呵呵，当年6万+/平的大龙湾，到底有没有走下神坛？
资本的嗅觉是很灵敏的。
近段时间，城区、松山湖等核心地段部分二手房“V型反弹”，率先回暖。
近两年比较热门的万江龙湾片区，二手市场也有了动静。
但与曾经百家争鸣，齐头并进的行情相比，如今的龙湾片区二手市场呈现出的状态只是局部发热，光芒收敛了许多。
对比其他核心片区，龙湾的二手市场声音，似乎稍弱了一些。
同一个片区，不同的行情
首先要明确，万江龙湾片区的位置。
龙湾发展单元看似挺大，但其核心配套以及居住区，大多数都集中在龙湾北片区，这里也可以说是真正的万江龙湾片区。
｜龙湾北片区控规
将目光聚焦，真正属于龙湾片区的二手盘虽然不多，但都赫赫有名。比如东江之星、上东国际、金地外滩8号、尚书悦府、深业欧景城等。
将时间轴稍微往回拨，在东莞楼市进入爆发期之前的2019年，龙湾片区的这些二手楼盘就已经展现了惊人的发展势头。
上东国际更是脱颖而出，成为了当时万江首个房价突破3万+/平的洋房。
回戳：涨得比城区凶！一周反价13万，抢着买！万江小西平怎么了？
丨龙湾片区项目分布图，仅供参考
在2019年，片区内的二手项目俨然是多足鼎立、齐头并进的景象。
随后的2020年，市场进入爆发期，但南城、东城却是相对缺货的状态，随着保利首铸天际、天健阅江来等项目入市，大批投资者涌入龙湾，带来了龙湾的行情。
当时的东江之星还未过限售期，甚至就已经挂出了约6万+/平的高价，将龙湾的热度推向了高潮。
而回到今天，再对市场进行复盘时却发现：龙湾片区的二手格局已然发生改变。
东江之星独占鳌头，虽然没有最高峰6万+/平那么夸张，但价格还是保持在约4-5万/平，成交量也是片区内最高的。
其余几个项目，3年时间涨幅也有8000-12000元/平，但距离东江之星还是有较大的距离，另外在热度和成交量上也逊色了一筹。
明明是同一个片区，彼此之间不过隔着几百米，为何没能享受到相同的待遇呢？
房姐带着疑问，来到了龙湾片区踩盘。
在对几个项目进行实探了解后，聊一聊自己的感受。
丨龙湾片区航拍图，@东莞房姐
最重要的原因，是片区内的二手楼盘青黄不接。
龙湾片区继东江之星之后的3个新盘，保利首铸天际、天健阅江台、信鸿御江东岸还未到限售期，无法交易。
二手市场除了东江之星外，其余二手盘楼龄几乎都在10年以上，中坚力量存在着断层，难以支撑整个片区的二手房价上涨。
同时，龙湾片区周边的项目众多，价格也不算贵，会对客户进行分流，影响片区的价值上限。
比如与龙湾一水相隔的万江中心和华南mall片区，片区挂牌均价在2.5-2.6万/平;再比如毗邻龙湾片区的南城宏远片区和鸿福路口，也存在一些比较便宜的老社区。
而且，万江在售的三个新盘珑远万江翠珑湾、碧桂园云樾半岛、奥园翡翠澜湾，价格约3-3.5万/平，也要比龙湾片区的二手房要低。
而片区内除东江之星外，其余的二手盘受限于楼盘年限与素质，较难与周边片区的项目直面竞争。
丨龙湾周边片区二手房挂牌价示意图，图源诸葛找房
另外在片区内部，由于东江之星虹吸了投资客户，其余楼盘只能瓜分剩余的自住购房者，因此价格也产生了拉差。
东江之星作为2018年的全市销冠盘，也是东莞首个地铁上盖TOD综合体项目，它的出现，让龙湾片区在万江乃至是整个城区之中变得很有存在感。
尽管东江之星的户型设计和容积率方面存在一定不足，但相比周边的二手盘，不影响它在片区中的地位。
丨东江之星小区平面图
另外有关东江之星，还有一个小彩蛋。
据了解，受规划影响，东江之星的2栋和4栋其实是属于南城的，可以享受阳光一小、阳光二小、阳光三小等学区，而其他楼栋的学区则是万江的。（具体入学条件以当地教育部门的公布政策为准）
而蹭到了南城教育资源的这两栋楼，价格也会相对贵一些。
龙湾不乏优势傍身，但需时间沉淀
龙湾的市场变动，其实一直与南城有着千丝万缕的联系。
尤其是在南城CBD崛起、主城区土地越发紧张的前提下，万江由于空地较多，且价格具备一定优势，将成为城区最重要的后花园之一。
而龙湾片区，作为万江与南城接驳最紧密的片区，也成为许多南城客户外溢的首站。
随着旧改、轨道、三江六岸等规划的落地，掌握着丰富配套和江景资源的龙湾片区，居住价值会得到进一步的拔升。
丨龙湾片区航拍图，@东莞房姐
而就现阶段来说，受限于楼盘数量，龙湾的二手市场还是少了几分活跃度。
等保利首铸天际、天健阅江来、信鸿御江东岸等项目限售期到，将为二手市场注入新鲜血液，弥补青黄不接的尴尬状态。
时间再往后，随着保利天际鹭湾和万科龙湾旧改等项目的入市，片区的热度或许会得到进一步的提升。
南城首个公办高中要来了！
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