独家丨成都中环超过百亩的商住地块将上市 条件令人眼“馋”

今日，地产全说获得一条最新消息，近期成华区中环附近昭觉寺横街将新增一宗108亩的商兼住用地供应。2018年，成华区土地供应量有限，最近一次供应是在9月5日青龙街道处海滨湾社区的31亩宗地被深圳市属国有企业深业泰然（集团）股份有限公司以8006元/㎡的底价竞得。上次出让的海滨湾社区地块距离本次出让宗地直线距离约1.5公里。

去年成华区合计供应11宗地669亩，是2015年以来供应量最少的年份，但所供土地全部成交，平均成交楼面地价达10074元/㎡，同比涨幅为59%，吸引了中粮、龙湖、中南、融创等品牌房企入驻。去年，成华区成交宗地数量位居大成都范围第一，成交总额达168.3亿元，力压天府新区。

成华区昭觉寺北片区A地块现状

成华区即将出让的这宗百亩地块，位于中环昭觉寺北片区，川陕路与昭觉寺横路段交汇处，紧邻成都动物园、昭觉寺车站。小全全曾实地察看过该宗地，宗地整体平整，根据最近获取的消息，该宗地的出让指标已明确，最高容积率3.0，商业自持比例不低于50%。

结合看地获取的信息，小全全先梳理一下地块优势：

一

所在的昭觉寺文化旅游商贸区即将麻雀变凤凰

成都当前正在全力推进“三城三都”建设，通过打造世界文化名城、世界旅游名城、世界赛事名城，塑造成都城市品牌，提升城市传播力和影响力。此宗地正好位于成华区昭觉寺文化旅游商贸区之上，借昭觉寺、动物园等特色文化旅游项目，属于构建世界文化名城、世界旅游名城两大题材中理应圈点的重点区域。特别是，以昭觉寺为依托，包括禅茶文化特色街区、禅文化酒店、特色素食餐饮等业态在内的，首个以禅茶文化为主题的特色商业街，将成为继339、东郊记忆之后的成华区文化旅游新名片。

通过文化旅游商贸区的打造，让该区域实现麻雀变凤凰应是当前成华区政府的真实心态，也因此，将用地边界并不算特别规整的四宗地块整合到一起，形成一宗面积超过百亩的地块一次出让，寻找综合实力较强的投资企业来承担重任的意图也就比较明显了。

二

传统主城区难得这样的大地块，尤其在中环

昭觉寺北片区A地块实拍图

在成都中环路一带，可被开发利用的集中土地资源日渐减少，百亩以上的地块更是难得一见。占地面积达108亩的成华区昭觉寺北片区A地块，容积率为3.0，百余亩面积且平整的宗地，利于后期住宅与商业项目的整体打造，通盘考虑，尤其是邻近地铁站和重要的文化旅游目的地动物园、昭觉寺，对宗地商业价值的充分挖掘既是对有意向的投资企业提出的挑战，但同时也是大地块具有的充分诱惑力。

三

区域商业配套仍不足，有发展商业需求的土壤

毗邻宗地的泛悦城市广场

长久以来，成都动物园和昭觉寺车站周边严重匮乏商业配套，仅泛悦城市广场这一商业作为区域商业支撑；当游客到此参观旅游或是集散转车时，缺乏商业休闲消费场所。成华区昭觉寺北片区A地块要求，宗地主要业态应集购物中心、集中商业、办公于一体。其中包括，甲级写字楼、集中商业和特色街区。偏商业性质的地块入市，无疑将加强昭觉寺-驷马桥板块的商业氛围。

结合宗地所处位置和对商业设置的要求来看，若规划设计得当，项目打造的开放式商业街区将很大程度上成为未来承载动物园旅游观光客群商业消费需求的主要场所，以及经由地铁站出站后抵达昭觉寺车站的流动性客群的换乘必经通路，只要以打开的姿态来做商业，将能够较大限度地挖掘这些流动客群的消费力。

四

交通便捷通达，地铁网覆盖区域

该宗地周边交通便捷通达，700米半径范围之内，分布着地铁三号线动物园站、昭觉寺站两大地铁站，其中距离动物园站的直线距离仅约500米。同时，靠近昭觉寺公交站、动物园停车场以及川陕路、中环路，交通出行便捷。

特别是驷马桥区域作为成都地铁网覆盖最大的区域之一，将最大限度地享受成都地铁成网红利。宗地位于成都动物园和昭觉寺汽车站旁边，或有条件打开地铁站点与项目商业部分的通道，使得项目成为真正意义上的地铁上盖物业，届时将能有效吸引周边居住人群客流、上班类客流和商业消费类客流，成为成都为数不多覆盖三类主力地铁客流的商业综合体项目之一。

