栋察楼市新闻早知道（9月29日）为什么买房的成为人生赢家？
2017.9.29 八月初十•周五
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1、为什么买房的成为人生赢家？
为什么买房会成为人生赢家？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。
这两天的轰动新闻是：
报道称，厦门一女子44年前（1973年）存入银行1200元，历经44年，得到1484.04元利息，如今取出2684.04元。
不约而同，大家炸裂的愿意是：最后都把关注点放在44年前1200元巨款，如今2684.04元只够吃顿饭。拿着现金的人都惊出了一头汗：
@angwish：原来1200都够娶媳妇的。
@小宝Bowie1：还不如那张单子值钱。
@北京1188: 24年前，买银行股票，就不是这样的结果。
@密山哥：不用44年，想想20年后你银行里的存款能买几个馒头。想攒钱养老的，想想可怕不可怕?谁偷走了我们的价值？辛苦工作一辈子省下的仅仅是一些数字。
@养老人田国永Asia：这44年前1200元是一笔巨款，可以盖2台楼房，只可惜存入银行了，终敌不过经济的GDP增长，44年后取出2684元，你不理财等于坐等价值缩水。
@作家郭延：1200元在1973年差不多是城市里普通职工两到三年的工资。1973年，城市普通职工月均工资30～40元钱，（凭票供应）养活一家四口基本上没问题。现在生活水平极大提高了，但是，（对于辛辛苦苦一分一毫存起微薄积蓄的老百姓）通胀猛于虎！一声叹息！
那么，44年前的1200元是什么概念？那边基金君细细算了一笔账，分享如下：
1、按工资算：相当于现在的34.3万
报道称，上世纪70年代是计划经济，普通职工工资每月20多元钱。
1200元相当于5年的工资。
如果按照厦门2016年平均月薪5715元算，5年工资则达到34.3万元。
2、按房价算，至少相当于现在的30万，
是存银行的100多倍
70年代时中国处于计划经济分配住房，还没有“房价”这一概念。
有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米。
意味着1973年将1200元放8年不动，然后去买温州房子，可以买17.4平米。
而目前瑞安市房价为17112元/平米，意味着当时1200元至少值目前的30万元。
3、按猪肉价格算，相当于现在的3.4万元
当年，好一点的大米约1角3分钱1斤，猪肉7角钱1斤。
1200元可以买1714.3斤猪肉。
如今一斤猪肉20元，1714.3斤猪肉需要3.4万元。
4、按黄金价格算，相当于6万。
存银行的22倍多
如果按具有“等值保值功能的黄金”和美金进行折算。
1973年，黄金价格为84.37美元/1盎司黄金，1盎司等于28.35克。
1973年1美元兑换2.02元人民币，折合594美元，可以兑换7.04盎司（199.6克）黄金。
2017年9月30日美元贬值至1314美元/1盎黄金，再按1美元兑换6.57元人民币计算，7.04盎司（199.6克）黄金折合人民币60776.18元。
而现在的2600多元可以干什么？也别怪我狠，也就够两人在上海吃顿比较好的。
但是现在买房又是什么情景呢？来自吴晓波频道那边的小巴说：冒雨去售楼处排队交定金，不到200套的房源，却来了1000多个买房者，排了4小时队的小巴被告知：登记名额已满，请关注下次开盘信息。
去年以来，房地产调控政策就没停过，除了限贷、限购、限卖、限签，还有一个大招——限价，为了不让房价疯涨，政府限制开发商的备案价，全力帮买房者“砍价”。
这本来是一件好事，不料开发商把锅甩给了买房者，既然房价上不去，那就全款者优先吧。于是，就产生了所谓的买房鄙视链：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”
另一个不太好的消息是，首套房贷利率还在蹭蹭蹭往上涨。全国首套房贷平均利率升破5%，为连续第8个月上升。
丁建刚认为，目前六七成全款买房者大多出于对货币贬值的预期和恐慌。
目前，许多楼盘要求全款才能买房，即使这样，一开盘依旧分秒售罄，这说明全社会货币仍然非常充沛，也说明了人们对市场未来的预期仍高度一致。当然，更主要的是现在的限价政策加大了利差，意味着只要谁能“抢筹”，就可以获得丰厚得多的回报。
从目前的楼市状况来看，还是卖方市场，但是卖方甚至已经没有定价权，选择卖给谁，法律上也没有特别的规定，所以开发商对购房者的首付要求是他们自己的权利。
因为银行放贷时间大大拖延，开发商当然希望快速回笼资金，他们的资金成本可是差不多两位数，所以开发商肯定首选全款客户。
对于没有全款购房实力的刚需购房者来说，目前的确无可奈何。但可以往后看，在更远的将来，是不会缺房的。北京的共有产权房不是马上推出了吗？唯一有个问题就是卖的时候，谁说了算？是不是可以一直不卖？卖了咋说？
