如果我说上海即将进入房荒，你信吗？

姜萍的事儿不说了，现在每个人已经有了自己的判断，再说也无益，还是说说上海楼市吧。如果我说，上海即将进入房荒，你信吗？

数据，数据！别信口开河！

上海新房可售库存是70000套左右，按目前的销售速度，只需要不到7个月就卖完了。内环内，只有2900套左右（以下都是“左右”，因为数据一直在变，或者说一直在震荡减少），内外环间只有不到9000套。如果看普通住宅（144平米以下），上海可售普通住宅只有12500套左右，其中，内环内只有340套，内外环间只有1200套，外环外大约11400套。以目前上海6月份1万套新房的成交量（根据截止到24日真实数据的预测），2.5万套（同上）的二手房成交量，你们觉得上海楼市，尤其是外环以内，房子还够卖吗？

上海平均每个月推出大约4300套新房，如果是过去，新房销售和供应基本平衡，但5月份尤其是6月份以来，上海楼市销售加速，请问新房供应跟得上吗？

显然，跟不上吧。

而且上海和其他大城市一样，正在着力推出大面积、高单价的房子。这让新房供应套数更加紧张。

比如，6月24日上海的中海顺昌玖里别墅新推出20套别墅，户型为290-355-540平米，均价为29.8万/平。与此同时，同样位于黄浦区的露香园别墅的取证价格为28万/平方米，共加推12套风貌别墅。

这是个什么价格呢？我们知道3月份中海顺昌玖里首开卖出505套、均价17.2万/㎡的豪宅，以196.5亿的销售额刷新中国房地产开盘纪录。这才过去三个月，二期价格就到29.8万了，涨幅73%。这一价格仅次于虹口区的新湖天潼198，坐上Top2的宝座！

也就是说，上海正在步步为营，以新房价格带动老房，从而稳定楼市。

说实在的，老邓看到均价29.8万也不禁感叹：毕竟是上海，30万可以在内地买一套房了，但在上海才1平米。差距，太大了。

但是，未来的差距可能会更大。

因为人们正在涌向大城市，这一趋势自疫情结束以来，才刚刚开始。

我在《上海二手房成交连续破千，楼市的春天真的来了！》中举过河南的例子，主要是郑州和周口。郑州经济这几年确实不行了，但2022年常住人口增加8万、2023年又增加18万。而四线城市周口呢，2022年损失常住人口4.1万，2023年又损失14.6万。

正是三四线城市人口的大量外迁，导致一二线人口的继续增加。

郑州是河南省会，可以吸河南的血。上海是中国GDP第一城，可以吸全国的血。

我在苏州感觉就很明显。苏州经济这两年算是矮子里面拔高子，还凑活吧。现在外地人源源不断涌入苏州，因为他们家乡的经济更差。这让苏州的租房市场，价格已经有继续上涨之势。

上海即将进入放荒，有多少人信？

有人说贝壳网上上海新房有17万套，卖了之后卖家会挂出更多房源，卖不完，根本卖不完。是这样吗？

这个不重要，因为现在恐慌性抛售已经基本结束，很多人卖房就是想测试一下这个市场的热度。

怎样判断一个城市的房价趋势？

老邓这里给大家提供一些干货，那就是考察新房库存（万平米）、常住人口数量（千万人）、每个月的新房和二手房销量，它们之间的关系。

不多说了，先上图，请看截止到4月30日全国30个城市的商品房库存：

为避免很多人的“数据恐惧症”，我这里先放这30个城市中库存最多的5个城市。可以看出，武汉位居榜首。我现在只能找到截止到4月30日的数据，没有5月份的最新数据，大家凑合着用，应该问题不大。

武汉，2023年底常住人口1377.4万人，比上年末增加3.50万人。4月30日新房库存1865万平米，人均新房库存1.354平米。

武汉人口还在增加，不错。但是人均新房库存1.354平米，这个数据很高。不信？后面我写到上海大家就知道上海有多变态了。但武汉这个数据也不是特别差，不信同样可看后面。

