萝卜点评| 2018最新版:提供延迟付款的公寓项目大盘点！

萝卜点评，万事通说房事！

过去的萝卜点评系列，主要介绍的是新加坡公寓住宅。

延迟付款计划(Deferred Payment Scheme)，简称DPS，是新加坡楼市常见的一种付款方式。

具体来说，买家看中了一处房产，如果发展商同意采用延迟付款计划，在规定期限内（通常是一到两年）：

买家只需要支付首付，就可以即刻拿钥匙入住。

约定的期限内，零付款。无月供。

期限之后，开始正常办理贷款，开始月供。

与普通付款流程相比较，延迟付款计划(DPS)对买家现金流的压力显著降低。

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第一：极大的降低了实际首付。

新加坡七月出台的最新房产政策，公寓首付从20%提升到25%。

假设100万新币的房产，按照正常支付流程，首付25%，即25万新币，需要在签订合同(OTP)的八周内准备好。

正常支付流程下，买房需要缴纳的印花税，同样要在签订OTP的八周内准备好。

按照最新的房产政策，不同身份买家的印花税额度各有不同。

我们按照100万新币的公寓计算一下。

不算不知道，一算吓一跳。

额外买家印花税的重点‘照顾’人群，是本地二套房的买家，还有外国买家。收取的税率还是很重的。

按照正常支付流程，100万新币的房产，本地公民购买二套房的情况，在签订OTP合同的八周内，需要准备首付+印花税，总计39万4千6百新币，差不多就是房价的40%。

外国买家，需要在八周内准备47万4千6百新币，差不多是房价的47%。

这两种情况下，买房的首付压力很大。

如果采取延迟付款计划，买家只需要在签订OTP合同的八周内，正常准备首付部分。

注意，延迟付款情况下的首付百分比，不受25%政策限制，由发展商决定。有些楼盘的首付定在5%，10%。

印花税部分，则可以推迟到两年之后支付。

这样一来，极大地减少了买家实际首付的额度。

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第二点：拉长的时间线，有利于买家管理现金流。

采用延迟付款计划，代表着买房一到两年内没有房款支出，买家有充裕的时间管理资产现金流。

而这段期间之内，不论是自住还是出租，租金部分都是一笔很大的收益。

新加坡的房租还是蛮贵的。100万新币的三卧公寓，两年7-8万新币的租金，可以有效抵消一部分的首付数目。

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第三点：处置房产更为灵活。

新加坡的房产政策包括一项卖家印花税(Seller Stamp Duty)。

买房三年之内卖出房产，屋主需要支付房价4%-12%的印花税。

如果不是迫不得已，屋主都会持有房产三年以上，以避开卖家印花税。

采取两年延迟付款计划，意味着什么。

付一年房贷，买房就满三年了。

上面几点列出了延迟付款计划的特性，下面我们来聊聊DPS的限制。

最重要的一点限制：延迟付款计划，只限于已经建成的公寓楼盘。

新加坡所有在建的期盘，都受到房屋发展商条例管制，采取标准买卖协议和渐进式付款流程，不允许采用延迟付款。

只有已经建好的公寓楼盘，发展商向有关当局提出申请，并获得批准的情况下，才可以采用延迟付款。

第二点：延迟付款计划下的房价，会比普通付款计划的房价上浮3%-5%。

具体百分比每个楼盘都不同，由发展商决定。

文章下面的篇幅里，我会详细介绍目前市面上采取延迟付款计划的几个公寓项目，都是地点优越的中高端以上定位楼盘。

• 第3邮区：The Crest（近市区，近地铁，大型楼盘）

• 第9邮区:   Lloyd SixtyFive（乌节路商业圈，近地铁，永久地契）

• 第10邮区  Mon Jervois （核心区，促销中）

• 第11邮区   26 Newton （核心区，近地铁商圈，学区房，永久地契）

The Crest公寓楼盘位于第三邮区——红山区 (Redhill) ，距离红山地铁站500米左右。

这座设计优美独特的大型楼盘，占地约2万4千平米，99年地契，总共469个一卧至五卧户型的单位，于2017年8月建成完工。

红山区非常靠近市中心，距离乌节路商业区仅3公里， 6分钟车程。距离市区CBD地段约5公里，10分钟车程即可到达。

如果乘坐地铁的话，从红山地铁站出发，三站地铁即可到达丹戎巴葛金融区，四站地铁到达莱佛士市区，四通八达，极度便利。

楼盘由本地老牌发展商：永泰亚洲(WingTai)和美罗澳洲(Metro)联合发展，公寓设计了三栋23层的高楼建筑，以及四栋5层的小楼(Villa)。

整体造型是伸展绽放的生命之树，非常独特，令人印象深刻。

公寓设施分布在小区的一楼和顶楼。包括了50米泳池，公寓会所，网球场，天际健身房，天际酒吧，跑步小径，SPA，儿童游乐池等众多精心设计的设施。

其中值得一提的是公寓会所里备有冷热温泉，在新加坡的公寓市场很罕见。

The Crest公寓的两卧+书房户型定价在190万新币上下，三室一厅单位定价介于220万-260万新币之间，四卧单位定价介于280万-310万新币之间。

全部大户型宽敞设计，营造舒适居住氛围。

发展商提供两年延迟付款计划，具体如下：

• 只需5%的首付，就可以拿钥匙，即时入住。

• 12个月之后，支付另一个5%。

• 24个月之后，支付剩下的90%尾款和印花税。

以240万的三卧室公寓举例，首付12万即可拿房，一年之后续付12万，两年内零利息，两年后办贷款手续并支付发展商剩余尾款，支付印花税。

红山区是租售两旺的热门居住区域，出租行情相当不错，The Crest的市场租金中位数是每平方尺4.36新币，八月份的三室一厅租金在5000新币-5700新币之间。