目前不可忽略的问题是，整个城市价值的提升，是由最后上车的人来买单的，而已经上车的人，坐享其成，中国没有房地产持有的税收。
但房地产税推不出来的一个重要原因，是土地制度。让已经交了高额土地出让金，且只有70年使用权的业主交房地产税，法理上说不过去。如果土地私有制，哪怕使用年限到999年，这个问题 20 72370 20 14762 0 0 2402 0 0:00:30 0:00:06 0:00:24 3023该可以解决了。
海通的姜超说，最近路演的时候，碰到一位从业20多年的大佬，跟他请教从业时间长了以后，有没有变得轻松一点，他说：“完全轻松不下来，必须不停地学习，不学习就又被淘汰了”！
其实，大家应该都心有戚戚焉，从2009年开始，中国资本市场就在不停地循环，09年流行周期，13年开始转型成长，到了16、17年周期复辟，问题是大家学习了两年的周期知识到明年还有没有用？没有人知道。
在资本市场上，结果是检验一切的标准，而市场对宏观研究员的要求，并不是预测经济增速的高低，而是对大类资产配置的对错。
如何提高准确率？巴菲特告诉我们，关键在于活得长，看的远。好比预测天气一样，如果预测每天要下雨，肯定经常错，如果预测每年会下雨，如果遇到极端天气也可能会错，但如果预测这辈子会下雨，而且你又长命百岁，那肯定不会错！
姜超说他从此改了三观，把身体放在第一位，家庭放在第二位，工作放在第三位，结果工作反而更好了。
对于今年三季度的行情，姜超又说了一个他去香港路演的故事：外资行招聘了一批实习生，来自全球各国，老大给每个人布置了一个课题，让他们写出来自己心中最靠谱的投资故事，结果有一个来自于印度的大学生，写了一个关于中国市场的报告，核心逻辑是在中国十九大召开之前，A股和港股都没有大的风险，可以买买买！
是不是惊呆了，什么时候连外国大学生都开始研究中国十九大了，对我们维稳能力的信念已经是全球共识了？
所以，在国内做投资研究，短期拼的是对政策的理解，而如果回首过去3年，可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹，市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。
但长期趋势一定是由市场规律决定，否则我们就不用从计划经济转型市场经济！
而在经济学上，研究长期的是增长理论，经济增长潜力由三大要素决定：劳动力、资本和技术进步，简称人、钱和技术。
而中国经济在2010年发生的最大变化，就是劳动力供给的下降，来自于两个方面，一个是新增年轻人口数，从过去每年新增1000多万变成负增长，另一个是城市化率突破50%以后，城市化率推进的速度放缓，从农业转移出来的人口从1000多万降到600万。
在人变少了以后，如果不提高效率，要保住高增长的唯一方式就是增加资本投入，体现在09年以后的7年，我们为了实现每年8%左右的GDP增速，投资增速保持在20%，货币增速保持在16%，长期下来，就出现了严重的债务问题。
但是居民部门负债的上升特别值得重视，因为速度实在是比较惊人。在14年以前，居民部门每年新增负债稳定在3万亿左右，到14年末居民部门总负债仅为26万亿，占GDP比重为40%。但从15年开始，居民部门举债开始大幅飙升，15年居民部门新增总负债4.6万亿，到16年升至7.1万亿，而17年上半年就新增4.3万亿，全年估计会超过8万亿。
央行管得了房贷，但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。
于是乎各家银行发力消费贷，而且可以完美逃避央行征信体系的监管，不少人就是通过消费贷，可以不用任何资金，把所有买房的钱都从银行借出来。
今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿，而去年同期仅为4500亿，居民短期贷款通常与汽车等消费有关，但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长，唯一合理的解释就是居民短贷绕道去买了房，也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。
所以，在货币超发的时代，其实是追逐泡沫的投机时代，大家担心货币贬值，不停地追逐一个又一个泡沫，而并不重视各类资产本身的价值。
但现在呢？8月份M2的数据，同比只增长了8.9%，跌破了9%。这个数据已经创下了历史新低，而且是连续第七个月增速放慢，必将极大地压制楼市上涨。
如果说，以前房价上涨的重要因素，是货币超发；那么，现在M2增速较大幅度下滑，说明房价上涨的空间，不可能太大了！
我们从股市看，也已经发生了巨大的变化。