我这里先给个大致尺度吧：人均新房库存0.5平米是个荣枯线，超过就不太好了，超过1平米更不好。

上海的这个数据……后面再说。

排名第二的成都，2023年底常住人口2140.3万人，比上年末增加13.50万人。4月30日新房库存1666万平米，人均新房库存0.778平米。

这里都没有考虑人均新房库存和人口增速的关系，理论上说，新增人口的百分比越高，当然越好。在数学上可能得考虑二阶导数，这样可以看到趋势的力量，但还是算了。所以我把2023年的新增人口数量列出来（但没有列百分比），供大家参考吧。

第三青岛，2023年底常住人口1037.2万人，比上年末增加3.0万人。4月30日新房库存1375万平米，人均新房库存1.326平米。

天津，2023年底常住人口1364万人，比上年末增加1.0万人。4月30日新房库存1355万平米，人均新房库存0.993平米。

北京，2023年底常住人口2185.8万人，比上年末增加1.5万人。4月30日新房库存1249万平米，人均新房库存0.571平米。

在前五名中，北京是最好的。但以北京的人口体量，去年只增加1.5万人，实在是疲弱得很。

再往下看6到10名：

广州，2023年底常住人口1882.7万人，比上年末增加9.3万人。4月30日新房库存1207万平米，人均新房库存0.641平米。

西安，2023年底常住人口1307.8万，增加8.2万。新房库存1046万，人均0.800平。

长春，2023年底人口910.2万，增加3.65万。新房库存1027万，人均1.128平。

长春2022年减少了2.2万人，但去年却增加了3.65万人，可见东北老乡很多来不及往南跑，就到长春了。但也可能是这几年中俄关系造成的……

佛山，2023年底人口961.5万，增加6.3万。新房库存1025万，人均1.066平。

深圳，2023年底人口1779万，增加12.8万。新房库存930万，人均0.523平。

表面上看，深圳是迄今为止最好的数据了。但是考虑到整体珠三角尤其是东方之珠的情况，还有过去几年深圳房价的坚挺程度……不说了。说实在的，我对深圳楼市的未来实在无法判断，现在只能谨慎看好。

再往下看11到15名：

我最感兴趣的三个城市都在这里。

重庆，2023年底人口3191.4万，减少21.9万。新房库存806万，人均0.253平。

重庆虽然是个直辖市，但可以算是一个小省了，实际上有大量村镇人口。因此这里的数据仅供参考，何况去年居然下降了21.9万人。

郑州，2023年底人口1300.8万，增加18.0万。新房库存789万，人均0.607平。

苏州，2023年底人口1295.8万，增加4.7万。新房库存769万，人均0.593平。

上海，2023年底人口2487.4万，增加12.4万。新房库存759万，人均0.305平。

所以上海最牛逼不是偶然的。

南京，2023年底人口954.7万，增加5.6万。新房库存758万，人均0.794平。

再往下看16到20名：

济南，2023年底人口943.7万，增加2.2万。新房库存727万，人均0.770平。

杭州，2023年底人口1252.2万，增加14.6万。新房库存701万，人均0.560平。

珠海，2023年底人口249.4万，增加1.7万。新房库存686万，人均2.751平。

珠海就是人太少，所以库存太可怕了。

南宁，2023年底人口894.1万，增加4.9万。新房库存683万，人均0.764平。

南宁最近发大水挺厉害，而且据说每年都发，但今年最厉害。不知道这场洪水是不是会让跟多的南宁和广西人到其他城市生活呢？

凡是已经遭到水淹的房子一文不值，但附近高地的房子会更值钱。涉及水患，我只能给出这个最基本的判断了。

东莞，2023年底人口1048.5万，增加4.8万。新房库存620万，人均0.591平。

20名以后我不太想写了，因为这个很耽误时间和精力，给个赞怎么样？

在你的鼓励下，我继续写。

其实我也想继续写，因为这里面有猛料。

21到25名：

昆明，2023年底人口868万，增加8.0万。新房库存616万，人均0.710平。

长沙，2023年底人口1051.3万，增加9.2万。新房库存554万，人均0.527平。

长沙还真不错！考虑到它目前房价也不算高，人口增速也不低，长沙未来可期。

常州，2023年底人口537.5万，增加0.9万。新房库存500万，人均0.930平。

无锡，2023年底人口749.5万，增加0.4万。新房库存478万，人均0.638平。

作为“新一线城市”的无锡，由于人口相对较少，所以楼市形势也不那么乐观。

宁波，2023年底人口969.7万，增加7.9万。新房库存390万，人均0.402平。

宁波太厉害了。无论是人口增速还是新房人均库存，都最接近上海！加上杭州（以及后面的嘉兴），可见我在《上海二手房成交连续破千，楼市的春天真的来了！》说这轮引领房地产的总舵主是上海、副舵主是杭州湾，更加确凿。

