郭洁：明年楼市的7个趋势

郭洁

特邀作者

中国华创房地产研究院副院长、成都开发企业协会监事长

前言

2018年还剩下不到2个月的时间了，今年对于很多城市来说都是冰冷而低迷的，但对于部分城市来说又是冰火两重天。

对于即将到来的2019年，很多人感觉非常的迷茫，不仅仅是对于新地产人而言，对于老地产人来说，都充满着不确定性。

今天，我就从几个方面对明年的房地产市场进行以下大胆而出格的预测。

1

经济层面

中国的经济和房地产调控政策其实是密不可分的，下图是我将过去20年中国经济增速与房地产调控政策走势画出的一个示意图。图中红线为GDP的年度增速，蓝色虚线为房地产调控政策的导向示意，2018年之后的数据是趋势预测示意。

首先我要解释的是中国经济的未来趋势预测，为什么我预测的会持续下行，其实很简单，中国的GDP总值已经全球第二，基数已经非常的庞大，未来经济增速只会持续的放缓，参考其他发达国家的经济发展史，我们可以预知：未来中国的经济还会持续的向上增加，只是增速会持续的放缓。这就像汽车爬坡一样，我国现阶段还在爬坡，只是离顶峰不远了。

2018年中国前三季度的GDP增速为6.5%，这个还不是最差的时候，政府对于经济增长的最低容忍值应该在6%左右，所以预估全年的增速可能会保持在6.5%左右，这是与年初的预期差不多的结果。

2019年中国的经济到底是向上还是向下呢？我个人预估是与今年保持一致，现在国家还处于调整经济结构的关键时期，经济结构转型的阵痛期还未结束，只要这几年我国经济增速不低于保底值6%，且不出现其他突发的大事件，那么经济发展政策和方向就不会出现大的调整。

换句话说，我们要适应未来经济增速逐渐放缓的趋势，并努力的适应这种生存环境（勒紧裤腰带过苦日子）。

这里要强调的一点是：政府从未否定房地产行业在经济中的重要地位。所以，现在的经济结构转型，并不是要全盘去地产化。只是要从过去的过度依赖，变成合理比重。

2

政策层面

上面说了那么多的经济发展预估，那么我们再来说说对明年房地产政策的预估。

从上图其实可以看出来一些过去20年的规律：当经济下行的时候，房地产就会被正向刺激，拉动经济上行；当经济开始过热的时候，房地产又会被快速的冷冻遏制。（夜壶理论）

2018年的房地产政策一直没有放松，上个月广州尝试着有一些小动作却没有被叫停，这让很多城市都开始有些蠢蠢欲动——但是，广州没有被叫停并不意味着其他城市就可以跟着放松——我们的政策早就不是一刀切的时代了！这几年一直是一城一策，部分城市还是被中央严控的。比如北京、深圳、成都等地，都是在中央挂名严控的城市。

那么过去的判断经验还能用在预测未来吗？个人认为还是有一点点参考价值。毕竟中国的城市太多，经济形式过于复杂，每个城市的经济及房地产行业发展水平也不同。

截至2017年10月2日，在总计334个地级行政区中，其中有294个地级市、30个自治州、7个地区、3个盟，地级市数量约占地级行政区总数的88%，地级市已逐渐取代地区成为地级行政区的主体。每个地级市的房地产发展都是不均衡的，每个城市的内部房地产发展也是不均衡的。所以，每个城市对房地产的条款政策应该拥有较大的自主权，这是房地产调控实行一城一策的根本原因。

从国家层面来看，未来的经济不能过于依赖房地产，所以房地产在经济中的比重必须要控制在合理的范围内，不能再像过去那样过度依赖单一行业的发展模式。

所以，明年大概率的情况是：小部分城市（经济较弱的二三线城市）会稍微放松一点调控政策，大部分城市还是会持续严控。国家层面不会全面放松调控，房地产税持续推进立法。

3

市场层面

2018年部分城市的房价已经被得到有效的遏制，上涨的势头已经被休克疗法有效的压制住，部分城市甚至还出现了向下的势头（比如北京、重庆），但都是极少的个别现象。

但是我相信，2019年如果还继续严控，那么会有更多的城市出现真正的市场下行。

不过，我们要了解的是市场下行也有几个阶段：

第一阶段：价平量跌

第二阶段：价跌量涨

第三阶段：价平量平

第四阶段：量价齐跌

好了，如果各位能够看到自己城市的房地产量价数据，那么就可以对比一下，看看自己所在城市正处于下跌的哪个阶段。

这里我就拿几个城市来举例子，比如重庆（市场化程度高）、成都（严控重灾区）。

重庆这个城市房地产市场相对健康，调控方面也并不是最严的城市，过去市场化基础较好，市场较为成熟。在调控最严格的2017-2018年度，重庆市场反而出现了较为明显的上涨趋势，尤其是在2017年3月至2018年6月，成交量较大，价格出现了明显的上扬。下半年市场出现冷却，量价都开始出现明显的下滑，很多企业开始降价促销。可以说重庆是一个市场嗅觉较为敏锐的城市，市场化程度高的好处就在于开发商处置灵活，以市场供需关系来决定市场价格。

