地价破“6”！兴进13.35亿斩获桂林174亩地块的背后你读懂多少？
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文/小克008
克而瑞广西桂林土拍战报
2020年8月31日上午，桂林自然资源局、桂林公共资源交易中心现场增价拍卖出让秀峰区1幅约174亩商住地块（3宗地组成），位置正是桂林师专甲山校区旧址，地块总计容建面约20.85万方，起始总价69408万元。现场吸引了兴进、彰泰、碧桂园、联发、中海、龙光、世茂7家房企竞拍，经过218轮激烈角逐，最终桂林老牌房企兴进集团斩获，成交总价13350万元（折合约13.35亿元），成交单价769万元/亩，成交楼板价6403元/㎡，溢价率92.25%。
这次成交地价破“6”，刷新了2011年至今桂林秀峰区住宅用地的成交总价、成交单价、成交楼板价、溢价率多项纪录，并且是桂林市招拍挂（不包括司法拍卖），目前成交楼板价“天花板”，若算上地块上构筑物拆除成本，实际成交地价或更高。
那么，兴进集团高价拿下这幅百亩地块的背后，又传递了哪些信号。下面小克一一展开分析。（
地块大概位置（来源：cric综合版系统截图）
地块成交公示信息（来源：桂林市公共资源交易中心网站）
01
7房企火拼，桂林师专甲山校区旧址将"蝶变"
这次土拍地块编号GJ202020，位于秀峰区阳江北路以西，侯山以东，桃源居小区以北，桂林市第三中学以南，即桂林师范高等专科学校甲山校区旧址（桂林师专新校区位于临桂新区，2018年该所高校结束了“一校三区”分散办学历史）。地块占地173.52亩，3宗地组成，最大计容建面合计约20.849万㎡（商业计容建面占比>5%且≤30%，其他为住宅用途），容积率≤1.8，建筑限高34米以内（局部建筑18米以内），地块起始总价69408万元。
地块基本信息（来源：桂林市公共资源交易中心网站）
地块所在片区相关规划示意图（图片来源：桂林房协）
地块周边生态景观资源丰富，西侧即侯山风景区，周边环伺西山公园、桂林医学院附属第三医院、桂林华润万象城、多所幼儿园、小学、中学等生活配套较为丰富，且地块本身配建1所12班幼儿园，未来业主家长可实现目送式上学。地块周边主干道路网发达，出行便利。
地块为桂林师专甲山校区旧址改造地块（图片来源：网络）
池塘南面是一座米色的有着浓郁上世纪50年代风格的建筑，建筑前面树立着一块石碑，上书“广西人民革命大学旧址”。
原桂林师专教学楼和图书馆不在此次土地出让范围，这里将建设成为桂林桃江小学，即榕湖小学桃江分校（规划建设）。
校园实景（图片来源：桂林房协）
而地块相邻规划路或待项目开发也将得到拓宽改善，并且这个地块所建项目是城市更新（旧城改造），将有效补充片区居住房源，以及改善片区住户居住环境和品质感，以及出行交通条件等。并且，地块出让公告要求配建60套安置回迁房，以及原址进行文物保护【广西人民革命大学旧址】主体建筑四周墙基外延5米方位，以及多棵见证过往历史的高龄大树。这幅地块背后更具历史文化、当地原校址师生情怀等意义。
地块建设项目约定条件（来源：桂林市公共资源交易中心网站）
空中俯拍地块实景。地块上原址除了保留文物外的构造物将被拆迁改造（yun720全景VR拍摄者：小龙小拓）
土拍现场，广西本土龙头房企兴进、彰泰，全国房企大鳄碧桂园、联发、中海、龙光、世茂各家竞买人气势不相上下。这次参加土拍的7家房企，有半数是熟悉的面孔，有5家房企参拍过7月27日叠彩区97亩低密商住地块的竞夺。（那幅地块最终成交竞得者南宁峰宴房地产，当时成交楼板价4538元/㎡，刷新了叠彩区地价新纪录；而拿地后不久，彰泰“介入”，通过收并购与其合作开发这个新项目；→回顾7月27日桂林土拍）
