2020商业地产预测：谁的风口，谁的未来

文 ｜ 陈艳艳

2019年，商业地产遇冷，生意难做是地产人的共识。而三四线城市的商业操盘手对市场疲软，更是深有体会。

2019年12月25日，西安群光广场暂停营业，开业于2017年10月的群光广场也成为钟楼-东大街商圈最“短命”的品牌百货。2019年12月2日，西安老牌高端商场世纪金花，难与SKP竞争，易主曲江金控。北京赛特购物中心将于2020 年3月闭店改造；太阳宫爱琴海购物公园2020年2月29日终止营业。

2019年凛冬将至的气息充溢着大江南北。

地产行业，从来没有“容易”两个字，但也一年比一年变得更加强大，也是事实。正如，马云在“2019世界浙商上海论坛暨上海市浙江商会年会”上发表的演讲：2019年很不容易，但是我们做企业的都知道，每一年都不容易。经济在调整，这恰恰是机会的开始。

2020年，商业地产并没有那么悲观。

一、消费领域刺激商业增长。

消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一，对宏观经济的发展会产生影响。从宏观层面看，商业零售业转好，直接带动商业地产的发展。

上几组数据说话：

2019年上半年，消费对经济的贡献率达到60.1%，释放出有力拉动作用。当城市居民加快消费脚步，升级美好生活的同时，这半年，农村居民人均消费支出名义增速比城镇居民还跑快了2.3个百分点。

贝恩公司的报告显示：2018年中国消费者在国内的奢侈品消费已达1700亿元人民币，内地消费比例已提升到27%，预计到2025年将达到50%。

全球奢侈品规模在2019年会达到9.8万亿元。其中，中国市场的增速达到30%，全球90%的增长都由中国消费者带动。2019年，中国内地奢侈品市场按固定汇率计同比增长26%至300亿欧元。而且高端消费回流内地，越来越多的中国消费者选择在中国内地而不是海外购买奢侈品。

显而易见，中国已进入小康社会，生产力与生产规模大幅提高，消费行为已成为经济发展的动力。

二、旅游市场大爆发助力商业地产。

要么旅行，要么读书，身体和灵魂必须有一个在路上。

对中国游客来说，玩得开心之外，更期待住得舒心。现如今，甚至有些人干脆就不去游山玩水，直接找个酒店葛优瘫几天。不言而喻，酒店在出游者心中的地位日渐上升。

中国已成为世界第一大出境旅游客源国，更是全球第四大入境旅游接待国。

根据国内旅游抽样调查结果：2018年国内旅游人数达到了55.39亿人次，同比增长10.8%。2019年国内旅游人数会突破60亿人次，达到60.96亿人次左右。预测2021年国内旅游人数将突破70亿人次，预测在2023年国内旅游人数将增长至85.47亿人次左右，2019-2023年均复合增长率约为8.82%。

2021年中国旅游行业总收入将超8万亿元，预测在2023年中国旅游行业总收入将突破10万亿元，达到10.37万亿元。

旅游商业早已受到主流房企的青睐。香港瑞安集团、远洋集团、万达集团、华侨城集团、益田集团，先后成功开发运营上海新天地、成都太古里、武汉楚河汉街，深圳欢乐海岸、益田阳朔西街等成功项目。发展旅游内涵的同时，为商业发展插上旅游的翅膀。

旅游商业不但是地产企业“争食”的风口，也已成为社会投资热点和战略性支柱产业。

三、政策上放大招力挺商业地产。

2019年8月27日，国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，是一份堪称确立未来中国经济增长模式的文件。

五大利好力促商业地产步入快车道：

1.新零售健康有序发展；2.加快连锁便利发展；3.提升社区商业覆盖；4.鼓励夜经济及假日经济；5.线下实体加速改造升级。

显然，这是妥妥的激发国内消费潜力。

  四、商业地产随着住宅市场好转。

展望2020年，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。5月住宅市场会有所好转，商业地产也会跟着转好。按照历来的发展规律，商业地产随着住宅市场的变化而变化，两者息息相关，环环相扣。

2020年，是地产新10年的开始。商场如战场，商业地产将会走向何方？将是谁的风口，谁的未来？

商改办，老牌商业的自我修养

从复兴门的长安商场、百盛到东大桥的蓝岛、建国门外的贵友，曾经高高在上的赛特购物中心，红极一时的太阳宫爱琴海……2019年，越来越多的老牌商业加入到“商改办”的队伍。而2020年“商改办”依然是主流。 