（数据来源：铭腾机构）

成都这个城市是属于调控的重灾区，从去年开始的严控到现在，从未有过丝毫的放松，并且严控程度也属于“地狱级”的。市场基本属于休克的状态，不论一手房还是二手房的买卖条件都非常的苛刻。不少开发商都被迫离开了成都去开拓周边的市场，不少开发商手上的货值已经超过了几十亿而没有拿预售许可证，所以市场上的供应非常少，大大少于真实的积压供应存量。销售价格被严控的情况下备案数据出现了非常有意思的短波振幅（如图），备案成交量更是少的可怜。过去要摇号才能购买的房子，现在出现了一个项目只有一个人排号的现象。预计明年成都的房地产市场将会加快洗牌的速度，供应剧增之后的市场价格有望能够出现真正的下行。

（数据来源：锐理数据）

总之，对于明年的房地产市场，个人并不是很看好，市场依然较为艰难，房产商过去那种“好日子”一去不复返了。

4

产品层面

在近5年的时间里，房地产本已从刚需阶段走向改善阶段，但经过了一年多的严控之后，部分城市的改善产品比重又出现了大幅度的下降，有些城市的改善型产品面积段也出现了严重的“缩水”。

改善型产品其实也是要进行细分的，比如：奢侈型改善、个性化改善、舒适性改善、刚需型改善等。大别墅、大平层在部分城市已开始出现滞销，反而100-140左右的刚需型改善走势还较为良好。

这不得不说是一种政策倒逼的市场倒退，高房价抑制了人们对于大房子的需求，但同时调控政策又抑制了开发商供应改善型产品的动力。

2019的市场，又会是一个刚需改善的消化年，能够买得起并有资格买改善型产品的客户毕竟是少数，所以那些大房子、大别墅，在明年又会沉寂下来。投资型的产品去化速度放缓，刚需小户型比重还是会持续缓慢的下降，刚需改善成为比重较大的产品类型。

顺带说一句，智慧型社区、精装房将会面临较大的挑战。资源型（学区房、区位好、环境好等）和品质型产品还能继续走量。

5

土地层面

这话题或许较上面的价格来说没有那么的敏感，但却是各地政府最为关注的问题——这直接影响到地方财政的收入。那么开发企业都在做什么呢？

上面的两张图其实说明了一个问题：有实力的开发企业正在逆周期拿地。一二线城市缩减，三线城市比重上升。

对于2019年的土地市场，我个人的看法是：整体持续萎缩，价格平稳中部分城市下行，成交总额下滑。

6

企业层面

2018年对于房地产行业而言是较为艰难的一年，但依然有吃饱饭踩对节奏的企业，行业集中度快速的提高，可以说中国正进入下图中的第三个阶段（集中阶段）。

在这个阶段里，几乎大部分的企业将会消失，未来的市场将会加速淘汰。2019年房地产并不会在政策层面松绑，这会继续加速行业集中度的提升。不论是强强联合还是相互弥补，找一个同伴一起扛的情况将会出现的更多。

中小企业学会生存，大企业学会转型，不论是开辟新的战场还是全面的退出，总有一款适合你。

7

结束语

2019年并不遥远了，对于地产人而言这个冬天的确有些冷。今年的新闻里很多企业开始大面积的裁员，对于企业而言就是生存之战，对于地产人而言，或许思考的不仅仅是生存的问题。

还有不少专家参加了很多政府内部的工作会议，感觉到了经济和地方财政方面的压力，认为政府在明年有很大的概率会放松调控。我个人认为还是会一城一策，不排除部分城市会放松，大部分城市会跟进，但一旦全面放松的后果就是房价的飙升，这又是中央不愿意看到的。

所以，明年很有可能就是地方适当放松，中央依然严控部分重点城市，这样的结果大家可以自己去预想一下会发生怎样的变化。

简而言之，部分城市的2019会比2018更加难过，望各自珍重。

往期精彩阅读推荐

土地供应|市政公园和产业组团加持 德阳经开区三宗宅地大有“搞头”！