按照每月租金5500新币计算，两年期间出租，租金收入达13万新币，可以有效抵除一部分首付。

Lloyd SixtyFive公寓楼盘，位于新加坡黄金第九邮区，繁华的乌节路商圈背后，距离索美塞地铁站仅330米，步行5分钟即可到达，地理优势得天独厚。

百利宫，易安城等顶级购物中心，五星级酒店，米其林星级餐厅，全部近在咫尺。

Lloyd Sixtyfive拥有罕见的永久地契地皮，占地3300平米，设计建造10层高的独栋精品楼，总共76个一卧到三卧户型的豪华公寓单位，于2016年12月完工。

部分一卧，两卧和三卧户型采用双层复式结构，室内挑高4.5米-6.4米，营造独特的大空间设计感，个性鲜明。

两卧和三卧户型私人电梯入户，尽享尊贵。

Lloyd SixtyFive公寓的一室一厅户型（603平方尺）定价介于216万-230新币之间，两卧跃层复式单位（1808平方尺）定价介于500万-560万新币之间，三卧跃层复式单位（2422平方尺）定价介于680万-750万新币之间。

发展商的两年延迟付款计划，具体如下：

• 签订选购权合同八周之内，支付30%首付。

• 之后24个月，零付款，零月供。

• 24个月之后，支付70%尾款和印花税。

乌节路商圈的租金惊人，Lloyd Sixtyfive楼盘的市场租金中位数是每平方尺6.09新币，最新两个月的租约显示，三室一厅公寓的月租在9200-12500新币之间。

按照每月租金11000新币计算，两年期间的租金收入达26万新币，可以有效抵除一部分首付。

Mon Jervois公寓楼盘，位于新加坡第十邮区：东陵区(Tanglin)。

这里属于新加坡核心地区之一，本地历史悠久的高级住宅区地带，附近的大片土地被划分为优质洋房区 (GCB Area) ，视野无遮挡。

Mon Jervois距离乌节路繁华商业圈仅仅两公里，开车3-5分钟即可到达。

公寓距离最近的红山地铁站约750米， 10分钟步行可到达。

Mon Jervois拥有99年地契，占地约9000平米，设计建造5栋五层高的低密度小楼，总共109个一卧到四卧户型的豪华公寓单位，于2016年6月建成完工。

小区精心设计兴建了高尔夫场地，野餐草坪，秘密花园，儿童游乐场地等29种公寓设施，满足不同家庭住户的个性化需求。

全部单位3.3米的室内挑高空间，尽享大气。

部分两卧+书房单位采用跃层复式设计。

Mon Jervois公寓目前火热促销中，发展商提供高达15%的房价折扣。

两卧+书房跃层复式单位，面积1582平方尺，定价321万7千新币，折扣48万2千新币，最折后净价273万5千新币，尺价1729新币每尺。

三卧顶层Penthouse单位，面积2325平方尺，定价393万6千新币，折扣59万新币，折后净价334万6千新币，尺价仅1439新币每尺。

发展商针对客户的不同需求，提供两种一年延迟付款计划，具体如下：

延迟付款计划一：

• 签订选购权合同7天之内，支付10%首付。

• 买家支付印花税后，领取钥匙入住。

• 之后12个月，零付款，零月供。

• 12个月之后，支付90%尾款。

延迟付款计划二：

• 签订选购权合同，支付30%首付。

• 买家即刻领取钥匙入住。

• 之后12个月，零付款，零月供。

• 12个月之后，支付70%尾款和印花税。

26 Newton公寓楼盘，位于第11邮区：诺敏娜区，这里属于新加坡市区核心地带之一，传统的高级住宅区域，名校学区房。

公寓距离最近的纽顿地铁站约450米，诺敏娜地铁站和诺敏娜商圈距离约500米，10分钟步行都可以到达。

26 Newton距离乌节路顶级商业圈不到2公里，开车3-5分钟即可到达。

26 Newton占地约3500平米，拥有永久地契，设计建造1栋26层高的现代摩天高楼，总共180个一卧到两卧+书房户型的豪华公寓单位，于2016年底建成完工。

楼盘附近名校林立，本地九所GEP学校之一的英华小学（ACS Primary）,以及英华Junior学校 (ACS Junior)同时位于公寓一公里，属于热门学区。

26 Newton的公寓单位的设计采用欧洲极简风格，配备智能家居系统，细节简洁干练，令人印象深刻。

26 Newton还有少量一卧，一卧+书房 (顶层Penthouse) ，以及两卧+书房单位待售。

最后1间一卧单位，1楼带花园，面积850平方尺，定价172万9千新币。

两卧+书房单位，面积2325平方尺，面积775平方尺，198万新币起售。

发展商提供两年延迟付款计划，具体如下：

• 签订选购权合同后，支付20%首付。

• 买家支付印花税后，再支付1000新币，领取钥匙入住。

• 之后24个月，零付款，零月供。

• 24个月之后，支付80%-1000新币尾款。

文章的最后附一张新加坡地图，标明四个楼盘的具体位置。

感谢阅读萝卜点评系列。

 

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）

初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~

术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！

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