8月31日桂林土拍现场，20号竞买人兴进举牌，最终拿下该地块（来源：桂房网）
据土拍现场《居桂林》、桂房网等媒体报道，土拍开始每轮总价加100万元，彰泰率先举牌，随后，各家房企纷纷加入这场8月土拍收官战。
尚未在桂林落子项目的世茂，拿地意愿强烈，在刚开场不到不到10分钟，即一口气加价一个亿，报价瞬间达到80608万元，已突破了今年6月土拍叠彩区“蔡家渡”8亿地块的成交总价（现开发的彰泰金科博翠漓江项目，→点击这里回顾此前土拍）。
随后，兴进、碧桂园加入车轮战，地价随后很快破“4”字头，打破了秀峰区地价“天花板”（此前2014年，和一投资拍下上海路南侧82亩住宅地块的楼板价3421元/㎡）。在数十轮后，场上竞拍仅剩彰泰和兴进两家广西本土房企在僵持、不相上下（同是创立于桂林的两家老牌房企）。
拍卖师多次调整加价幅度。分别从100万元调整到200万元、从200万元调整到500万元，但两家企业角力的状态仍然持续了20多分钟。
在第218轮，兴进出价达到133500万元，总价、单价、楼板价均刷新纪录，在拍卖师询价下一轮是否有企业报价3次倒计时结束，场上其余6家均未继续举牌。最终，20号竞买人兴进集团成功拿地，成交总价13350万元（折合约13.35亿元），成交单价769万元/亩，成交楼板价6403元/㎡，溢价率92.25%。
这也是继前两周（8.21）联合桂林经开控股斩获临桂百亩地块后，本月再下一城，深耕桂林市场（→点击此回顾此前土拍分析推文）。
地块成交海报（克而瑞广西制图）
02
桂林土拍升温三连跳，本土龙头PK全国大鳄
这次成交地价破“6”，刷新了2011年至今桂林秀峰区住宅用地的成交总价、成交单价、成交楼板价、溢价率多项纪录，并且是桂林市招拍挂（不包括司法拍卖），目前成交楼板价“天花板”，若算上地块上构筑物拆除成本，实际成交地价或更高。
而目前地块所在的琴潭板块在售新房项目产品多是小高层洋房、多层联排别墅、合院为主，周边荣和林溪府、大龙湾、万卓香语城、力港琴潭壹号等项目，主力均价在8500-11500元/㎡，这都将于兴进的秀峰区新项目未来产品定价多少，成本和利润的控制，也是有一定挑战和考验的。
2020年8月31日桂林土拍结束后，兴进集团发布官宣拿地海报
回顾今年6月至8月桂林土地市场招拍挂中，是迎来升温三连跳。而广西本土龙头房企、老牌劲旅，与外来品牌房企大鳄间的竞争格局悄然发生了微妙的变化。
对于难拿下或不容易独立开发的项目，本土房企可能不会选择与外来大鳄“正面刚”，正逐步转变观念，更多尝试彼此“交心”（双方高层的谈判），寻求“强强联手、合作开发，实现互利共赢”的契机。
今年6月11日，桂林市叠彩区漓江畔“蔡家渡”181亩地块再度登场（此前曾流拍数次）8亿元起拍，最终由彰泰、金科联合体以底价8亿元成功摘牌，这也是两家品牌房企首度联合开发，目前项目案名已出，叫“彰泰金科博翠漓江”。（→点击这里回顾此前土拍）。
时隔1个半月，7月27日桂林土拍叠彩区清风路五福片区1幅约97亩商住地块，容积率仅2.3，计容建面近15万方，地块附近1公里范围内临漓江城市核心景观带、叠彩万达广场、叠彩区政府等。土拍现场吸引龙光、碧桂园、联发、德泽、峰宴、兴进&交投联合体、世茂、中海等8家竞买人报名，历经108轮激烈竞价，最终地块由南宁峰宴房地产开发有限公司以总价67800万元斩获，成交单价696万元/亩，成交楼板价4538元/㎡，溢价率45%。拿地后不久，彰泰“介入”，收并购、合作开发方式，将主导这新项目的开发（→回顾7月27日桂林土拍）。