五

周边居住氛围已较为浓厚，商业消费的客户基础稳固

昭觉寺

地块周边社区

目前，昭觉寺北片区A地块周边已经开发了招商雍华府、兴元华盛、融锦城等住宅项目，居住人口密度高，生活氛围浓厚。同时加之，昭觉寺、动物园等旅游景点对四方客流的吸附力，城市核心交通枢纽昭觉寺车站、地铁客流的加持，充分保证了区域客流量的稳定性，这十分利于项目的商业运营。

六

商业自持运营，为资产增值提供空间

据悉，作为提升昭觉寺文化旅游商贸区整体形象、品质和吸附力的重要节点，该宗地的出让条件中将约定开发企业须自持宗地商业物业比例不低于计容商业总建筑面积的50%，并在宗地出让年限内不得对外整体或分割销售，这对开发商的开发和运营能力提出了较高的要求。但对于城市级地标商业来说，只有自持才能实现其商业价值的最大化，并保证项目的高品质和良好品相，在未来才能实现更大的资产增值空间。

七

引入金融类机构，共同提档区域发展

另据了解，出让条件中还要求宗地竞得者须引进1家银行、证券或保险等金融类省级分支机构，这对于以文化旅游为核心产业的昭觉寺片区而言，无疑将提升区域金融服务业的发展水平，为昭觉寺文化旅游商贸区的发展带来更加广阔的空间，而这类型的企业或金融机构的入驻，对提升该区域的商务、办公氛围形成又将起到良好的推动作用，该宗地商业用地中修建的商办类物业，也将受到引入机构/企业的价值拉升。

成都城北医院

八

周边完善的公共配套，加分住宅物业销售

区域教育和医疗配套较为完善，主要包括蓉铁花园幼儿园、朝阳学校青龙场校区、双水小学东区、成都市海滨小学、电子科技大学，以及成都城北医院、成都童康儿童医院等，尽管配套总体能级有待提升，但对项目未来的住宅销售来说，却是实实在在的加分项。

九

区域内无住宅项目入市，二手房市场活跃

当前该宗地周边的在售开发项目，可售物业以商业为主，包括华润熙悦广场、金科星耀天都等。据链家网的数据显示，以招商雍华府、华润翠林华庭等为代表的周边二手房均价约为17000-24000元/㎡，且成交活跃。该宗地块出让后，该区域的土地出让也将基本收尾，后续住宅产品入市后基本不会面临太大的市场竞争。

当然，我们也注意到以下几个方面的问题，提醒投资企业关注：

1、宗地紧邻动物园、汽车站，人口流动性较大，人员身份较为复杂，加之周边交通动线较为复杂，给商业运营、安全管控增添了一定难度，同时会影响住宅的品质感和宜居属性。

2、占地面积达108亩的该宗地块，被两条规划道路分割为四个小地块（其中，A宗地：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地36113.74㎡，B宗地：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地17414.17㎡，C宗地：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地12036㎡，D宗地：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地6549.81㎡），且地块整体形状并不算规整，较为考验开发企业的产品设计能力。

3、商业项目建成后，引入的各类企业及机构须自项目投入运营起三年内上缴全口径税收（不含建安税和房产税）共计不低于1.2亿元人民币。这即是对商业项目引入的企业、机构的规模、营收提出了一定要求，亦是对地块开发企业招商运营能力的考验。

4、在宗地内，开发企业须按照相关规定和要求标准，出资修建再生资源回收站、综合健身馆、社区用房、文化活动中心、农贸市场、地下停车场停车库，建成后无偿移交给指定的相关单位（部门）。这将在一定层面上增加了项目的投资成本，尤其须无偿移交的地下停车场部分增加的成本应重点测算和关注。

综上，小全全认为，昭觉寺片区即将推出的这宗面积达108亩的商住地块利好大于弊端。文化旅游区的中心位置、交通地铁网的全面覆盖、较完善的生活配套、前期开发的住宅项目支撑区域居住属性、项目周边1公里范围内暂无竞品待售、华润招商华宇首创等品牌开发商在此区域的先行落子等等，足以证明该宗地块的投资价值。

另外，从新北天地商贸旅游发展区推进办了解到，未来区域内将进行昭觉寺车站搬迁、学校提档以及动物园升级改造等公建配套设施的完善。尤其是在教育配套方面，已经成功引进了石室初中，且准备引入全国其他地区的优质教育资源。

考虑到当前成都乃至全国调控不断、土地市场逐渐回归理性，房企拿地日趋谨慎的环境之下，部分房企将开发重心重新转移回主城，低价、优质的地块或许正成为房企寻找的目标，宜不排除有较大的机会与强力品牌企业联手进行后期项目打造，共享投资收益，分担投资资金压力。

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