查看原文
其他

174张预售证里的苗头:清水房价站上2万真的不太友好

太子 地产全说 2022-07-23

总序

最近几个月,房地产市场充斥着各种消息:碧桂园降价、某地降价盘被购房者砸售楼部等等不一而足。就成都市场来说,限价松绑、投资者离场、购房者房票谨慎、百分百摇中楼盘显著增多等消息也开始变得老生常谈。市场研究机构数据也显示,今年1-9月,成都住宅新增供应1777.55万㎡,成交面积1712.33万㎡,供不应求的市场环境已得到纾解,供需关系趋于平衡,买卖双方开始进入博弈状态。


真实情况到底是什么样的?成都限价松绑没有?购房者对房票真的谨慎了吗?供需真的平衡房子越来越好买了吗?成都房价涨没涨?刚需在成都买房到底还有没有机会?……近日,小全全统计了截至10月31日成都8-10月已摇号的174个楼盘,通过数据来回答这些问题。


昨天是这个系列观察的第一篇,我们就成都的限价状况做了全面的分析,文章内容谨慎克制,充分依据公开数据进行客观陈述,但成为敏感词不是我们的初衷,为避免被其它自媒体歪曲使用,我们做了删稿处理,请见谅。

 

本篇,我们继续来讨论大家关注的成都房价问题,这一篇我们抛开供应层面的数据,以市场成交数据来说话。我们同样还是拉了成都8-10月份已摇号的174个楼盘数据,从数据中去直观感受成都房价的起伏变化。


*特别说明:本文中部分房价数据统计自“成都摇号助手”,房价数据以中位数方式统计,存在一定误差。


大成都10月房价10517元/㎡ 趋势仍然是向上的


成都8-10月摇号的174个楼盘,总体均价为9678元/㎡。中成房业2017年市场年报显示,去年大成都均价为8575元/㎡,同比2016年上涨10.8%。算下来,大成都当前房价已较去年上涨12.86%。


分圈层看,在8—10月这三个月里,一圈层推了12个盘,均价14338元/㎡;二圈层72个盘,均价11565元/㎡;三圈层90个盘,均价7546元/㎡。

 

而按月来看,大成都房价在9月下行进入8字头,其原因在于,当月72%的三圈层摇号楼盘占据绝对主力,也因此拉低当月房价。10月伴随一二圈层摇号楼盘占比大幅回升,房价也同步水涨船高。


截至11月5日,将在11月摇号的79个楼盘,均价已达到11855元/㎡,环比10月已上涨1410元,环比涨幅已达13.50%。



从大成都三个月房价走势以及涨幅来看,房价远未横盘,仍旧处于波动上行的状态。当然,小全全也相信其实大家的感受不会那么明显。微博上经常流传一则笑话:马云手里有1亿,我手里有1块,我俩的平均资产5千万。说起来,当前市场环境下的三圈层,对成都楼市来说意义真的很大。


双流房价挺进一圈层 

怡心湖有望成为成都“豪宅第四极”


8-10月,双流区作为拥有2个突破2万楼盘的区域一枝独秀,总体房价排行成都第四,高于一圈层的高新区、金牛区、成华区,仅次于天府新区。三圈层蒲江县因保利石象湖别墅产品有2次推盘,均价显得比较高,如果除去别墅产品对价格的影响,其高层住宅均价在6800元/㎡,位居第17位,并不算高。

 

限价的市场环境下,传统一二三圈层房价泾渭分明的情况开始减弱,区域差异加大,价格界限越来越模糊。小全全找到2017年国庆期间成都各区域房价情况,从中可以看出,一圈层各区域房价相对稳定,二圈层普遍涨幅较大。去年国庆,二圈层无一个区突破万元大关,今年仅新都区和温江区房价在万元以下。进入主城区序列的二圈层,房价也开始走向了对标传统一圈层的道路。


2017年国庆期间成都一二圈层房价情况(数据来源:中成房业)


当前,12月突破2万限价的楼盘中,双流区占了3个,其中怡心湖板块独占2个。如果算上19280元/㎡接近2万的金地悦澜道,怡心湖成为成都限价以来第一个房价站在两万的板块。而区域即将入市、与中国铁建西派国樾、中海云麓世家、金地悦澜道这三个盘定位相似的绿城诚园项目,预计预售价格也将在20000元/㎡左右,可谓是限价下被成都眷顾的唯一高端板块。


(怡心湖板块楼盘预售价格情况)


