年及以后，苏州将以大户型为主，比如2024年新增204万方，咱们就算一套房140平米，这意味着几年后苏州新房每年的供应量将只有1.5万套左右，只有2021年高峰时的1/6！
现在说说苏州去年（2023）来了多少人。根据官方发布的数据，2023年末苏州市常住人口比2022年末的1291.06万人增加4.74万人，达到1295.80万人。
看起来只有不到5万人？NoNoNo，和上海一样，苏州本地人口是负增长的，去年负增长3.21‰，也就是死亡人数比出生人数多大约4.1万人。苏州也有不少移民海外的，咱们就算只有上海的1/8算两万吧，也就是苏州去年本地减少至少6万人，但是总人口却增加4.74万人，这意味着去年苏州外来人口有10.7万人。
这十几万人怎么着也需要5万多套房子吧？仿照上海的推理，未来几年每年苏州新增住房需求5万套，但未来几年每年的新房供应只有最多3万套，并逐渐下降到1.5万套。
这每年3万套左右的房子缺口，就靠二手房了！
目前苏州挂牌二手房数量大约17万套，5月份消化了6000多套，6月份现在还没过完不知道卖多少。虽然苏州现在的楼市形势远比不上上海，但只要上海起来，苏州二手房的销量和价格也会雄起吧？其实市场供需只要偏差10%，价格就会大起大落，因此，苏州未来房价也将坐上火箭！
我说的是热门地区，呵呵。
咱纯粹是从数据进行分析，欢迎拍砖。但是如果各位深入楼市一线，就会发现现在内地来长三角买房的特别多，而且根本不缺购买力。上海的例子我就不举了（不举），举个苏州的。苏州园区有个新楼盘，期房，238平一套房1100多万，本来就不愁卖（去化率已经接近90%），前几天来了个山东人大手一挥，立刻订了一套，把卖房小哥乐得鼻腚泡乱冒。
大家发现没有，老夫分析楼市注意到了大部分人没注意的一个指标，就是现在大城市自身的人口是在明显减少的，但来的人如果更多，常住人口就会增加。而新来的基本上都是年轻人，他们干劲十足也将是未来楼市的最大购买力！
写到这里，估计各位已经对自己所在的城市去年新增多少人很好奇吧？老邓我这里整理了一些城市的数据：各大城市去年新增人口排名如下（单位：万人）：
冠军：合肥：21.9
亚军：郑州：18.0
季军：杭州：14.60
虽然合肥最猛是冠军，但我对郑州印象更为深刻，真么想到富士康走了但郑州去年新增18万人！而且这是在2022年已经增加了8万人基础上的继续大幅增加。这帮人难道都站在大街上喝风？好像不至于
我是很惨，但你比我更惨
举个例子，周口，河南人口大市，2020年常住人口901.9万，2021年885.3，2022年881.2，2023年866.6。也就是说，从2020到2023这三年，周口常住人口下降了35.3万
周口人去哪儿了？除了天南海北，有相当一部分是去了郑州。
这就是河南的情况，也是内地各省普遍的情况。
所以三四线城市的房价……
泽国江山入战图，
生民何计乐樵苏。
凭君莫话封侯事，
一将功成万骨枯。
不多说了，回到上文的2023年大城市新增人口列表，以下成都13.5， 深圳12.83，上海11.56，广州9.29，长沙9.25，西安8.23，温州8.2，宁波7.9，南京5.59，东莞4.83，苏州4.74，绍兴4.1，武汉3.50。
温州和宁波真厉害！要知道这俩城市的常住人口还不到1000万，增得这么猛！绍兴人口500多万居然能增4.1万，太厉害了！再加上杭州，钱塘江大湾区可以啊（温州不在大湾区）！可以想见，未来几年房价上涨的总舵主是上海，副舵主就是杭州湾！
当然，合肥、郑州可能也是两员猛将，在沉寂几年之后将大杀四方！
苏州？看来只能跟在后面喝汤了
以下北京：1.5，天津：1.0。
重庆：-21.91万人。
重庆人都跑哪儿了？去成都还是去上海深圳了？我不知道。但是某大V多年前率领炒房团杀奔重庆，看来损失更惨重了
北京怎么只增加了1.5万人？北京可以从河北和天津吸血，但人口增长只有区区1.5万，当然是因为……算了不多说了。我自从2018年去过北京之后再也没去过，最近几年了解了北京地方ZF的一些做法，感觉相当没劲，不多说了。
老夫以后准备做个短视频系列，专门分析各大城市未来的房子潜力，7月初开始，敬请期待！
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