【独家调研】仅剩1.4万套！南宁限价房将清仓？要抢吗？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

  梁宁宁、周文彬

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3年前，南宁开启“两限一竞”的土拍政策。3年时间，南宁市拍出“限房价”地块72幅，总建面1278.17万㎡。以2019年套均成交面积约110㎡推算，预计建成11.62万套房源。

但在进入2019年后，南宁土拍政策逐渐由“两限一竞”调整为“一限一竞”，出让地块普遍不再“限房价”。这也意味着限价房卖一套，少一套，未来将成为南宁楼市的回忆。

经过2年多时间的市场消化，根据分析师的调研结果显示，南宁目前还有35个限价房项目在售，同时还有7个限价房项目（地块）未上市销售，预计在售+待售项目剩余可售房源约1.4万套。

对于南宁这最后的约1.4万套限价房，购房者该不该入手？该如何入手？逐渐褪去“限价房”烙印的房价未来走势如何？

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限价房，南宁调控政策的产物

说起限价房，熟悉南宁楼市发展的人都知道，这是调控政策的产物。

把时间拉回2017年，楼市一片热火朝天，各地政府为降温楼市，抑制房地产泡沫，出台一系列调控政策。售楼部“连夜排队”、“恐慌购房”、热点项目“一房难求”的南宁也不例外，于当年5月26日跟进出台调控政策。

2017年5月26日，南宁住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局等七部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容包括限地价、限房价、限售、限贷、限装修价等。

当年上半年楼市火爆的南宁，瞬间“五限”压顶，市场热度有所缓和。

在“五限”调控政策中，对于土地出让方式进行了限制：土地“招拍挂”灵活采用“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”等竞价方式。

随后的6月16日，南宁5幅商住地出让，采用“限房价、限地价、竞产权移交住房”模式“试水”土拍新政。

根据地块出让公告，“限房价”指“出让地块所建商品住房销售均价（毛坯价）不得超过XXXX元/㎡”；“限地价、竞产权移交住房”则指“当挂牌价格等于XXX万元/亩，不再接受更高报价，若有两个或两个以上竞买人继续竞买的，转为在此基础上向上竞产权移交住房配建面积，按投报移交面积最大者得的原则确定竞得人。”

这便是限价房的开端。2017年6月16日往后的土拍，“限房价、限地价、竞配建”逐渐成为主流出让方式。

数据来源：CRIC

根据克而瑞数据统计，2017-2019年，南宁市拍出“限房价”地块72幅，成交建面总计1278.17万㎡，占2017-2019年经营性用地成交总建面约44%。其中，2017年和2018年占比分别达59%和70%。

数据来源：CRIC

简言之，2017-2018年，土拍市场出让的60%以上的土地都为限价地。

这也使得限价房项目成为了2018-2019年南宁市场的主流，不少限价房项目的销售业绩在南宁楼市也留下的浓墨重彩的一笔。

克而瑞数据显示，檀府印象、龙光·玖誉城、龙光·玖誉湖、中南紫云集、五象澜庭府等限价房项目均进入2019年南宁商品房项目销售金额十强。

数据来源：CRIC

不过，随着市场环境的转变，政策也逐渐做出了调整。2019年，“两限一竞”逐渐调整为“一限一竞”（“限地价、竞产权移交房/公租房/增减挂钩节余指标”），“限房价”逐渐退出土拍的舞台。

这也预示着，待目前在售和待售的限价房项目售罄，限价房未来将在市场上销声匿迹，成为购房者的回忆。

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35个限房价盘在售，五象占16个

南宁目前还有多少个限价盘在售？分布在哪些区域？有多少套可售房源？对于购房者来说，这或许是更为关心的问题。

从2018年限房价项目开始上市到现在，已有两年多时间。若非大体量的项目，足以有机会实现清盘。从分析师的调研情况来看，超九成项目已上市销售，其中大部分项目房源均已全部获证销售，其中确实有50%以上的项目住宅已实现清盘或进入销售尾声。

调研结果显示，南宁目前还有35个限价房项目在售，剩余可售房源约13840套。同时，还有7个限价房项目（地块）还未上市销售，预计在售+待售项目剩余可售房源约1.4万套。

数据来源：CRIC+市调（以项目售楼部实际公布为准，仅供参考，不作为投资决策依据）

整体来看，限价房项目普遍以高层刚需产品为主，仅有少部分项目配置了大户型洋房、大平层等改善型产品。

这样的产品设计，一方面是为了快速走量实现回款；另一方面，这也是开发商的利润空间被配建产权移交房和限房价压缩后的“无奈之举”。从这个角度来看，限价房抑制了产品力的提升。

同时，为了提升溢价的利润空间，这些限价房项目清一色的都打造精装房。2017年到2019年上半年市场上“满城尽是精装房”，便是限价房对于市场的重要影响之一。

从区域分布来看，南宁各个区域都有在售限价房项目分布。其中，楼市热度较高的五象新区（良庆区+邕宁区）仍是在售限价房项目分布最多的区域，合计有16盘在售，在龙岗、五象南、五象湖、五象三中、良庆大桥南等多个板块均有分布。

数据来源：CRIC+市调（以项目售楼部实际公布为准，仅供参考，不作为投资决策依据）

限价房集中上市，对五象新区的房价走势有着明显影响，使得区域房价涨幅明显放缓。克而瑞数据显示，2019年五象新区（良庆区+邕宁区）商品住宅成交均价为11387元/㎡，同比仅微涨1.55%，与2016-2018年每年同比涨幅在13%-27%相比，房价涨幅明显放缓。

