174张预售证里的苗头：清水房价站上2万真的不太友好

总序

最近几个月，房地产市场充斥着各种消息：碧桂园降价、某地降价盘被购房者砸售楼部等等不一而足。就成都市场来说，限价松绑、投资者离场、购房者房票谨慎、百分百摇中楼盘显著增多等消息也开始变得老生常谈。市场研究机构数据也显示，今年1-9月，成都住宅新增供应1777.55万㎡，成交面积1712.33万㎡，供不应求的市场环境已得到纾解，供需关系趋于平衡，买卖双方开始进入博弈状态。

真实情况到底是什么样的？成都限价松绑没有？购房者对房票真的谨慎了吗？供需真的平衡房子越来越好买了吗？成都房价涨没涨？刚需在成都买房到底还有没有机会？……近日，小全全统计了截至10月31日成都8-10月已摇号的174个楼盘，通过数据来回答这些问题。

昨天是这个系列观察的第一篇，我们就成都的限价状况做了全面的分析，文章内容谨慎克制，充分依据公开数据进行客观陈述，但成为敏感词不是我们的初衷，为避免被其它自媒体歪曲使用，我们做了删稿处理，请见谅。

本篇，我们继续来讨论大家关注的成都房价问题，这一篇我们抛开供应层面的数据，以市场成交数据来说话。我们同样还是拉了成都8-10月份已摇号的174个楼盘数据，从数据中去直观感受成都房价的起伏变化。

*特别说明：本文中部分房价数据统计自“成都摇号助手”，房价数据以中位数方式统计，存在一定误差。

大成都10月房价10517元/㎡ 趋势仍然是向上的

成都8-10月摇号的174个楼盘，总体均价为9678元/㎡。中成房业2017年市场年报显示，去年大成都均价为8575元/㎡，同比2016年上涨10.8%。算下来，大成都当前房价已较去年上涨12.86%。

分圈层看，在8—10月这三个月里，一圈层推了12个盘，均价14338元/㎡；二圈层72个盘，均价11565元/㎡；三圈层90个盘，均价7546元/㎡。

而按月来看，大成都房价在9月下行进入8字头，其原因在于，当月72%的三圈层摇号楼盘占据绝对主力，也因此拉低当月房价。10月伴随一二圈层摇号楼盘占比大幅回升，房价也同步水涨船高。

截至11月5日，将在11月摇号的79个楼盘，均价已达到11855元/㎡，环比10月已上涨1410元，环比涨幅已达13.50%。

从大成都三个月房价走势以及涨幅来看，房价远未横盘，仍旧处于波动上行的状态。当然，小全全也相信其实大家的感受不会那么明显。微博上经常流传一则笑话：马云手里有1亿，我手里有1块，我俩的平均资产5千万。说起来，当前市场环境下的三圈层，对成都楼市来说意义真的很大。

双流房价挺进一圈层 

怡心湖有望成为成都“豪宅第四极”

8-10月，双流区作为拥有2个突破2万楼盘的区域一枝独秀，总体房价排行成都第四，高于一圈层的高新区、金牛区、成华区，仅次于天府新区。三圈层蒲江县因保利石象湖别墅产品有2次推盘，均价显得比较高，如果除去别墅产品对价格的影响，其高层住宅均价在6800元/㎡，位居第17位，并不算高。

限价的市场环境下，传统一二三圈层房价泾渭分明的情况开始减弱，区域差异加大，价格界限越来越模糊。小全全找到2017年国庆期间成都各区域房价情况，从中可以看出，一圈层各区域房价相对稳定，二圈层普遍涨幅较大。去年国庆，二圈层无一个区突破万元大关，今年仅新都区和温江区房价在万元以下。进入主城区序列的二圈层，房价也开始走向了对标传统一圈层的道路。

2017年国庆期间成都一二圈层房价情况（数据来源：中成房业）

当前，12月突破2万限价的楼盘中，双流区占了3个，其中怡心湖板块独占2个。如果算上19280元/㎡接近2万的金地悦澜道，怡心湖成为成都限价以来第一个房价站在两万的板块。而区域即将入市、与中国铁建西派国樾、中海云麓世家、金地悦澜道这三个盘定位相似的绿城诚园项目，预计预售价格也将在20000元/㎡左右，可谓是限价下被成都眷顾的唯一高端板块。