凭借20000元/㎡的板块均价,怡心湖无愧于2018年成都第一高端豪宅板块的称呼,而产城湖一体化发展的超前规划,也为怡心湖提供了足够的价值题材。“独得恩宠”的双流区,也将成为2018年成都楼市的一匹黑马,至少从房价上来说,当仁不让,落实城南四区域(高新南区、双流区、天府新区、新津)协同一体化发展的精神指示,起码在房价这个层面来看,是到位了的。


清水房价超2万/㎡ 这一信号值得重视


2018年10月25日,成都市场新放出3张预售证,其中2张预售价格突破2万元。这其中,凯德世纪名邸东庭是当天唯一一张清水预售楼盘,也是迄今为止突破2万大关的唯一一个清水高层住宅项目。


在成都发出的13张突破2万的预售证中,有3个清水预售楼盘,另外两个万科翡翠公园和建发浅水湾均为别墅。



2008年9月26日,成都世纪城新国际会展中心有限公司以4.8亿总价、1000元/㎡楼面价、溢价0%获得高新区200亩住兼商用地,这是小全全能找到的与凯德世纪名邸项目用地相符合的地块。2014年3月底,凯德集团官网公告,以7.52亿元收购了大源组团两宗毗邻地块,预计年底推出第一期销售。情况与凯德世纪名邸项目节点相吻合。2014年11月初凯德世纪名邸首开,价格10000元/㎡。当前,该项目清水售价已经来到了20000元/㎡。


当前市场环境下,用精装来提升售价,以确保合理的开发利润已经成为限价下房企的共识,同时也是购房者完全可以理解的。当然,由此衍生的精装维权,也成为2018年成都楼市的热点。6月26日、7月25日,在成都房管局门口也曾爆发过两次大规模的精装维权。


由此,部分开发商也开始选择推出清水房源,以规避可能爆发的维权问题。小全全统计的8—10月174个楼盘中,除开凯德世纪名邸,清水高层最高备案价格16100元/㎡,为10月中旬拿预售、10月26日摇号的远洋朗基国宾御府。凯德世纪名邸在10余天后刷新了这个记录。


链家二手房数据显示,当前,凯德世纪名邸二手房价格在22453元/㎡。其清水房源挂牌价在22000-23000元/㎡左右,精装房源挂牌价在25000-27000元/㎡左右。



链家二手房价走势显示,当前成都市场挂牌价与成交价之间,相差2000元/㎡,凯德世纪名邸所在的大源板块,参考均价在19989元/㎡。从这里可以看出,凯德世纪名邸东庭当前的预售价格,已经基本等同于该小区前批次房源二手房价格,也和区域二手房价格相持平。



小全全最新了解到的信息是,凯德世纪名邸东庭推出的352套房源,引来了623人参与摇号,中签率56.5%。成都人对于大源20000元/㎡的清水房均价的接受度,不可谓不高。


不妨大胆猜测一下,凯德世纪名邸是成都消除一二手房剪刀差的一种尝试。当前多数楼盘之所以中签率较低,排号人数居高不下,很大的原因在于:有利可图。新房预售价普遍低于周边二手房的价格,使得大多数人产生了“买到即赚到”的心态。


不过,如果以凯德世纪名邸的方式消除一二手房剪刀差,将不可避免带来成都房价的快速上涨。在成都房价上涨压力仍旧较大的当下,如何在撕下精装房遮羞布的同时,还能保持成都房价的相对稳定,仍旧需要市场各方的博弈。目前看来,嘴上说房价太高接受不了的成都人,身体倒是挺实诚的。


不管怎样,清水房价飙上2万的成都,怎么来看都已经不算友好了。去年一大波学历落户的骚年们,明年打算在国际化的大成都买房的时候,打开计算器算一下,扒拉完六个钱包,够吗?



往期精彩阅读推荐


行业动态|以西派系产品独步市场的中国铁建为何钟情于推广马术运动

土拍动态|微妙溢价 广州时代5050元/m²拿郫筒这宗好地

区域分析|皇冠湖暂时没有湖,却已悄悄“加载”了4项区域价值点

楼市动态|实踩均价2.1万/㎡的东原·印长江:前期产品大幅溢价的预期明确

怡心湖时间|1.0到4.0,怡心湖就这样一步步升级为城南四区协同发展的城市中心

怡心湖时间|天府新区的网红“湖” ,到底给了城市怎样的兴奋点?

怡心湖时间|是谁给“裸奔”5年的华府穿上了一袭华服?

怡心湖板块动态|难得“湖图”:绿城的非典型怡心湖情结 

怡心湖板块动态|时代上城?云麓世家?西派国樾? 谁会抢走你留给怡心湖的那张“房票”


您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存