现在已进入存量市场，北京的存量跟原来美国、伦敦一样。存量下怎么能够盘活资产，提高盘活低效资产，让楼宇变得更增值？

在“商改办”主流房企看来，通过改造挖潜，让低效资产变成高效资产，从而创造更高的经济效益和价值。同时赋予其功能性和适用性，通过更新过程给客户带来更好的一些办公体验。 

“商改办”可以带动一个行业的进步，现在更加关注客户体验和客户幸福感，更多的是从需求端上给客户创造价值。

夜经济，一片蓝海 

夜经济，在快节奏的都市生活中已是不可忽视的消费模式。从官方数据来看，夜间消费占全天零售额的60%，是全天的顶峰。并且以每年17%的增速在增长。

2019年8月27日《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，针对夜经济及假日经济给予支持。主要商圈和特色商业街与文化、旅游、休闲等紧密结合，适当延长营业时间。开设深夜营业专区、24小时便利店和“深夜食堂”等特色餐饮街区。

根据阿里的夜经济报告，由于外卖等需求，一些城市的餐饮类小商户营业时间已经延迟到24点之后，且比例超过60%。

所以，夜间经济还是一片蓝海。

除了提升城市经济活力之外，夜间经济的发展还可以带动全业态的发展，商业、旅游业、酒店业以及餐饮业等行业提升。同时能够丰富城市居民的精神生活，最重要是代表城市经济发展的活力。

夜经济已经成为商业地产业绩的主要增长点，是未来的重点发展方向。

社区商业，未来已至

2019年，写字楼经营惨淡、退租压力大，销售型的商业艰难前行又找不到投资人，在凛冬里瑟瑟发抖的时候，社区型商业却是一片红火。而且在政策上还给予大力支持。

2019年8月27日《关于加快发展流通促进商业消费的意见》提出：打造“互联网+社区”公共服务平台；新建和改造一批社区生活服务中心，打造便民消费圈。

对于社区配套商业的打造，国内地产企业已经布局多年。万科、恒大、碧桂园等大型房企，都有自己的社区配套商业品牌。但老旧小区由于没有预留土地、基础设施老旧等方面的因素，面临着配套商业开发成本高、难度大等问题。

这次，对有条件的地区纳入城镇老旧小区改造范围，不但给予财政支持，还可以享受有关税费优惠政策。社区商业，未来前景可期。

新的城市生活体

线下实体加速改造提升，会出现更多新的城市生活体。

2019年8月27日《关于加快发展流通促进商业消费的意见》提出，加速创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

事实上，很多老厂区存在的问题就是地块性质复杂，周边配套极度匮乏，所以除了国企很少有企业愿意花时间和精力去做，这次的意见从根本上解决了这个问题。

意见中明确指出，将从城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等多方面对改造升级进行支持。意味着，今后传统实体的转型升级有了更大的可操作空间。

而对传统实体进行改造升级，已经是许多商业地产企业、互联网巨头挖掘多年的“金矿”。 

大型连锁便利店，加速度

加快连锁便利店发展，大型连锁便利店简化开店的环节，使其迎来发展利好。

2019年8月27日，《关于加快发展流通促进商业消费的意见》提到，强化连锁企业总部的管理责任，简化店铺投入使用、营业前消防安全检查，实行告知承诺管理；具备条件的企业从事书报刊发行业务实行“总部审批、单店备案”。支持地方探索对符合条件的品牌连锁企业试行“一照多址”登记。开展简化烟草、乙类非处方药经营审批手续试点。

一直以来，开业消防安全检查及各类证照的申请，是连锁便利店在规模扩张时常见的难题。此次的政策提出“告知承诺管理”及“一照多址”的解决方案，对大型连锁便利店品牌是极大的利好，简化开店的环节，也会大幅减少等待开业期的成本。

告知承诺管理是国外一种常见的行政管理方式，国内近年刚刚在做尝试，上海使用承诺管理已经数年时间，效果比较显著。

无体验，不商业

大型主力店为增加销售额也是出尽招术，商业项目的升级改造也越发频繁。恒隆、大悦城、北京SKP等近几年都在定期升级更新，给消费者带来全新购物体验。

2019年12月12日刚开业的SKP-S，以虚拟现实的火星环境，人类与数字、过去与未来的碰撞，打造体验感，随处都能感受到颠覆传统的设计理念。

北京华润五彩城在一期和二期项目的3楼连廊处打造了文创体验街区——廊桥市集，主打“探寻美好生活”的慢生活精致空间。

北京中粮万科半岛广场的北京首家把自然森林搬进购物中心的项目——有氧公社主题街区。

2020年，大型主力店、购物中心要想活下去，活得精彩，除了购物体验，还得来点“脑洞”。

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