首先，要放弃过去那种趋势性牛市的想法。因为在大水漫灌之下，才会出现鸡犬升天的大牛市。如果未来货币收紧或是维持中性，那么就很难出现趋势性的机会，而只会有结构性的机会。
因为货币中性，那么股票的表现将完全由业绩决定，业绩为王，价值至上，所以专业研究将能发现价值，而今年以来表现好的板块，无一例外都是有业绩支撑的资产。
而业绩来自于两个方面。对于周期和金融行业，如果收缩货币，那么需求扩张的逻辑是讲不通的，只有供给收缩的逻辑是成立的，所以大家要去寻找真正形成长期供给收缩逻辑的行业的企业，同时还要防范需求回落的风险，这一块其实长期看没有大机会。
而对于消费和服务行业，因为是中国经济转型的方向，所以也是长期真正有需求支撑的方向，也是长期真正能够有业绩的方向。而今年A股的消费板块以及中概股的服务业，表现都可圈可点。
今年至今好像很少有人对18年做展望，以往这个时候大家早就在畅想了。看来这几年大家都被市场教育了，政策的力量太强大，所以大家都服了，想看明白政策以后再做判断。
或者就关注一下以后的年轻人，他们需要干嘛呢？
小时候肯定需要教育，所以教育行业大有前途。
需要娱乐，所以游戏、影视传媒行业也有希望。
需要出去看一看，旅游行业也不错。
需要更加清洁的环境，所以新能源是长期希望。
需要更方便的交流，所以消费电子、可穿戴设备、人工智能都是朝阳产业。
需要情感关怀，所以最近我发现一个特别有希望的行业，就是宠物产业，单身狗越来越多，大家发现养人还不如养狗听话，但是养狗不比养人便宜。
而我们以后变老了，需要医疗、养老、保险，这些行业应该也充满希望。
所以，姜超以为将来做研究和投资其实也没有那么困难：可以选择理解政策，博弈政策，但要记住这是短期博弈，看得越短就越容易错。还可以选择理解未来，放长线钓大鱼，拿住腾讯阿里好未来这样的公司不放，其实也是一种选择。
2、中国楼市去库存时代终结！
上周末房地产出台了新一轮调控，这是第四轮调控。这几天新开始限售的城市大概有9个：石家庄、长沙、南昌、南宁、重庆、武汉、西安、贵阳，还有昨天下午刚刚加入限购大军的无锡（限购）。
至此已经有45个城市正式公布了“限售令”，限售期一般为2年、3年和5年，看这张“全国冻产地图”，很齐全。不过还是有些错漏，比如郑州没有列入，有些城市锁定期非以“房产证”为起计时间。
胡焕庸线以右的地方叫“冻产”，冻结交易的房地产。以左的地方叫“不动产”，涨不动的房地产
相比之下，下面这幅“限售地图”更完备一些。
根据国家统计局发布的1-8月的房地产投资销况，8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。由此判断中国房地产的去库存周期已经结束。
以去库存为主基调的三四五线城市，政策将追平一二线城市。在不少城市，去库存将变成补库存。而为了防止房价再度上涨，有些城市将会加码调控。
整体上讲，去库存时代的结束，就是这新一轮调控的大背景。
未来中国楼市政策想走向何处，有以下六大判断。
01“去库存”已经变成了“房地产过热”
我们看下自2016年以来四轮政策调控的时间线。
2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出政策，少数一线城市收缩贷款政策。
2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控，全面限购、收缩贷款。
2017年3月，第三轮调控，新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出，“五限令”时代开动。
2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。
分析这新些加入限售大军的9个城市（未来还会有），有一些共同特征：1、基本都是弱二线城市，除武汉较强外。2、基本都是原来去库存的重灾区。3、去库存政策以来涨幅很大，都翻了倍。4、原来没怎么严厉调控。
原来那些一线、强二线以及大都市圈卫星城，差不多都已经出台了调控政策来收紧房地产了。现在这些又出猛招的城市，都说明了这些城市的去库存任务已经完成了。不但完成了，而且过热了。再去库存，就兜不住了。
国家统计局数据显示，8月份，中国70个大中城市中，依然有46个城市房价环比上涨，大量三四线城市整体活跃性强，去库存动力依然强劲。
比如重庆这个城市，我上月还去考察过一次。当时重庆还是中国唯一不限购不限价不限售的超大城市。著名的黄奇帆市长走后，重庆房价从今年春节后涨了大约有一倍，半数主城区攀升到2万，主城远郊区域的地价也升到了1万多/平米。
再如石家庄这个城市，从去年到现在，房价也是足足翻倍。但你看它过去两年的政策线，很炸毛的。
2016年3月，鼓励买房，去库存。首付降低至2成，利率7折，契税减半。
2017年3月，政策进入紧缩期，限制买房。部分区域限购、限贷。
2017年9月，严厉限制买房。买房五年不能转手。