再过了1个多月，也就是今天（8.31）桂林8月土拍收官战，这幅173.52亩的桂林师专甲山校区旧址改造项目地块，带有历史文化回忆、师生情怀的一个城市更新项目，吸引7家房企激烈角逐，而竞争到最后的两家房企正是广西本土龙头房企，同是桂林的老牌劲旅。最终，兴进拍地势头和“狠花重金”更高一筹，最终拿下这个备受关注的地块，地块成交总价13350万元（折合约13.35亿元），成交单价769万元/亩，成交楼板价6403元/㎡，溢价率92.25%。
2020年1-8月桂林市出让经营性用地成交总价TOP10（来源：桂房网）
2016年1月至2020年8月桂林市出让经营性用地成交楼板价TOP10（来源：桂房网）
我们不难发现，广西本土品牌房企（更多的是桂林本地发家的），出高价拿地意愿更强烈，因其本身在本地市场上运营经验丰富，有着长期优秀合作方的优质资源支持，加上在产品拿捏上，更对当地置业者“口味”，能够实现快速去化。外来品牌房企虽然在品牌、产品、服务优势有硬核，但相对本土老牌劲旅，初入市场，好比“外来和尚念经”、容易“水土不服”，对于非一二线城市的高价地，往往会预估拿地成本不是很高，不会过于冲动“拿DW一时爽”。
03
兴进扎实专攻领域，择机外拓更多城市
兴进集团，广西桂林本土老牌房企。集团成立于1997年，以房地产开发为龙头，业务涉及物业服务、商业开发、金融投资、工业制造、文化旅游几大板块，下辖兴进物业服务有限责任公司、奇峰纸业有限公司、星程贵客0773酒店、晟郡会馆、漓江•勝宴、塔山•一品轩及塔山会馆等经济实体。目前集团地产业务已布局广西桂林、南宁、贵港等地30个项目。
据此前《桂林日报》报道，“望得见山水，记得住乡愁。作为桂林本土的地产企业，兴进集团对家乡有着深厚的情感。也正是揣着这份家国情怀，兴进集团成立23年来，一直以参与、推动城市改造和建设进程为己任。从中山路旧城改造的标志性建筑，到临桂新区大规模社区的开发，再到福隆园(兴进·漓江郡府)、塔山片区(兴进塔山·漓江文化旅游度假区)、小村(二期)和新生街(兴进·繁花里)的改造，兴进集团为民生筑业、为城市添彩、为幸福加码的脚步，未有停歇。”
可见，助力城市更新，体现房企社会责任感的表现之一，同时也是考验房企能否扎根城市、与城市共成长的一个“机会点”。
但城市更新（旧改项目）在项目开发前期征拆迁、安置补偿、回迁安置等方面，都相比新区开发新地块要难许多。从前期立项到土地完成招拍挂初入，耗费时间线可能短则两三年实现，长则四五年甚至更久。这对房企的资金成本、人力成本、时间成本都是极大的考验。兴进集团“熬过来”、“挺过去”，树立了当地的城市更新项目标杆，在其专攻领域可以走的更坚定、路走得更远。
2020年7月22日，兴进集团承建的漓江歌剧院项目封顶（来源:桂林日报）
“2020年—2021年，我们将着力布局大湾区、关注华南重点区域。力争三年内进入全国地产百强行列！” ——这是今年年初，兴进集团对外释放的目标。目前兴进已布局南宁、桂林、贵港等地，并且柳州、北海等地正在重点投拓阶段，湖南等地也是“走出去”目标城市。
彩蛋来了~
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来看桂林师专甲山校区旧址航拍全景
（即成交地块未拆迁前实景，回忆走一波）
以及桂林师专临桂新校区航拍全景
（yun720全景VR拍摄者：小龙小拓）
（yun720全景VR拍摄者：格温去看世界）
南宁or桂林，你更倾向哪座城市的生活
谈谈你对兴进近年发展看法聊聊近期你关注的置业话题文末写留言，告诉小克
文章来源：CRIC广西；地块信息来源桂林市自然资源局、桂林市公共资源交易中心；航拍实景图来源文中注明出处。部分新闻信息整合桂林房协公众号、桂房网、居桂林等。
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