宁波是计划单列市，非常厉害。

好了现在看26到30名，大是潜力股：

福州，2023年底人口846.9万，增加2.1万。新房库存309万，人均0.365平。

徐州，苏北大城。2023年底人口902万，增加0.2万。新房库存301万，人均0.334平。

厦门，2023年底人口532.7万，增加1.9万。新房库存284万，人均0.533平。

合肥，2023年底人口985.3万，增加21.9万。新房库存224万，人均0.227平。

合肥居然比上海还厉害。

我以前忽略了合肥，这里必须多加一些内容。实际上，最近四个月合肥的房子量价齐升，现在（2024年6月）新房成交套均水平280万元以上是常态，理论月均去化周期为6.1个月左右。合肥二手房挂牌量大约11万套，去化周期一年，时间也不长。

所以合肥的数据非常好！

近三年的合肥二手房房价趋势如下图所示。不管你们怎么想，反正我认为现在就是底部。

合肥是大多数人最低估的一个城市，或许只有安徽人重视吧。我觉得合肥是在和附近的南京较劲，一山不容二虎，合肥和南京争夺附近资源的战争已经接近白热化。

合肥新一轮的以旧换新即将启动，后劲十足！这也是大城市的一个大招，尤其是在市中心以旧换新，让住户迁居到几公里外的楼盘，老城黄金区盖大别墅大平层，房价就是标杆。苏州这方面做得尤其猛，现在合肥就要动手了。

30个城市中的最后一个是嘉兴，夹在苏州和杭州之间的中等城市，2023年底人口558.4万，增加3.3万。新房库存158万，人均0.283平。数据也非常不错！

综上所述，在上述30个城市中，我认为（而不是其他人认为），未来楼市最有潜力的城市依次为：

上海、合肥、嘉兴、宁波、长沙、杭州。

以下可能是郑州、苏州、福州、厦门、北京，等等吧。这里我已经无法排名了。各位可以研究自己感兴趣的城市。

请注意，我这里研究的是未来房价的潜力，不是绝对值。论绝对值，深圳、北京绝对排名前三，和上海同一阵营的。

通过整体的数据分析，大家看到什么普遍性没有？

普遍性就是：长三角最牛。

这说明，从整个国家来看，经济正在向长三角集中。

我认为“势”很重要，也就是人口的相对增速很重要。这方面，上述六个城市都不错，而且它们的人均新房库存比较低。上海是龙头，当然最引人注目，但合肥等几个城市一点都不差，尤其是合肥。

郑州、成都、西安也不错，但人均库存有点高，所以潜力稍差。但如果保持人口增加势头，区区几百万平米几万套新房库存，未来一两年消化掉也没什么问题。

当然这里也需要考虑新房供应量。总体来看，各大城市现在都在大幅降低新房供应。这方面苏州大概做得最好，今年（2024）的新增土地供应面积同比减少63%，而且未来以大户型为主（这也是全国趋势）。因此可以预计，大城市未来的新房供应量，将最多只有2021年的1/3，甚至1/5。

各位看了我上述分析，是不是发现不仅上海将进入房荒，而且合肥、嘉兴、宁波等城市，也在逐渐进入房荒？

实打实的数据分析，最硬的干货，最干的硬货，就在这里。

数学头脑，逻辑分析。假不假，白玉为堂金为马。

该出手时就出手！

好了，说说股市。

我已经退出股市半年了，但是有个美女朋友在某个大券商工作，这个券商的手续费比较低，而且更擅长套利。嗯？你问我什么是套利？怎么套利？我一时半会儿也说不清楚。但是这个美女（二十多岁货真价实的美女）有自己的公众号和微信，有兴趣的可以关注和加她：

她6月14日写了篇文章专讲套利，大家可以看看：

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OK不多说了，本文的焦点仍然是房地产，以上海为龙头的长三角诸多城市，房地产正在快速回暖！

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