碰到这种城市，你去买房，跑都跑不掉。虽然也号称千万人口的超大城市，但是它市区只比深圳大一点，市区人口470万，人口密度大概是深圳的1/4。我实不知，像石家庄这样的城市，1.58万平方公里；以及像重庆这样的全世界最大的城市，8万平方公里。它的房价1年涨1倍，是哪来的勇气。反正对我来说，超过1万平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。
这里插播一句，石家庄的5年锁定期，没想象得那么恐怖，实际上还是3年。仔细看原文，这个5年的起计时间是“签合同”，不是“拿到房产证”。买新房的话，从签合同到拿到房产证一般要2年左右的时间，所以，并没有多狠。
02警惕都市圈外的的小城市收网
现在的政策格局是：一线城市严查消费贷，强二线城市暂时不动，弱二线城市继续加码五限令。
排排坐吃果果，接下来是谁？不在都市圈范围内的三四五线小城市。
你把上面调控的顺序排一排，就是一幅资金流动图。一线——周边、二线——弱二线、三四五线。现在弱二线也限了，消费贷也查了。只有一个地方没有限了，三四五线。而三四五线现在的房价也是涨得凶猛不已。再等一段时间，巴掌大的小城市房价都上去了，也只能限。
我也不知道为什么就是有人去买三四五线的房子，也许，人有时候就是想体验一把为人民群众站岗放哨的滋味吧。去年的时候，我说：珍爱生命，远离三四线。现在要说：那些还没出政策的小城市，有多快跑多快。
看房价，不是看这些城市的房价涨不涨，而是你走不走得掉。就像石家庄，政策说变就变，你房产证还没办出来，政策已经掉头了，只能拍张照片挂墙上自己看。
03北上深为何缺席“楼市限售”？
限售政策，严厉打击二手房流动性，大城市不适合跟进。
看一个政策，不要只看一点，要看到机会成本。限售对短期炒房，当然是立竿见影。但它也有副作用：二手房的流动性会削弱。对新房，因为有期房——入伙——办证这个前置的流程，所以你买了到办证，基本上限售期也满了。但是如果你在石家庄买二手房，几个月完成过户了。却发现等待你的是漫漫的5年限售，那会怎么样？
没人再买二手房，如果房价预稳定的情况下，反倒会刺激大家只去买新房。
在一线城市，至少北上深不合适推行这种限售政策。因为中国的城市里，真正可以称得上二手房活跃的城市，只有这3个，广州都算不上。在这样的地方搞限售，能不能带来房价下跌不好说，但是带来供应量的下降却是肯定的。因为限售带来的房价下降预期和因为供应量下降带来的房价上涨预期，又会形成预期对冲。如果真要搞，学香港搞辣招算了，对2年内卖房课你高达30-40%的重税（辣招也没有降低香港房价）。
从现在看，也的确是主要的一线城市没有限售，应该有这样的考虑。总之，你供应量不够，就老老实实拼命的建房子，花花肠子越多越不管用，除了耽误正事儿。
04房地产的长效机制是“五限令”
房地产的长效机制已经出来了：五限令。不要玩短期了。
我们一直说，长效机制是什么房产税、租购同权、财税改革等等，都对。但是，在那之前，要看到：如果房价不能有效的稳定下来，现在的“五限令”就是长效机制，它会一直执行到市场化的长效机制出来。
从2010年中国第一次进入三限令时代，到现在已经7年了。看这个样子，再搞个三五年也不是个啥问题。你说一个行政管制的政策、之前大家都预期是短期干预政策，搞到10年之久，叫不叫长效机制？
这样的政策下，涨也起不来，跌也下不去。那短期炒房子能赚什么钱？什么钱都赚不到。所以，玩短期的趁早歇了。你还想玩，就会看到一个景象：哪里的房价涨了，哪里就去限你，限到你买到就亏到，全砸手里。
的确没有这种政策可以更直观的控制房价了，但这个政策也有成本，而且很大。诀窍就在，能不能把握好时间窗口。在它的成本不那么大之前，完成市场化长效机制的替代。
05小火烧打不掉预期
小火烧、小步走，政策的两难打不掉预期。
我们看这一轮的调控和以前不一样，那可谓是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原来都是一刀切、一步到位捅到底，现在不是了，从一开始就是“文火戏诸猴”，小火烧、小刀割、小步走。房价涨了，我就收，但不一刀切、捅到底，每个城市都不一样（因城施策），每个城市都是一点一点收。
还举石家庄的例子，3月搞限购、收贷款，房价还是涨，那就搞限售，如果接下来还是涨的话，那就继续提高限贷、限购的等级，一点点试探。但不会一步搞太狠，大目标从来没有变，既不要你大涨也不要你大跌。
所以，这种情况下，大家都难受，难受之一信息成本太高了。现在那40多个出政策的城市，每个城市都不一样。你要是想去哪个城市买房子，你会发现，光是搞清楚政策就要花很多时间。别说普通买房人，就连专家都不一定搞得清楚你要付几成首付。遍地都是雷。
这种小火烧、小刀割的调法，有好处，防止政策用力过猛导致房价大跌收不住场。但也有个坏处，就是真的房价不给面子，明天duang一下子跌了个20%。现在像石家庄、高老庄的这些个政策，一夜之间又统统都会取消。
