长租公寓这个老梗还有人玩儿？越来越多了

Aristotle

正如亚里士多德所说，“人们为了生活来到城邦，为了更好的生活留在城邦”。

当下，各地为“抢人”纷纷出招人才政策，城市人口流动性加大。经过几年的铺垫，一线城市的长租公寓市场已基本普及。来自第三方机构统计，北京、上海和广州部分长租公寓的入住率能够达到93%、89%、95%。

刚进入2020年，长租公寓市场动作频频。

美国东部时间2020年1月8日，蛋壳公寓更新招股书，发行区间设定为14.5美元到16.5美元之间，拟发售10,600,000股美国存托股票（ADS），每股美国存托股票代表10股A类普通股。按IPO发行价区间的上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。继青客公寓后国内第二家上市长租公寓即将诞生。

1月7日，旭辉领寓与新加坡政府投资公司（GIC）设立5.7亿美元长租公寓投资平台，未来4年内投资中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。

旭辉与蛋壳的行动，预示着中国住房租赁市场向机构化，专业化发展。

但2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓。

·过去一年，长租公寓市场洗牌加速。

2019年已有多家长租公寓机构陷入资金困局或是无法继续经营，市场洗牌加速。

~2017-2019年底共69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。

~2019年45家长租公寓“暴雷”。

2019年53家出现问题的长租公寓中，资金链断裂及路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

这其中杭州是“重灾区”。整个2019年，位于杭州的乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

·政策拯救

长租公寓的危机频繁爆发，引起相关部门的高度重视，多个城市相继出台住房租赁政策、加强监管。

2019年9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，要求实行租金银行托管、不得强制迁入租赁消费贷款等12项监管措施。

2019年11月26日，杭州市住房保障和房产管理局联合市金融办、人行杭州中心支行正式对外发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》，明确“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

2019年12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

展望未来，曾经野蛮生长的长租公寓市场将迎来全面监管，中小型长租公寓机构也将进入到真正的“寒冬”。

·运营是王道

经过几年发展，长租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客；集中式公寓规模以魔方、万科暂时领先。从融资角度看，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。从TOP20房企拥有的长租公寓数量可以见得。

·2019年TOP20房企长租公寓突破32万间

截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

对比规模增长情况来看，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。

TOP10企业的增长情况较好，头部企业保持领先优势。万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。其中，万科泊寓开业规模达10万间以上。龙湖冠寓开业规模达8万间。旭辉领寓开业规模为26500间。

同时，TOP20房企长租公寓阵营内出现了部分企业因资金和运营压力，变卖资产，管理规模缩水的现象。

由此可见，头部格局已初步成型，在前期的市场化竞争中，背靠大型规模房企的优势，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局，目前处于行业领跑位置。

另一方面，拥有相当体量自持类用地的央企/国企，成为市场中的稳健型选手。比如，中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等，从经营的角度盘活持有的低效物业，可以承接人才公寓的运营和集体土地的开发管理。

此外，一些企业以“投融管退”的重资产模式切入，在市场上收购存量物业，定位高端，以品质化的产品，附加高溢价的服务，实现物业的价值提升，通过资产证券化或交易实现退出。比如，阳光城睿湾、景瑞悦樘等。

（资料来源：CRIC城市租赁系统 易居企业集团克尔瑞）

就目前来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。未来，当企业建立起规模效应之后，盈利成为下一阶段的重点，运营能力是房企系面临的最大考验。

只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。长租公寓的未来“良币”将驱除“劣币”，未来会向更规范的方向发展。

推荐｜ 中房商业公众号

往期精选 Editors' Choice

     欢迎关注、投稿、爆料。