江南区有9个限价盘在售，仅次于五象新区，分别分布在沙井、经开区和空港板块。江南区作为南宁主城区商品住宅均价还未破“万”的区域，与限价房集中上市有很大关系。克而瑞数据显示，2019年江南区商品住宅成交均价为9507元/㎡，环比微降1.55%。

余下区域则有2-4个限价房项目在售，板块分布普遍相对集中，大多处于区域的“楼市重镇”。如青秀区的限价房项目集中在去年热度颇高的凤岭南滨江板块；西乡塘区限价房项目分别在安吉和相思湖板块；兴宁区则是在那考河、兴宁东和三塘板块都有限价房项目分布，整体处在“大兴宁东”之内。

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土拍政策调整，限价房逐步“清仓”

2017年“限房价、限地价、竞产权移交房”土拍政策下，催生了南宁大量的限价房。

这一政策执行了两年半之后，却悄然放松。2019年1月30日，龙光以6.96亿竞得凤岭南滨江地块，楼面地价达8018元/㎡。相比破8的楼面地价，其出让条款中不再限定商品住房最高销售均价（毛坯价）更引人关注。此后，南宁市出让的地块，不限房价地块逐步成为市场主流。

对于土地政策“限房价”的取消，业内人士普遍分析，或更有利于市场健康发展。从市场层面来看，由于限房价土拍导致开发商利润空间压缩，坚定了开发商打造精装项目的决心，一时间毛改精成风，再加上外收情况泛滥成灾、捆绑车位、预约金升级等，楼盘实际对外的报价是包含精装及额外费用，高房价并未有效遏制，却反而可能提高购房门槛。

2018年起开始陆续上市的限最高毛坯房价格的项目，经过2年多的消化，已经大多数楼盘已经接近销售尾声。而取而代之的是，2019年出让的“非限房价”地块。

数据来源：CRIC

根据克而瑞统计数据，目前市场存量的限价房套数仅约1.4万套。而简单计算，2019年，南宁市成交住宅套数约为10.4万套。以此来计算，如这些限价房在充分供应的理想情况下，可在约2个月内消化。当然，这是理想情况，因为这些房源的上市还受制于工程进度以及预售证获取节点。但限价房的逐步走量，预估在上半年去化大部分的可能性较大。

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限价取消，板块价差进一步拉大

限价房逐步退出舞台，接下来，即将登场的，基本上是2019年拍出的非限房价地块。这样的变化，将会对未来市场何影响？房价走势如何？购房者又该作何选择？

分析师认为，至少有以下几个方面的变化：

第一：板块价差将进一步拉大。

近两年，南宁市的板块分化，主要是体现于成交量方面的分化，但价格方面，由于地块限房价的影响，板块间的房价基本是均衡化发展。也就是说，热门板块和冷门板块的房价价差不大，基本在1.1万~1.2万元/平方米左右。

而随着限价项目基本售罄，非限价的新盘上市，高地价板块价格必然会迎来飙涨。如五象湖板块，2019年出让的地块楼板价基本过万，这些地块未来售价预计都在2万+元/平方米，板块价格大幅上涨已是必然。

另一方面，一些冷门板块，尽管限价放开，但房价上涨缺乏动力。但另一方面，不排除未来在高房价板块的影响下，客群向这些价格相对较低的板块溢出则存在可能性。

第二：市场进一步规范。

此前因限价影响，热门板块的楼盘太过于火爆，加上利润收缩，一些楼盘通过外收、捆绑等方式实现利润。但随着限价项目逐步售罄，新上市的项目价格不再受限，价格上涨，则外收等市场乱象自然减少。

整体来看，市场主导价格，将有望进一步规范市场。另外，南宁市市场监督管理局召开房地产行业行政约谈会，近期南宁30家房企被约谈。部门通报了房地产行业存在的不规范经营、侵害消费者权益等交易乱象，要求企业明码标价，合法诚信经营，并对违法经营行为作出预警。

第三，房价整体或仍是稳中有升。

房子与土地，犹如面粉与面包，面粉价格高企的情况下，必然影响未来面包价格。2019年南宁市拍出9幅实际楼板价破万的地块，远超往年。年度经营性用地平均楼板价4299元/平方米，同比上涨23%，而实际楼板价还会更高。从地价整体均价来预估，房价未来整体上涨的可能性较大。

数据来源：CRIC

当然，房价走势影响因素较多，并非单一从地价来预判，市场预期、供求、政策等等因素都会影响未来房价走势。2020年开局，疫情这只黑天鹅影响下，成交量或可能受到影响，房企为加速走量，快速回笼资金，以价换量的影响，也带来近期房价有所下滑。但随着国内疫情缓解，楼市逐步正常化，二季度市场回暖，成交量上升，市场或水涨船高，价格或可能稳中有升。

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是否要抢限价房？3条建议送给你

限价房有限，对于购房者来说，是否抓住最后时机买入？对于是否出手，分析师给出几条建议：

①根据自身实际需求和资金情况，按需出手，这是大的前提，没必要为了赶趟而草率做决定。

②限价楼盘当中，的确有不少性价比较高的楼盘。如同一个板块，周边新盘普遍售价较高，而限价楼盘价格有明显优势，在有购买需求的前提下，确实值得抓紧上车。但是，这样的楼盘一般来说也比较火爆，即使目前无WS的情况下，KFS会提出要求捆绑车位等限制情况，无形中也会提高购房门槛，所以也需量力而行。

③对于真正有需求的购房者来说，目前五象新区总体的限价楼盘性价比较高，可根据对于板块的接受度出手。但是，价格并非唯一考量的因素。具体楼盘的位置、开发商、产品等因素同样需要综合考虑。

备注：本文提及的“限价房”，均指地块出让时限定所建商品住房最高销售均价（毛坯价）项目的房源。

 图文来源：CRIC广西；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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