这是政策目标导致的两难，也正是这个两难，观众们关于房价的预期才会比钢还强，真的不好打掉。
06最大的杀器是定向加息
最大的杀器是加息，定向加息，还没祭出。
伴随着弱二线大限售，是一线城市的信贷收紧（针对购房贷款的定向加息、严查消费贷违规入楼市）。
现在的特征是：整体货币政策不紧不松，但定向针对房地产逐步收紧。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%继续上浮到10%，就是从4.9%升到5.4%。
严密注意定向加息，这是我认为的大杀器。
有两个原因，一是，现在首付款继续提高的空间不大。现在中国的好一点的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。这个继续上升的空间已经不大了（首套房继续收紧，就会偏离支持自住需求的精神），要想稳定房地产，最有效的办法是加息。二是，加息又不能全行业一起搞，一起提高的话，实体行业就扛不住，影响经济好转的势头。
所以，结果只有一条路，定向加息。通过加息，持续抬高购房者的月供成本，让那些通过首付贷、消费贷激进加杠杆的投资者，或吐货或退场。
从实操角度说，现在的房贷利率“还有很大的上升空间”。因为我们的房贷利率在2015年最低到了4.2%，追平2008的4.158%。现在不到5.5%，依然是历史上非常偏低的水平。从历史上看，7%以上的房贷利率才算高。
那就意味着，房贷利率最高能再往上一路升它200个基点（当然我认为不太可能达到那么高）。如果刚需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的综合调控政策，房价那是绝对很难看的，没有谁能够承担得起这么高的资金成本。
我们和香港比较不一样，香港利率只能跟着美元走，但内地可以单独搞，央行发个文件要求所有的二套房利率统一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，这一点要注意到。加息带来的成本是直接的、可见的，比限售厉害多了。
现在的房地产形势，最重要的并不是你的负债率有多高，而是你的现金流。
建议购房者都做个假设，假如有一天房贷利率大升，你扛不扛得住。
注：智谷趋势有删减和补充。
本轮轰轰烈烈的楼市调控到底是为了谁？
转自房产投资人（ID：fctzr0371）
这几日，很多刚需朋友咨询：房贷利率还会不会增加，限价房什么时候能买到。
特别是一个朋友问了一个特别严肃的问题：调控不是为我们刚需吗？怎么现在看来全是针对刚需的。
我听了后，痛心不已！
现在，让我们思考一个问题，那就是：本轮调控到底是为了谁？
从去年“十一”期间16个热点城市开启调控以来，各种调控政策层出不穷，让人目不暇接。
其中、限购、限贷、限售、限价等政策最为抢眼，让无数的专家学者、黎民百姓看的目瞪口呆。
有人说，这是一次严重的计划经济，是历史的倒退，但也有人说，这是楼市长效机制的尝试，是政府的创新之举。
但无论如何，调控中最为醒目的就是确立了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，也因此，所有的调控政策都是在这一指导思想下出台的。
现在，就让我们看看这一轮又一轮的调控政策，都是为了谁？
首先看限购。
可以说，本轮限购是史上最严，比以往的任何一次都严格，最重要的一点就是把补缴社保和个税的口子给堵死了，此外，虚假的也不行了，这些在上一次调控中，根本不是事儿。从这个意义上来说，这一次比较严。
限购是为了减少购买者，严格意义上来说，是为了减少外地购房者，即不是本地户口的外地购房者。
这一招很厉害，因为，在任何一个热点城市，外地购房者都占比较大，就拿郑州为例，外地购房客户占比常年在50%以上，去年高达70%以上。
可以说，闸住了外地购房客户，就可以让供求瞬间改变。
可以说，这个政策已成为每次调控的必用工具之一。
那么，限购为了谁呢？
就是为了保护本地户口的新购房者！
当然，现在很多城市都采取了“人才引进计划”，大幅度放松落户政策，这实际上也是打开限购缺口的一个伎俩，只不过国家层面上也不好喝止，这就如同法定的婚姻，随时可以结婚，随时可以离婚，任你怎么管，总不能管住不让结、不让离吧。
这一点，以后再详谈。
甭管怎样，只要户口落到这个城市了，就是这个城市的公民，就可以不受限制买房子。
其次，看限贷。
本轮调控，大多数热点城市都执行了首套房30%、二套房60%及以上的严厉政策，此外，还认房认贷。
认房认贷很厉害，他直接让大多数有钱的买不了房，让那些想改善的改不了。
比如，你家有一套房，单身，好了，不能再买了；如果你家里有两套房，非单身，也不能再买了。
这会让很多有钱的人会想方设法地去找名额来规避，但难度也很大，存在很大的政策和道德风险。
