5月份第二批集中挂地的风，从3月31日全年供地计划出炉，就开始吹了。这风一直吹了近2个月，终于在昨天（5月23日）早上正式挂牌。一共8宗地，分别为南城、万江、松山湖、大岭山、大朗各1宗，虎门3宗。总占地约34万平，总计容建面约78万平，起拍总价约113亿元，6月24日开拍。而这一次，我们相信，东莞土拍市场，要来的，是一场漂亮的翻身仗。
先来看经过第一批集中供地的摸索后，作为新政后的首次挂地，有哪些亮点。或许我们能得到答案。1、本次挂地，延续了👉第一批集中供地中好的做法，如：继续取消限售价（三限房地块除外）、继续取消配建安居房（广发南特殊地块除外）、继续保持较低的保证金比例（约为起拍总价的20%）。以下，不做过多阐述；
2、在降低拍地门槛，增加开发商参与拍地的同时，坚持防范风险。每一宗地，继续严格限自有资金、限马甲、严查资金来源等，以下也不赘述。3、吸收了此前集中供地中的经验教训，第二批集中挂地，更注重地块的质量，加大了核心热点区域的供应力度；更合理安排供地规模，增加了低总价地块数量，极大调动了开发商拿地的积极性；4、紧跟👉“莞七条”新政步伐，保障刚需，大朗三限房地块挂出；稳定住宅用地供应，优化住宅用地出让条件，地价明显有所下降；提高住宅品质，绿色建筑要求写进出让条款；这一次的拍地，为了调动开发商的积极性，东莞是做了非常充足的考量的。
除了调整地价外，在地块的设置上同样诚意十足。广发南地块、松山湖地块，每一宗都能做为单场集中供地的主角。
考虑到广发南地块较高的总价要求、松山湖地块较高的出让条件，这一次东莞还拿出了热门的万江龙湾地块。
地块位于东莞三江六岸“最美岸线”，周边已经形成东莞城区高品质CLD（居住中心）。
地块占地约3.1万平，计容建面约7.8万平，起拍总价约13个亿，最高限价约15.5亿。即便拍到最高限价，对多数开发商来说，资金投入并不算大。能够以较小的投入，开发商在东莞城区，打造标杆楼盘，对很多房企来说，是非常值得并且有资本拼一把的。此外，而虎门3宗地块，起拍总价也都控制在5个亿以内。
同时，即使本次挂地地块素质过硬，但其保证金，依旧维持在20%左右的最低水平。在集中拍地的新背景下，对于想要同时参拍多宗地块的实力房企来说，资金准备上也将更为友好。
本次挂牌的8宗地块中，大岭山地块相邻的另两宗地，便出现在第一批集中供地中；松山湖地块，则是去年终止出让的回炉地。通过这两宗地块的地价，可以直观的看出地价是真的有降。以大岭山地块为例，在第一批集中挂地中，大岭山地块的起拍楼面价分别为18102、18112元/平。而本次挂牌地块，起拍楼面价14000元/平，仅为此前的77.3%，相当地价打了超过8折多。当然，在上一次大岭山地块终止出让后，地块价格下调也是情理之中。
再来看终止出让后重新挂牌的松山湖地块，让利超3个亿。地块出让条件比较复杂，我们做个简单核算。松山湖地块，起拍总价相对于上一次增加了14282万元。之所以起拍总价有所增加，是因为本次挂牌取消了关于安居房配建的要求，地块将新增建面9724平的住宅可售。如按松山湖约5万/平的销售均价核算，这一部分新增的可售住宅货值约为48620万元。而实际起拍总价仅增加了14282万元，相差超3个亿。
5月14日，市住建局联合多部门发文，👉“莞七条”出台，新政调控持续加码。而此次第二批集中供地，也深切贯彻落实了“莞七条”的保障刚需、绿色建筑等条款。“莞七条”第一点，便提及保障刚性住房需求：因地制宜发展共有产权住房，加快“三限房”试点项目建设，推进存量配建安居房尽快移交和配售配租，解决本市户籍居民和符合条件的人才的住房需求。而第二批集中供地地块，大朗真蔡边村、洋乌村地块便是唯一一宗三限房地块。地块占地19854.04平，容积率3.5，建面约6.9万平。此前，东莞已成功出让4宗三限房地块，均为政府平台公司东实底价摘得。此宗地块，将持续为刚需提供自住居所，贯彻落实“莞七条”新政。值得一提的是，本宗地块对价格有着严格限定：承购人按总价的 50%出资购买 50%产权（此部分销售均价不能高于 31232 元/平方米），另 50%产权由政府指定代持机构持有。即实际销售均价不得高于15616元/平。此外，绿色建筑，也被“莞七条”提及，具体为提高商品住宅品质，购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度，但目前，依旧不能突破首套90万，二套50万的公积金上限。事关公积金额度，故而绿色建筑备受大众关注。而本次出让地块，均将绿色建筑写入地块出让条款中，从源头让政策得到了普及的保障，不仅提高了居住品质，更能让购房者享受公积金上浮20%额度利好，可谓双赢。
8宗地块中，除大朗三限房地块、大岭山地块外，其中6宗地分别为南城广发南地块、万江龙湾地块、虎门三胞胎地块、松山湖创意生活城地块。每一宗，都是热门选手。在2021年初，东莞“一心两轴三片区”的规划中，便有提及四宗城市之心地块，而南城广发南地块，便在其中。地块位于东莞行政文化中心。近东莞市政府、市民服务中心，为东莞中心城区核心区罕有的住宅用地。更何况，本次挂地的松山湖2022WR009地块，邻月荷湖，属真松山湖领地！值得一提的是，该地块竞买人资格有严格的限制，如须引进国内一流剧场运营管理方、开放式街区商业区运营管理方等。虎门三胞胎地块，位于大宁社区金宁路旁，沿金宁路一字排开。三宗地块面积均较小，分别为1.32万平、1.06万平、1.05万平。如此小体量，不乏后续有三宗地块合并打造成一个项目的可能。而虎门作为湾区置业投资、自住的热门区域，热度始终居高不下。莞七条新政后，更有👉保利时区周末成交72套，狂揽3.6亿元，虎门市场热度可见一斑。地块位于龙湾片区，近龙湾湿地公园，临东江南支流，占据三江六岸重要节点，江景资源丰富。优越的地理区位加上江景加持，地块自身素质自然能打。路透社消息，各大集团内部，早早就开启了投资可研会，对热门地块，虎视眈眈，一场火热的土地战役即将打响。关于各宗地块的热度，从地块拍卖时间安排上，或许可以看出端倪。
南城地块开拍，至下一定地块开拍，之间时间间隔约2个小时。
大朗三限房地块，至下一定地块开拍，之间时间间隔约10分钟。
松山湖地块放在了中午11:30，按照出让条件限制，大概念也是迅速解决战斗，不耽误中午中场休息。
而万江地块，则安排在了最后一场，拍多久都可以，力求好的开始再加一个好的结尾。综上，靓地有了、地价和保证金降了、一手市场的新政暖风也吹来了。
可以预见，6月24日的拍地，将不再像首批集中挂地一般，草草收场。