（怡心湖板块楼盘预售价格情况）

凭借20000元/㎡的板块均价，怡心湖无愧于2018年成都第一高端豪宅板块的称呼，而产城湖一体化发展的超前规划，也为怡心湖提供了足够的价值题材。“独得恩宠”的双流区，也将成为2018年成都楼市的一匹黑马，至少从房价上来说，当仁不让，落实城南四区域（高新南区、双流区、天府新区、新津）协同一体化发展的精神指示，起码在房价这个层面来看，是到位了的。

清水房价超2万/㎡ 这一信号值得重视

2018年10月25日，成都市场新放出3张预售证，其中2张预售价格突破2万元。这其中，凯德世纪名邸东庭是当天唯一一张清水预售楼盘，也是迄今为止突破2万大关的唯一一个清水高层住宅项目。

在成都发出的13张突破2万的预售证中，有3个清水预售楼盘，另外两个万科翡翠公园和建发浅水湾均为别墅。

2008年9月26日，成都世纪城新国际会展中心有限公司以4.8亿总价、1000元/㎡楼面价、溢价0%获得高新区200亩住兼商用地，这是小全全能找到的与凯德世纪名邸项目用地相符合的地块。2014年3月底，凯德集团官网公告，以7.52亿元收购了大源组团两宗毗邻地块，预计年底推出第一期销售。情况与凯德世纪名邸项目节点相吻合。2014年11月初凯德世纪名邸首开，价格10000元/㎡。当前，该项目清水售价已经来到了20000元/㎡。

当前市场环境下，用精装来提升售价，以确保合理的开发利润已经成为限价下房企的共识，同时也是购房者完全可以理解的。当然，由此衍生的精装维权，也成为2018年成都楼市的热点。6月26日、7月25日，在成都房管局门口也曾爆发过两次大规模的精装维权。

由此，部分开发商也开始选择推出清水房源，以规避可能爆发的维权问题。小全全统计的8—10月174个楼盘中，除开凯德世纪名邸，清水高层最高备案价格16100元/㎡，为10月中旬拿预售、10月26日摇号的远洋朗基国宾御府。凯德世纪名邸在10余天后刷新了这个记录。

链家二手房数据显示，当前，凯德世纪名邸二手房价格在22453元/㎡。其清水房源挂牌价在22000-23000元/㎡左右，精装房源挂牌价在25000-27000元/㎡左右。

链家二手房价走势显示，当前成都市场挂牌价与成交价之间，相差2000元/㎡，凯德世纪名邸所在的大源板块，参考均价在19989元/㎡。从这里可以看出，凯德世纪名邸东庭当前的预售价格，已经基本等同于该小区前批次房源二手房价格，也和区域二手房价格相持平。

小全全最新了解到的信息是，凯德世纪名邸东庭推出的352套房源，引来了623人参与摇号，中签率56.5%。成都人对于大源20000元/㎡的清水房均价的接受度，不可谓不高。

不妨大胆猜测一下，凯德世纪名邸是成都消除一二手房剪刀差的一种尝试。当前多数楼盘之所以中签率较低，排号人数居高不下，很大的原因在于：有利可图。新房预售价普遍低于周边二手房的价格，使得大多数人产生了“买到即赚到”的心态。

不过，如果以凯德世纪名邸的方式消除一二手房剪刀差，将不可避免带来成都房价的快速上涨。在成都房价上涨压力仍旧较大的当下，如何在撕下精装房遮羞布的同时，还能保持成都房价的相对稳定，仍旧需要市场各方的博弈。目前看来，嘴上说房价太高接受不了的成都人，身体倒是挺实诚的。

不管怎样，清水房价飙上2万的成都，怎么来看都已经不算友好了。去年一大波学历落户的骚年们，明年打算在国际化的大成都买房的时候，打开计算器算一下，扒拉完六个钱包，够吗？

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