不用怀疑，东莞的未来，是一座架在TOD上的城市
不得不说，东莞是一个最擅长以交通谋发展的城市。
从铁路，到高快速公路，再到如今的轨道交通，东莞崛起的每一步都离不开“交通先行、超前发展”的前瞻布局。
东莞“以交通，谋发展”的基因
早年，东莞石龙，凭百年铁路、火车站，商业发达、航运繁盛、手工业欣欣向荣，成为“惠、潮、嘉三府商贾总汇，货财云集之地”、位列“广东四大名镇”之一，是东江流域和省港地区重要的商贸重镇。
广东四大名镇形成在明清时期，具有悠久历史，旧称"省、佛、陈、龙"。分别是：广州，佛山，东莞石龙，顺德陈村。
是的，没有看错，这个全国面积最小镇（2015年数据）石龙，曾经以一已之力与广佛并列。
| 1911年通车的广九铁路（来源：宜居石龙）
1997年，全国首条由地级市自筹资金、自行建设的高速公路——莞深高速公路第一期工程，在东莞开工，一年后通车。东莞各镇区、东莞至深圳时间距离缩短。此后东莞高快速路网不断完善。
截至2019年，东莞全市道路通车里程6401.37公里，其中公路5233.46公里，城市道路1167.91公里，道路密度约259.69公里/百平方公里，建制村公路通达率100%。为东莞成为“世界工厂”立下汗马功劳。
不过，新的难题随之而来。
密集的道路交通网，决定了东莞以汽车为主的出行方式。
据2019年数据，东莞的汽车保有量突破300万辆，跻身全国第十位，超越省会广州，在大湾区排行第二，直逼深圳。
东莞的汽车保有量爆发式增长，交通拥堵问题逐步凸显。
与此同时，东莞的人口数量持续攀升。
据第七次全国人口普查登记数据显示，截至2020年11月15日，东莞全市短表登记人口数1326.67万，占全省7.7%，在全省排名第3；全市登记693.78万户，户籍人口数为284.04万（相比2019年未，户籍人口增长33万！）。（以上未剔除重复登记的人口数据）。
可以预见，如果还是以私家车出行为主，已经很难满足人口日益增长的需求。
而以公共交通为主，成为东莞破局提升城市承载力的重要方向。而公共交通，又以轨道为重，于是东莞有了“建轨道就是建城市”的最新布局。
建轨道就是建城市，87个TOD规划随之而来
定调”坚持轨道交通引导城市发展“，东莞的轨道交通建设蓝图一步步打开。
据东莞交投集团官网介绍，2018年3月，东莞市实施市属国有企业重组整合工作，以市交投集团为主体，将轨道交通公司等4家企业的市属国有股权注入作为其直属企业。
重组整合后，新的市交投集团功能定位为全市交通一体化建设运营及交通运输等相关产业投资的综合性集团。从而通过专业全面高效的交通资源整合，盘活土地资源，提升城市空间价值。
东莞轨道交通建设迎来加速度。
轨道交通将更有效率的解决日益增长的人流、物流需求，但是想成为一座有活力有潜力有未来的城市，还需要满足更多的居住、生活、娱乐需求。
于是东莞提出了”轨道站点TOD综合开发“，将同时解决东莞交通、人口增长、城市发展遇到的难题。
TOD综合开发，提升城市能级
明白了为什么要建TOD，我们再来看回，TOD听了太多，那到底什么才是真正的TOD。
TOD的全称是Transit Oriented Development（公共交通导向的城市发展），并不是我们通常简单理解的地铁上盖，而是一种城市发展理念。
Transit指的就是大运量的公共交通，从名字就可以看出来，基于TOD理念发展的城市，大量的生活工作空间会围绕地铁、公交等站场来布置。
我们常说的TOD综合开发项目，一般是以公共交通站场为中心，按照站点周边500-800米半径，划定一个高混合、高密度且适合步行的TOD综合开发区域，并在这个开发区域内进行开发的项目。
TOD将土地思维从控规图的平面转向垂直立体，从而实现土地价值的二次挖掘。
在建设用地零增长的情况下，即完成城市公共配套的升级，又为城市拓展更多的可利用空间。
TOD作为城市空间利用破局者，已成为现代城市发展规划是否成功的重要标志，其发展趋势不可阻挡。
真正的TOD，应该是什么样子
而一个真正的TOD项目，并不是因为位置邻近轨道站点便能称之为TOD项目。
真正的TOD项目，要考量除了建筑、设施本身外，更重要的是要”以人为本“。
以人为核心，考量的是人居住、工作、生活、娱乐于此的”安全、舒适、高效“等多方面需求。
在实现空间增值的同时，真正能缩短人们用于出行的时间距离，从而实现整个社会效率的提升。
在TOD思维模式下，中心不再是绝对稀缺资源，因为每一个真正的TOD，都将自成中心。
距离被重新定义，时间距离将取代空间距离，成为更常用更准确的衡量标准。
当所有自成中心的TOD们，通过更密集的轨道、更顺畅的交通彼此紧密相连时，其互相聚合所迸发的能量，将为一座城市带来前所未有、源源不断的动力，推动城市不断迈到更高的能级。
全国40个轨交城市，近一半已陆续出台TOD相关政策
TOD对城市发展如此重要，据克而瑞数据，截至2020年5月，全国有40个已开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开关相关政策。
其中的积极分子是：北京、上海、广州、天津、成都等城市。
