最高院：“以房抵债”时亦不能超过法定利率计算利息

【编者按】

实践中，一般认为打官司时民间借贷的利息不能超过24%，如果超过，则不能得到法院的支持，反而要多支付律师费和案件受理费。但是，根据最新的案例显示，最高人民法院认为在“以房抵债”这样意思自治的民事法律行为中亦不能违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，不予支持超过24%的利率请求；已经达成协议的，经请求，法院亦对超过24%的利息不予支持。

另法院认为“以房抵债”不属于物权法禁止行为，不属于民间借贷司法解释规定的“作为民间借贷合同的担保”，亦不属于合同法规定的合同无效的情形。

【基本案情】

1.原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚通过实际出借和债权受让取得被告彦海公司2.6亿元的债权，原被告签订多份借款合同。为担保该借款合同履行，原被告分别签订多份商品房预售合同，并办理了备案登记。

2.该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账后重新签订商品房买卖合同，约定“以房抵债”，欠款本息转为已付购房款，剩余购房款待办理完毕房产证后一次性支付给彦海公司。

3.经查，对账表显示借款利息系分别按照月利率3%和4%，逾期利率10%计算，并计算复利。

4.后，原告以被告未交房为由起诉要求被告支付违约金、维权损失（律师费等）。

【裁判结果】

新疆维吾尔自治区高级人民法院判令被告支付违约金、律师费；

最高人民法院撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院的判决，驳回了原告的起诉。

【裁判理由】

法院认为，一、双方争议的焦点是对账后双方产生的商品房买卖合同关系，所以应从约定确定房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务。

原被告“以房抵债”的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于物权法第186条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，“以房抵债”的行为有效。

二、已经作为已付款并计算了高额利息的情况下，被告请求利率过高的，法院对已经对账不予认可。

1.商品房买卖合同合法有效的情况下，彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。

2.由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

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