认贷更厉害，比如你有一次贷款记录，单身，银行就不给你贷款了，再买全款；如果你家里没有房子，夫妻两个人都有贷款记录，对不起，再买房必须全款。
这个政策实际上是让大多数家庭放弃了改善。
比如两房，以前买的时候1万一平，90平米，90万，现在升值到2万/平，然后升值部分90万，加上原来的首付款（原来按首付30%）和换的几年月供（年），大约35万，总计手里面125万。如果新买的房子还是2万/平，130平米，总价260万，首付60%，大约156万，加上各种税费等，至少需要160万。这样，已原来的两房换现在的三房，则难度较大，即使换价格较低的三房，也可能把钱用尽。
这一点，让大多数改善型家庭望而却步。
从这个意义上来说，限贷实际上已经把改善的大门关闭，只允许首次置业者进入。
第三，看限售。
限售可以说是本次调控与以往调控的最大不同之处，以往调控必用的是二手房营业税（目前是增值税）的“2变5”，这一次，这一点一直没变。而限售则成了大多数城市出台调控的必选项。
从年后执行限售政策的城市实际效果来看，限售对市场的影响几乎没有，刚开始还有点担心，但随着热点城市供求关系的严重失衡（供不应求），限售的作用可以忽略不计，很多人抢还抢不到房子，谁还在乎几年不让卖呢？
当然，这对于那些投资投机的短炒客户有所忌惮，但炒房客手里面都有很多套房，每年都在买，也每年都在卖，因此，只要预期利润可观，遇到合适的价格还依然会抢购，这一点，他们才不会去管是不是不让卖，反正他们手里面有足够多的房子去卖。
从这个意义上来说，限售只是一个摆设，至少从现在来看，还看不出其影响市场的作用。
那么，限售是为了谁呢？
这一点，也许是人们猜测的那样，是为了后期的“房地产税”出台做准备的。
第四，看限价。
这一点，似乎是为了刚需。
但现实的结果呢？却是大部分刚需被挡在门外，只有全款的主儿在分享这一“限价福利房”。
南京限价房管控的比较严，但对于购房者而言，买房的难度不是小了而是大了，每一次限价项目开盘，都数倍乃至数十倍的购房者去登记，比如开发商推出100套房，可能会有1000多个客户去登记，这些客户，每个项目都去排号，都想碰碰手气，毕竟买到就能净赚几十万乃至几百万，这比玩彩票和去赌场还刺激。
在其他城市，没有南京那样限价房的配套政策，因此，乱象丛生，一般都是“全款往里走、贷款的站门口”，这样的情景在以往的调控中都没有出现，只有今年才出现，这是一个新事物，也是中国又一次“伟大的创新”。
从现实结果来看，限价确实让价格降下来了，也有很多人真正的买到了降价20%以上的房子，但这些房子都属于一次性付款客户的。
一次性付款客户是谁呢？
改善的、炒房的、投资的、投机的，这些都属于有钱的人，因为全款必须要有足够多的钱，这需要实力。
至于他们的钱怎么来的？这就不是我们本文探讨的话题了，国家已经找到一部分来源了，那就是消费贷。
说句实话，面对如此诱惑的限价房，但凡有点钱都想去凑凑热闹，这比干什么都强呀，买到就能净赚20%—30%，有的买到就能净赚40—50%（与周边的二手房相比和与去年的最高点相比）。
而刚需客户呢？
彻底被抛弃！
而国家出台限价指令的时候，会想过今天的结果吗？
我想未必！
那好吧，权当他们以前没有考虑到这一步，但随着各地限价房被“一次性付款客户”一抢而空，他们还置之不理吗？
从目前的政策来看，还看不出国家出台“限价配套政策”的任何苗头。
如果真的这样，那么，限价政策根本就不是为刚需而出台的。
为谁呢？
为一次性付款客户的！
谁都甭想反驳我，这一点，是事实！
最后，看利率。
这一点，刚需最有感触。
现在的任何一家银行都大幅上调了贷款利率，基本都上浮20%左右，而且还在威胁刚需客户，如果不签还可能再上浮。
前一段时间，我觉得这是地方银行的私自行为，是为了多赚点利息而做的调整，趁火打劫嘛，反正又没有人管。
但从前几日人民银行对北京上浮贷款利率的表态来看，我觉得这不是各大银行的私自行为，这是有上面授意的特意之举。
要说，通过限购、限贷，剩下来的都是刚需呀，此外，限价房又被一次性付款客户抢走了，银行也没什么好处，剩下的就只能是高价房和刚需了，而银行却拿着他们开刀。
通过去库存已经把房价抬高那么多了，这已经是对刚需客户的不公（这里所谓的刚需是那些不买房就娶不到老婆的真刚需），怎么还有意思来上浮利率呢？
这让我突然醒悟，本次调控根本就不是为了刚需买房，如果是为了刚需，现在应该降低利率而不是增加利率。
那么，本轮调控到底是为了谁？
这不由得让我想起了去年10月调控之初流落到市面上的一个文件，里面有一句特别醒目的话：“危及国家经济安全”。
今天来看，调控的目的和意义也就一目了然了！
3、2017年全市计划改造棚户区12040户（套）
棚户区改造是贯彻落实国务院稳增长、促改革、调结构、惠民生政策的重要举措，对于改善棚户区居民居住环境和生活条件，促进经济增长具有重要意义。2017年全市棚户区改造工作，市委、市政府高度重视，坚决将这项民生工程落到实处。今天，市房产局召开这次新闻发布会，主要是介绍全市2017年棚户区改造情况。
