大梳理！东莞集中出让8宗地，超全详细干货来了！
东莞土拍，究竟有什么变化。
猜想太多，我们不妨先用数据说话~
在3月13日挂牌的8宗商住地中，有2宗是回炉地，从相同地块的不同挂牌条件对比中，能实实在在的看出一些区别。
| 东莞土拍日历，点击图片可查看地块详情~
长安、塘厦回炉地，2021年、2022年挂牌条件对比一览
长安地块，两次挂牌调整了：
1、无偿配建面积，取消；
2、起拍总价，上调约4.76亿。可售面积起拍楼面价维持不变；
3、最高限价，上调约5.48亿。可售面积最高楼面价维持不变；
4、首次上市销售年度申报均价限制，取消；
5、保证金，下调。由原来的近5成，下调至约2成。
| 长安地块，两次挂牌条件对比
塘厦地块，两次挂牌调整了：
1、起拍总价，下调约3亿。可售面积起拍楼面价由22409元/平，下降至19720元/平；
2、最高限价，下调约3.5亿。可售面积最高楼面价由25770元/平，下降至22678元/平；
3、首次上市销售年度申报均价限制，取消；
4、保证金，下调。由原来的近5成，下调至约2成。
值得一提的是，塘厦地块两次挂牌，无偿配建完全一致，并没有取消。
| 塘厦地块，两次挂牌条件对比
两宗回炉地，调整的内容有相同，也有完全不同的地方。
相同点：都取消了“首次上市销售年度申报均价”的限制；都调低了“保证金”比例。
不同点：长安地块取消了配建、塘厦地块配建保留；长安地块调高了起拍总价/最高限价、塘厦地块调低了起拍总价/最高限价。
逐个来看~
取消“限首次上市销售均价”的拍地要求，不代表取消限价
2021年8月4日，东莞首次挂出限售价商品住房地块，洪梅2021WR026地块，在限最高竞价的同时，限首次上市销售均价（后该地块于2021年9月7日成功出让）。
自此，东莞土拍正式全面进入”限地价、限售价“时代。
此后，含洪梅地块，东莞2021年挂牌的11宗商住地（含流拍地块、三限房地块），均在拍地时，有明确的限定“首次上市销售均价”。
而进入到2022年，东莞首批挂牌的8宗商住地，在挂地文件中，没有再次提及对销售均价的要求。
不过，虽然拍地的时候没有限制销售价格，但是并不代表着入市的时候，想卖多少便可以卖多少。
2021年7月9日，东莞市住建局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》。
要求：对下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格，参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，结合房价调控目标审核确定。
并且特别说明：住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不将商业比例、配建成本等分摊计入房价。
而这些规定，在没有新政策出来之前，仍然适用东莞接下来需要备案上市销售的所有新建商品房项目。
即，取消拍地时的销售均价要求，并不代表着取消限价。新建商品住房上市销售备案价格，仍然在住建部门重点监管范围之内。
取消拿地时，地价、房价联动的逻辑
即然如此，那为什么要取消拍地时，对销售均价的限制？
首先是拍地限售价已不符合当前的土拍市场大环境，其次拍地限售价也不利于当前销售市场稳定。
限售价地出现的原因，是在2021年上半年东莞土拍需要降温的背景下产生的。
2021年上半年，东莞挂牌14宗商住地，全部成交，其中12宗均达到最高限价。
| 红色，代表镇街楼面价新高
而此后，在一系列调控政策出台后，土拍市场迅速降温。
塘厦、长安、松山湖地块，均先后流拍或提前终止出让。
实际上，以广州为例，在2021年的第三批住宅集中供地中，便已取消了南沙、黄埔等地块的限房价要求。
作为土拍降温的措施之一，在新的市场环境下，因城施策，东莞跟进调整，也并不意外。
而取消拍地限售价，另一方面原因则是在售项目的尴尬。
以流拍的长安地块为例。
当时拍地要求“首次上市销售年度的申报均价不得高于 41998 元/平方米（毛坯交付标准）”。
而实际上，长安在售新盘的最高备案均价，已达到44624元/平，超过拍地所限销售价格。