| 来源：克而瑞研究报告
对东莞而言，除表格上已列政策外，2021年1月，《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知》正式印发。
文件对轨道交通TOD范围内城市更新项目开发的适用范围、改造方式、收益分配、流程、相关部门职责等进行了明确规定。
从而让社会资本可参与TOD范围内城市更新项目，推动一批TOD城市更新试点项目的落地实施，加快TOD范围内土地的开发速度和高质量发展，尽早反哺轨道建设运营，达到政府与社会各方互利共赢，将大大加快东莞轨道交通、TOD的建设。
头部房企，正积极布局TOD项目
在TOD开发思维模式成为众多城市发展的共同选择背景下，TOD项目的价值也日益凸显，有实力的房企正纷纷参与进来。
房企与各城市地铁/轨道公司合作成为主流，实现优势互补，进而快速推动项目落地。
| 来源：克而瑞研究报告
来看几个其他城市的TOD典型案例。
| 来源：克而瑞研究报告
📍 万科：天空之城系列——上海万科天空之城
上海万科天空之城是万科集团首个地铁车辆段上盖综合开发项目。
项目包含14万方商业、近10万方办公、35万方住宅、幼儿园、社区中心和近5万方绿地，以及徐盈路地铁站和17万方轨交车辆段基地。
项目从“最快速的链接人与城市”理念出发，以在地块内创造人的最快到达动线为目标，所有地块均能在800m内到达地铁站或商业设施。
同时也充分考虑了公交车、出租车、私家车乃至非机动车等多种出行方式。在地面层设置公交车站、非机动车停放点，地下层设置停车库，实现无缝换乘，减少无效的等待时间，提供更高的时间质量。
此外，办公园区与商业设施紧密结合，办公大堂可经商业中庭或天桥无风雨直达轨交站厅，不受车道干扰。
而据数据，上海万科天空之城共接待到访约17万人次，业主近2500户。2021年是上海天空之城的第六年，也是天空之城三年运营计划的开始，一座理想的微缩城市即将实现。
📍 龙湖：天街系列——重庆龙湖光年
重庆龙湖光年是国内首个城市中心类高铁上盖 TOD 项目。
项目总建面约48万平，通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，以“站城一体化”为理念，打造区域城市中心。
龙湖设计了地下7层至地上200米的TOD垂直业态分布，使得空间资源利用率最大化。
其中，地下为多功能特大综合交通枢纽，衔接高铁、已开通轨道 1 号线、环线、在建中的轨道 9 号线、规划中的轨道 27 号线、公交、出租等多种交通方式，形成多维交通体系；地上由长约 600 米的裙楼、200 米高的地标双子塔以及 4 栋塔楼构成。
基于一体化的设计理念，项目以 400-800 米为半径，纳入龙湖集团旗下的商业、办公、长租公寓、养老等多种业态，其中龙湖支持商业项目天街综合体占到 21 万平方米；同时引进酒店、教育、餐饮、运动、休闲娱乐等多种功能商业形式 。
TOD 的建设将有效与周边形成商业联动，有力推动商圈的扩容，为周边362万常住人口提供更有质量的城市生活体验。
再说几个离我们近一点的。
📍 越秀：品秀系列——广州品秀星图
越秀集团通过与广州地铁集团战略合作，自2016年以来探索实践“轨道+物业”TOD发展模式。
截至目前，已有品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚三大 TOD 项目在广州落地。
广州品秀星图（官湖车辆段上盖项目）位于广州地铁13号线官湖站车辆段，项目总建筑面积达 87.7 万平，包含普通住宅、复式、别墅等多种产品，以及2.5万平商业、5.2 万平两所幼儿园、一所公立初中及一所公立小学。
作为广州市首个车辆段上盖项目，即下面住“地铁”，上面造城住人，开广州之先河。
项目利用车辆段上盖独有的高度差打造出四季不同、六级层级递进的落差园林。
这种混搭建筑，由下到上分别由地基、地铁车库、夹层、园林、住宅楼层、商业体等建筑构成，是一种一体化开发方案，完美解决地铁运营、开发商、政府三者的痛点。
📍 立交上盖——广州兰亭盛荟
将房子建在公路之上，大型交通工程关键节点多功能综合社区开发模式，也是城市TOD开发模式下的产物。
兰亭盛荟项目总占地面积为12.33万平。项目跨越东环高速路段设置约500米长、100米宽开放性上盖绿化平台，住宅区设置大平台与上盖绿化平台相连，以极少的土地资源，增加约6万平方米的绿化区域和丰富的文体设施，被称为广州高速公路上方“最美空中花园”。
取长补短，聚焦自身。
幸运的是，东莞不仅要建TOD，而且是大魄力的将87个TOD写进了东莞未来规划中。这一举措，有极高的概率，将在未来成为东莞崛起历程上史诗般的篇章。
所以房姐此前也说过：不要觉得TOD多了就不值钱，恰恰相反，只有TOD足够密集，网状结构足够强大，TOD的作用才能得到最大程度的发挥。
不用等太久，东莞这座敢为天下先的城市，将再一次凭借超前的交通布局，迎来飞跃发展。
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