省政府要求2017年棚户区改造工作3月底开工率不低于30%，6月底开工率不低于60%，9月底基本完成全年改造任务，并将这项工作列入对市政府一项重要考核指标。
我市2017年计划改造棚户区12040户（套）。截至目前，全市各地区均已完成国家、省棚改任务。
在改造时间紧，要求高，任务重的情况下，全市能够按时完成棚改任务，得益于上级有关部门的大力支持，得益于我市上下积极探索，真抓实干。
（一）落实责任，确保完成全市棚改任务
我市把棚户区改造工作列入政府工作报告及城市综合治理提升年确定的重要任务，纳入市政府对各区、县（市）政府绩效考核。市政府主要领导亲自抓落实，主管领导靠前指挥。各区、县（市）政府主要领导是棚户区改造第一责任人，落实责任部门，责任领导、责任人员，真正做到抓铁有痕，踏石有印。
（二）超前筹划，预先安排计划和资金
2016年5月，我市开始编制2017年改造计划，落实改造地块，履行国家、省的报批程序，于2017年初正式向各区、县（市）下达任务，全面启动改造工作。2016年6月初，首次以政府购买服务方式，向国家农业发展银行申请贷款融资，共计85.7亿元，并协调银行采取“预先拨付”形式，提前下拨贷款资金，为2017年棚户区改造提供充足的资金保障。
（三）完善制度，有序推动改造工作
我们建立了一套相对完善的工作制度，一是定期调度制度，每月召开调度会议，研究阶段性工作；二是巡查制度，定期现场巡查，指出并协调解决问题；三是督察通报制度，会同市政府督查室现场督导，情况全市通报；四是约谈制度，对进度较慢地区进行约谈，并建议市政府主要领导约谈地区主要领导。
（四）精细管理，及时动态掌握进度
我们对棚户区改造实施台帐管理，做到户数清、地块清、问题清；对照国家棚户区改造验收标准，指导各地区以项目为单位制定工作方案，落实具体工作措施，明确完成标准及时限；建立棚户区改造地块数据库，每周更新，运用大数据，及时了解改造动态，分析处理问题。
“宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”。在市委、市政府的正确领导下，我们将不忘初心，砥砺前行，勇于担当，发扬“马上办”、“钉钉子”精神，千万百计抓好棚户区改造工作，让更多棚改居民早日圆安居梦，共同缔造幸福生活。
问题一：我市2017年棚户区改造任务已经如期完成，能介绍下我市2018年棚户区改造计划准备情况吗？
答：8月24日，全国2018年棚户区改造会议在昆明召开，明确现有国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区危房、城市危房、城市棚户区、城市建成区内城中村为2018年改造重点。要求注意尽力而为与量力而行相结合，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。
按照炼红书记在建口三部门调研时的指示、有为市长“力争多干一些”的批示精神，结合全国棚改会议要求，我们正在组织各区、县（市）抓紧编制2018年棚户区改造计划。待市政府审定后，我们将及时报省住建厅、国家住建部。
问题二：棚改居民最关心补偿款能否及时发放，请介绍下2018年棚改资金筹集情况。
答：我市棚改资金主要来源国家政策性银行贷款。仅2014-2017年就申请贷款约496亿元，为全市按时完成改造任务提供了充足的资金保障。2018年，我市仍将采取政府购买服务方式，申请国家政策性银行贷款支持，避免形成新的政府债务。目前，我们已经开始贷款相关准备工作，正在积极编制贷款融资方案，明确部门分工，履行各项程序，确定完成时限。请广大棚改居民放心，我们会全力保障补偿资金足额发放。
问题三、沈阳棚改模式得到了全国的肯定，其中，棚改货币化安置更是成为全国典型经验推广，请介绍下2018年棚改货币安置情况。
答：我市棚改货币化安置历年都高于全国、全省平均水平，打通了棚改与房地产市场销售通道，为去房地产库存做出重要贡献。我市2017年棚改货币化安置率达到100%。2018年，我市将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合，合理控制货币化安置比例。
4、沈阳铁路局国庆中秋假期加开28对临客
9月27日记者获悉，沈阳铁路局从9月28日-10月8日启动“双节”假期旅客运输，为期11天，预计发送旅客935万人，其中9月30日、10月1日、7日和8日将迎来客流高峰，预计日均发送旅客114万人。