对于购房者而言，当未来可以预知的价格，低于当前价格时，多数选择观望也是情理之中。
而这对于整个市场而言，则是进一步抑制了当前需求。在市场已经降温的当下，相应的调整，也是2022年“稳字当头”的措施之一。
竞拍保证金比例，下调至2021年最低水平
2021年东莞挂牌的36宗商住地中，保证金比例（保证金金额/起拍总价）约2成左右的，有10宗；保证金比例超过4成的，有22宗。
回炉的长安、塘厦地块，2021年挂牌时的保证金比例均超过4成，本次挂牌均调整至约2成。
同时，本次挂牌的另外6宗地块，保证金比例也都在约2成。
从本次挂牌情况来看，相比2021年，保证金整体比例确实有下调，基本都维持在2021年的最低水平。
保证金下调，一定程度上可以降低参拍房企门槛。
另外，在集中拍地的新背景下，对于想要同时参拍多宗地块的实力房企来说，资金准备上也将更为友好。
不过同时，限马甲、限自有资金的政策，仍然延续，并没有放松。
8宗地块，均再一次强调了：申请人需严格遵守《关于进一步严格住宅用地竞买有关 事项的通知》（东自然资〔2021〕318 号）的规定。
严控违规，防范风险，并没有放松。
无偿配建安居房是否会取消？未必
长安地块，取消了2021年挂牌时的10%安居房配建；塘厦地块，则继续保留了此前的配建要求。
8宗挂牌地块整体来看，仅塘厦1宗须无偿配建安居房；此外常平1宗、大岭山1宗须无偿配建幼儿园。
而2021年36宗挂牌地块中，约25宗须无偿配建安居房，占比约7成。
相比而言，就目前挂牌的地块来说，无偿配建安居房的地块比例确实明显下降。
那接下来，会进一步下调比例甚至取消配建安居房吗？
今年2月8日，东莞市住建局发布《关于公开征求对<东莞市发展保障性租赁住房实施意见（征求意见稿）>意见的公告》。
2022年东莞将筹集不少于3万套保障性租赁住房，到2025年，东莞全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。
其中保障房筹集方式中，提到：通过新供应用地集中建设、商品住房项目配建、城市更新项目配建、土地出让竞自持建设、城市基础设施综合开发配建等方式进行筹集。
同时，在国家层面也是多次提到“住有所居，大力发展保障性住房”。
建立东莞保障住房体系，吸引更多人才，不仅关乎着东莞的现在，还关乎着东莞的未来，影响深远。
而通过招拍挂，无偿配建安居房仍将是其实现的重要途径之一。
地价破纪录，并非不可能
再来看地块价格方面。
长安地块，起拍总价、最高限价提高，而估算的起拍楼面价22606元/平、最高楼面价25997元/平，仍与2021年保持不变。
不过如果计算2021年时要求的无偿配建等成本的话，虽然总价提升了，但是实际上楼面价是有所下调的。
而值得注意的是，此前长安最高楼面价即为25997元/平。（如果长安地块进入终次报价环节的话，会稍微超过25997元/平）
塘厦地块，直接下调了起拍总价、最高限价。可售面积起拍楼面价由22409元/平，下调至19720元/平；可售面积最高楼面价由25770元/平，下调至22678元/平。下调约12%。
而此前塘厦最高楼面价为24618元/平，下调之后，破纪录是不可能了。
除此之外，本次挂牌的横沥地块，最高楼面价9422元/平，低于此前横沥最高楼面价10516元/平；
道滘地块，最高楼面价17233元/平，接近此前道滘最高楼面价17919元/平；
常平地块，最高楼面价13345元/平，超过此前常平最高楼面价11896元/平；
大岭山地块，最高楼面价20467元/平，接近此前大岭山最高楼面价20842元/平。
而有望创镇街地价纪录的长安、常平地块，均为TOD地块。可见，最终地价仍将由地块本身素质决定。
不过，不管是否会破纪录，地块的溢价率，均严格控制在最高不超过15%的水平。
综上，东莞2022年的首批商住地挂牌，有对限自有资金、限马甲的坚持，也有对限售价、配建的试探调整。
时间不等人，在经历2021年的跌宕起伏后，东莞终于启动首轮集中供地。面对不断变化的市场环境，东莞正一步步从实践中努力寻找着最适合自己的路。
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