加息在即，瑞典房价恐出现较大幅度的下跌

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近期，瑞典银监会（Finansinspektionen）出具的2022年瑞典按揭市场报告显示，由于大量的贷款人的贷款额度与其收入并不匹配，即将到来的加息可能会导致房价剧烈下跌。

对此，银监会的首席经济学家Henrik Braconier表示：“那些债务占比过高的家庭对于加息是特别敏感的。” 因此他们警告加息会导致房价下跌。

而银监会的局长Erik Thedéen也表示：“目前我们存在一些会导致房价下跌的因素，有可能是快速下跌。但是房价下跌未必不是一件好事，我们希望房价得到抑制，但是我们并不希望看到暴跌。”

目前房贷利率大约是1.5%，而明年预计将达到3%，2024年春季将有可能达到3.9%。对于那些早就贷了款的人并签订了固定利率的家庭，可能没什么影响，但是对于近期买房的人来说，那意味着利息将翻倍。

不过根据银监会的计算，瑞典绝大多数的家庭是可以承受4%的房贷利率的，但如果利率上升到7%的话，就会有很多家庭还不起贷款了。但是这个计算中只考虑绝对的生活必须花费，养车和出国旅游这些都没有算进去。Erik Thedéen认为虽然家庭不会破产，但会对瑞典经济产生非常负面的影响，大家为了还房贷没钱去餐馆吃饭，没钱逛街购物，没钱娱乐，没钱出国旅游，会对很多行业都产生影响。

该报告同时也显示了利率提高对于房价的影响。预测显示如果房贷利率今年提高1%然后明年提高0.5%的话，则会导致公寓楼价格出现小幅下跌。而对于独栋别墅则可能下跌幅度达到10%。

另一个把电价上升也考虑了的模型则显示公寓和独栋别墅有可能平均下跌幅度达到30%。在这种情况下，很多家庭就会面临即使房子卖掉了房贷也依然无法还清的状况。

然而根据SEB银行的调查，在今年4月份，仅仅13%的家庭认为房价今年可能会下跌，而证正52%的家庭都认为房价会继续上升。银监会的报告显示，近年来大额贷款购房的家庭比例在上升，新的购房者比2020年的购房者平均贷款数额要高12%。而平均总负债率也从307%上升到了327%。有15%的家庭的房贷数额都超过了家庭年收入的4.5倍。与此同时，潜在的经济危机也对借贷者的还款能力提出了挑战。在经济衰退期间失业的高额贷款者将会对加息非常敏感。

为了帮助房贷持有者，银监会目前在探索帮助这些贷款者提早结束按揭的方法。他们已经向政府建议修改提前还款补偿（ränteskillnadsersättning）的计算模型。对此Thedéen表示：“提前还款的话，银行会向提前还款的人收取一笔补偿款，但是现在来看银行收的补偿款数额太高了。很多人为了避免给银行缴纳高额补偿款而不敢提前结束房贷。”

如果有人以2%的利息贷款200万克朗，并且将利息固定3年，但是在1年以后就终止了贷款，比如国内找到工作决定卖掉房子回国了，或者夫妻离婚了需要分财产，或者还不起房贷房子被讨债局拍卖掉了之类的，那么他在终止贷款的时候需要付给银行200万x2%x2年=8万的补偿款。但瑞典财务监测机构认为这种算法给银行支付的补偿款是过高的，客户多支付了2.1万克朗。Thedéen认为正确的算法应该是按照银行的实际成本算，而不是客户支付给银行的利息水平。也就是说这个补偿款只应该用来保证银行不亏本，而不应该用来保证银行的盈利不减少。

对于瑞典财务监测机构修改提前还款补偿计算模型的提议，银行协会暂时没有做评论。

根据瑞典Skandia银行的调查，选择固定利率的新贷款者越来越多。去年仅1/4的买房人选择了固定时间超过1年的固定利率，而今年5个人里面有3个都会选择固定利率。

参考新闻：

https://www.thelocal.se/20220421/swedish-finance-watchdog-warns-of-sharp-fall-in-house-prices/

https://www.svt.se/nyheter/ekonomi/darfor-kan-det-bli-billigare-att-byta-bolan

https://www.skandia.se/om-oss/nyheter/nyhetsarkiv/2022/bundet-eller-rorligt-sa-gor-vara-kunder/

https://www.dn.se/ekonomi/undersokning-fler-tror-pa-stigande-bopriser/

https://www.svd.se/a/k6rG9B/fi-varnar-for-kraftigt-fallande-bostadspriser

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