内江新城这宗89.3亩土地 入市时机和起拍价给了开发商们足够的惊喜空间

近期，内江市公共资源交易服务中心公告，定于2018年11月22日10时，在中心办公楼三楼拍卖一宗谢家河片区A1-3地块，为89.3亩的住兼商地块，起始价3.55亿元，起拍价397万元/亩，合起拍楼面价2977元/㎡。

宗地信息

该地块位于内江主城东兴区范围，花园滩大桥旁，直线距离内江万达广场不到2公里。处于内江新城中心组团的核心位置，组团将以发展行政、体育、文化、商贸、金融、交通枢纽、休闲娱乐、特色商业、会议会展、商务办公、滨水居住为主，着力打造人居环境示范区、园城一体示范区、城市中央商务区。

通俗来讲，内江新城中心组团之于内江，相当于高新区之于成都，是一城之心。

潜力值爆表

地块处于城市核心发展区是内江打造滨水宜居城市的重要项目

以汉安大道以北、G321国道以南、清溪路以东、栖霞路以西的内江新城中心组团作为内江新城的中心区，为内江城市的发展提供了充足的发展空间，围绕新城中心区的发展，内江加强路网构建，强化与其他组团的联系，将内江新城中心区建设成内江未来的城市发展中心，也是成渝经济圈中心城市的重要增长极和样板城区。

这块位于内江新城中心区的89.3亩地块，处在沱江边，容积率2.0，计容商业占比不超过5%。作为“川南咽喉、”“巴蜀要塞”，内江以建成重要综合交通枢纽和现代产业基地的滨水宜居城市为发展目标，将把中心城区打造成为沱江流域水生态环境治理典范城市，将内江新城真正建设成为一座宜居宜业宜商的滨水城市。

鉴于内江新城中心区毗邻沱江地块并不多，这宗地将是内江市以沱江生态环境治理，建设滨水宜居城市典范的重要项目，无论是从区位，还是相对位置，还是用地指标上看，都与内江打造滨水宜居城市的理念十分符合。

供地正当时

新房供应量持续减少购房需求旺盛

据内江市房管局披露的数据，2018年第三季度，全市商品房销售面积79.12万㎡，比上年减少16.62万㎡，同比减少17.36%。其中：商品住宅销售面积56.45 万㎡，较上年度减少12.94万㎡，同比减少18.65%。城区内商品房销售面积52.40 万㎡，比上年度减少1.33万㎡，同比减少2.4%。其中：城区内商品住宅销售面积35.31 万㎡，较上年度增加1.3万㎡，同比增长3.82%。

新房销售的同比下滑，与之相对应的是二手房销售的同比大幅上升。第三季度，全市二手房商品房销售面积55.23万㎡，比上年增加17.29万㎡，同比增加45.57%。其中，商品住宅销售面积48.62万㎡，较上年度增加14.49万㎡，同比增加42.46%。

新房销量下降、二手房成交量大幅上升，表明的是供需不平衡下的需求转移：当买房客群购房需求在新房市场得不到满足时，不得不转向二手房市场。数据中虽然未体现第三季度的新房供应，但二手房销售同比的大幅度增加，也可以从侧面表明新房市场第三季度供应方面的不足。

房管局发布的9月份数据是一个很好的佐证：2018年9月，内江城区范围内商品住房销售面积10.74 万㎡，同比减少3.68%，环比增长18.15%。销售套数1040套，同比减少12.82%，环比增长13.91%。重点来了，与之相对的是销售金额的大幅度提升：销售金额64680万元，同比增长16.89%，环比增长11.86%。而销售单价6022元/㎡，同比增长21.35%。

商品住房销售面积、销售套数均同比大幅度减少，但销售金额和销售单价反而同比大幅上扬，内江城市的购房需求、购买力，不言而喻。

截至2018年10月17日，2018年内江市累计供应土地31宗，合计超2200亩，但这些供地中处于东兴区、市中区、经开区的仅7宗，计866亩，供地集中在下辖市县，中心城区住房供应的短缺，仍未得到有效解决。

这一宗位于沱江河畔的89.3亩低容地块的入市，在助力内江滨水宜居城市发展的同时，也将对供求矛盾突出的内江城区，起到解渴的作用。

起拍价靠谱

记住4100的关键词 逆周期操作时机来临

当前，品牌房企在经历自2017年到2018年上半年的下沉之后，自2018年下半年开始，伴随着市场环境的变化，多数房企又开始走向了“撤离”三四线城市的道路：市调停止、人员召回、项目停滞，火热的三四线城市一下变得少人问津。

不过，这并不意味着三四线城市没有机会，反而代表着市场理性回归的当下，逆周期操作的机遇来临。当前的川内三四线城市，经历了品牌房企的一轮下沉和撤退，以及近一年的市场调整，不论是地价还是房价都已调整到合理区间，开发商可以以合理的价格拿到意向的土地，保证足够的开发利润，就更不必说。特别是地处城市核心发展区的地块，在城市规划导向以及基础设施大力建设下，更是在此时显露出更大的投资价值。

以这宗89.3亩土地为例，该宗土地毗邻沱江的生态条件及2.0的容积率指标，是打造高低配品质社区的一宗好地。通过对宗地进行测算，并按照区域整体指标模拟开发，考虑到各项成本后，当本宗土地楼面地价达到4100元/㎡左右，房企尚能保证合理的利润空间。当然，标准化、成本控制能力强的房企，仍旧可以继续出价。

该宗地块的起拍楼面价约2977元/㎡，距离我们测算的确保合理投资利润空间的地价上限有超过1100元的空间，而且今年东兴区推出的几宗土地，最高成交楼面价达到了4500元/㎡，足见参拍开发商对区域市场的信心是很足的。在不超过38%的溢价率情况下，获取这种土地都是相对安全的。再考虑到上边我们说的部分开发企业的“回撤”因素，这宗地还有望以更“惊喜”的价格成交，可以说，“看见是缘分”。

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