说地|蒲江城区纯住宅用地集中上市 区域地价有望UP!UP!UP!

平均溢价率42.75%，排远郊区县第一。

位于“西控”范围的蒲江县，时隔四年，土拍溢价率第一次冲破10%。

2017年，蒲江县全年供应16宗合计401.84亩地，居远郊区县推地前四位。成交14宗，因故流拍2宗。平均楼面地价1826.7元/平方米，排远郊区县倒数第四。

2017年，蒲江首次有一宗地楼面地价破2000元/平方米达到2295元/平方米。

价低、量少、成交不稳定，是蒲江近几年土拍的写照。2017年虽然溢价率表现较好，但在大成都如火如荼的土拍市场，处于远郊非核心发展区的蒲江，显得有一些失落。

地价波动较大

9年仅入驻三家品牌开发商

小全全梳理了2009-2017年蒲江的土地供应发现，自2010年蒲江集中供应27宗1300.26亩土地后，之后直到2014年供应605.67亩，其他年份供应土地均在200-400亩之间，且以300亩以下居多。

2013年，蒲江仅供应3宗地，平均溢价率冲高到76.44%后，2014年和2015年溢价率均为0%，即使2016年也仅有4.87%的土地溢价率。

蒲江楼面地价历年波动幅度较大，城市土地热度和开发商接受度不高，贯穿了蒲江历年土地市场。

除2017年，蒲江仅2015年土地平均起拍楼面价超过1000元/平方米，当年仅供应5宗地，流拍2宗，平均溢价率为0%。

2017年，蒲江楼面地价在市场带动下走高，且获得较高溢价。除市场因素外，和住宅用地供应较少也有关。

2017年，蒲江16宗土地供应中，有9宗位于景区明月村。剩余7宗位于城区，2宗商业用地共计10.81亩，5宗住兼商用地327.02亩，仅成交3宗142.6754亩。

2009-2017年间，2017年的住兼商用地成交宗数和亩数排历年倒数第三。如果抛却明月村的集中商业供地，当年城区商业供地也为历年最低。

开发商层面也表现出蒲江土地热度和活跃度较低。蒲江五年未有品牌开发商入驻，九年间仅入驻三家品牌开发商。

从2009-2017年9年中，蒲江仅有花样年、保利、置信三家品牌开发商进驻。自2012年置信集中拿地呈现寿安新城之后，蒲江再未入驻品牌开发商。

以往9年

商业用地比住宅用地更受欢迎

蒲江近两年供地，以景区供地为主。2016年，有7宗38.8亩明月村商业供地；同时，当年13宗供地中还有4宗212.7亩为保利石象湖定向供地。基本上，2016年蒲江县以定向景区供地为主，占当年总供地面积的85.6%。

相较2016年，2017年蒲江16宗供地中，有9宗为明月村商业供地。虽然景区供地宗数较多，但面积仅占15.93%。

抛却明月村供地外的7宗供地及流拍的2宗住兼商地块。成交的3宗住兼商地块平均楼面地价达到1910.8元/平方米，溢价率41.23%；2宗商业用地平均楼面地价1717.57元/平方米，溢价率达到107.18%。

另外一组数据，也许更能说明问题。

小全全梳理了2009-2017年蒲江的土地供应，共计105宗4515.7454亩。其土地分布及成交和流拍情况如下图。

这其中，纯住宅用地仅2009年和2010年有供应，而仅2009年就有15宗，其中有14宗625.04亩被花样年拿走，落地大溪谷项目。之后，再无纯住宅用地的入市。

流拍的10宗住兼商用地，均位于蒲江县城区范围内，按传统思维来说，属于较为优质的地块。

纯住宅用地重返

2018蒲江土拍热度将UP!UP!UP!

乘着2017年大成都土拍市场热度的东风，以2017年6月为分界线，之前在1月份推出的8宗明月村商业用地均底价成交。而之后的商业和住兼商用地则基本高溢价成交，最高一宗为6月22日拍卖的6.85亩商业用地，以128.57%的溢价率成交。

之后溢价率最低的一宗为9月27日拍卖，起始楼面价1950元/平方米的35.15住兼商地块，溢价率17.69%。

抛却12月份因故终止导致流拍的两宗地，目前看来，土拍的高热度，仍远未结束。

小全全独家获悉的2018年蒲江预供应土地情况显示，2018年，蒲江意向推出9宗共计400.6412亩土地，预供应亩数基本与2017年持平。

其中，纯住宅用地5宗270.8164亩；住兼商用地3宗111.9648亩；纯商业用地1宗17.86亩。值得注意的是，2018年蒲江预供应土地中，无景区供地，基本集中于蒲江城区范围，地块区位均较好。

这是蒲江时隔8年，再次供应纯住宅用地。基于以往蒲江县流拍住兼商用地基本集中于城区来看，蒲江2018年城区纯住宅用地的入市，将有可能扭转市场对城区价值看低的情况。

小全全从四个层面判断，蒲江土地将会吸引品牌开发商的目光，而楼面地价也有望在2018年过3000元/平方米、冲击4000元/平方米的大关。

蒲江楼面地价低于周边市县

目前，临近邛崃和新津的蒲江，存在一定的尴尬。2017年，绝大部分区县楼面地价均获得了较大的提升，新津的楼面地价更是提升到了5000元/平方米以上，接壤的邛崃楼面地价也即将突破2000元/平方米。蒲江楼面地价，在远郊区县排在了倒数第四。

住宅供销比连跌三年，2018年住宅市场仍将供不应求。

同时，2015年-2017年5月，蒲江住宅供销比均低于1，且逐年降低，市场出现阶段性不足。且纵观三圈层各区县，蒲江住宅供销比也处于较低的水平。

考虑到2016年5宗住兼商用地仅一宗位于蒲江城区，2017年也仅有3宗城区住兼商用地，蒲江的住宅供销比在2018年仍将处于低位，住宅市场仍旧将供不应求。

蒲江县住宅供销比及三圈层区县住宅供销比

拿地难成为常态，多家品牌开发商已将目光瞄准蒲江市场。

目前，基于土地多方面的限制条件及较高的楼面地价，抢地成为了2017年的主旋律。为避开成都中心城区土拍的鏖战及储备发展，很多开发商开始将目光聚焦在了成都远郊县以及二级城市上。典型的是新津及眉山仁寿县的市场热度。

目前，华夏幸福已通过产业合作方式在蒲江开建产业新城。作为2018年将供不应求的区县，蒲江土地市场，目前已受到包括中铁建、协信、新城控股等在内的开发商的关注，蒲江2018年较为优质的供应土地、五年未有品牌开发商入驻，很可能将掀起一轮市场热潮。

土拍热度的延续。

从2017年蒲江供应土地，伴随时间推移住兼商用地起拍楼面地价逐渐升高，以及较高溢价带来的接受度来看，土拍的高热度仍旧存在，还远未结束。2018年蒲江土拍起始楼面价破2千很可能将成为常态。

优质城区土地集中放量

蒲江2018年土地长这样

从蒲江2018年预供应土地区域分布来看，全部位于蒲江城区范围，背靠蒲江城区，配套较为丰富：蒲江城区拥有大润发、美好家园等购物商场；学校有北街小学、鹤山镇城北小学、县实验外国语小学、蒲江中学、鹤山初中、鹤山镇传启初级中学、石室联合中学蒲江分校、乐山医药科技学校成都校区等。

2018年蒲江县预供应土地信息

蒲江交通较为便利，属成都半小时生活圈，成雅高速、成新蒲快速路、第三绕城高速以及成蒲铁路、川藏铁路均途径蒲江。

蒲江河穿城而过，且距地块均不远，对于地块周边环境具有一定的提升作用。

从宗地条件来看，宗地一二和五六七为纯住宅用地，宗地三四和八为住兼商用地，宗地九为纯商业用地。

小全全获悉的将于2018年供应的蒲江县地块区位图

宗地一和宗地二位于蒲江工业集中发展区，地块周边的工业环境将会对项目打造带来一定难度。但宗地一和宗地二较为毗邻蒲江河，特别是宗地一位置，临近蒲江河临河绿化带，且两宗地容积率均低于2.0，具备打造别墅和洋房的条件。

小全全大胆猜测，宗地一很可能将会以别墅打造为主，宗地二以洋房+别墅的高低配较为适宜。

宗地三和宗地四毗邻新石器时代遗址，周边较为荒凉，以规划道路和农田为主，如若打造别墅，将直接与左侧河岸的花样年大溪谷形成直接竞争，较为不利，且地块较小。因此，综合周边条件环境来看，打造改善产品平层或洋房较为适宜。

宗地五六七地块旁边高层及老旧小区环绕，蔚洪香槟城将地块与蒲江河隔开，旁边不远有铁路经过，对项目打造带来一定难度。从宗地指标及周边环境来看，打造低密高层产品，对周边形成积极带动，较为符合周边条件氛围。

老城旧改的宗地八，周边处于政府部门及配套较为集中的老城区域，周边配套较为丰富，但普遍房屋较为老旧，周边的环境会对项目后期的打造带来影响。从项目的规划指标来看，打造成纯洋房产品可能将更有出路。

成都土地预供应系列报道回顾

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