针对“十一”假期中短途客流集中的情况，沈阳铁路局加开临客28对，其中直通临客3对、管内临客25对：长春至北京D4606/5次、赤峰至昌平北K4770/69次、长春至南通K4986/3、K4984/5次、沈阳北至盘锦G9136/5次、大连北至山海关G8091/4、G8097/6次、长春至吉林C1231/4、C1233/6、C1615/6/7/8次、长春至延吉西C1045/6次、长春至松原C1351/2次、长春至白城C1353/4、C1355/6次、沈阳至丹东D7667/8次、大连至沈阳T5305/6次、沈阳至大连T5308/7次、沈阳至阜新南T5326/5、T5328/7次、沈阳北至昌图K5005/6次、沈阳至山海关K5012/1次、沈阳至凌源K5018/5、K5016/7次、长春至榆树K5023/4次、长春至大连K5032/1次、通辽至长春K5035/8/5、K5036/7/6次、锦州至鞍山K5041/2次、沈阳至大石桥K5050/49次、吉林至舒兰K5051/2次、沈阳北至白河K5097/8和沈阳北至大连G9116/5次。
沈阳铁路局提醒，如需进一步了解列车开行服务资讯，可登录中国铁路客户服务中心12306网站或铁路官方微博、微信查询，或关注各大火车站公告。（来源：沈阳晚报）
5、明年房屋交易网签系统拟全省联网
2016年底，全省14个市、41个县已经基本完成网签系统建设，但是目前还没有联网，主要原因是各地采取自建系统，数据格式不统一。今年起住建部门将着手推动全省房屋交易网签系统联网工作，争取明年完成。
昨日，省人大常委会对全省法院案件执行工作情况开展了专题询问。多个相关部门作出回应。
明年房屋交易网签系统拟全省联网
关于配合法院案件执行工作，省国土资源厅表示，针对不动产登记的相关信息，要在整个不动产信息的查询上与法院实行点对点对接。
省住建厅表示，住建部门要积极推进房屋交易网签平台建设，为不动产信息数据库提供数据支持。2016年底，全省14个市、41个县已经基本完成网签系统建设，但是目前全省还没有联网，主要原因是各地采取自建系统，数据格式不统一。从今年开始将着手推动全省房屋交易网签系统联网工作，争取明年完成。
针对执行不规范问题追究责任
针对消极执行、选择执行甚至乱执行的人员如何追究责任的问题，省法院回答，他们通过平台来监控每一个法院、每一件案件、每一个执行案件的办理流程，以此来发现问题、解决问题。在2016年开展的专项巡查活动中，共抽查执行卷宗3036本，发现不规范问题四大类59个，并针对这些问题进行了一对一的整改和落实。
近几年来，他们一直将执行不规范的问题作为一项重要工作来抓，并根据有关法律法规条例及法院内部规范，对乱执行、选择执行、消极执行、贪赃枉法等问题都进行了严肃查处，去年以来查处了26名违法违纪的执行人员。比如：被执行人已经构成失信，应该纳入失信名单，但执行员没有纳入，相关法院对相关执行员给予了警告处分。
配合公安机关解决执行难问题
针对被执行人难找、财产难查问题，省高法表示，现在可以通过“金雕查控系统”与沈阳市公安交管部门进行联网查控，查找登记在被执行人名下的车辆信息，为下一步实现全省联网查控提供了宝贵经验。以后将与公安机关共同制定《关于全省建立快速查询信息共享及网络执行查控协作工作机制的实施细则》，规范协助限制出境、查找车辆、查找被执行人的网络查控办理流程。另外，在限制失信被执行人签发、换发或补发出入境证件等问题上，与省公安厅边防总队、出入境管理局等相关部门建立共享协作机制。
省公安厅表示，目前全省公安机关整合了全省36个部门的信息、数据，涉及到数据种类80种14亿条，这些信息将会向法院全部开放。（来源：辽沈晚报）
6、沈阳各大供热企业今起陆续开始试水打压
天气转凉，还有一个多月，沈阳就要进入供热期。
为保证今冬供热正常，沈城各大供热企业陆续启动打压试水工作，并对采暖设施进行检查。市民们在试水期间家中一定要留人，发现跑冒水一定要上报检查，以免影响正常供热。
昨日，很多市民发现单元门上贴了一张“试水通知”。
通知称，为确保采暖期供暖安全与质量，公司将于2017年9月28日对本小区供暖系统进行上水打压、冷运调试工作，同时处理上水打压过程中发现的问题。在上水打压期间，请用户家中必须留人检查供热设施，如发现室内（外）供热设施有滴水、漏水现象，可先关闭自家室内供暖总阀门并及时与换热站取得联系进行处理。
供热公司介绍，此次暖气上水后不再泄水，整个供暖系统处于有水状态，用户应更加注意对自用暖气系统的管护，对采暖设施进行检查、维修、更新、隐患整改等工作，以免造成损失。超出使用年限、影响采暖质量、存在安全隐患的自用采暖设施，请用户及时更新、改造。如果用户需要对自家供热设备进行改造，请务必提前与换热站工作人员联系，做好关断措施。
本报提醒广大市民，试水打压期间，所有用户请提前检查，确认室内暖气系统达到有效运行状态，尤其要确保系统可靠封闭连通、排气阀可靠关闭，以防止暖气出现跑、冒、滴、漏情况，蒙受损失。需要维修的，用户需自行联系相关单位或人员进行维修处理。由于不同供暖企业的试水时间不同，请用户留意自家小区的试水通知。（来源：辽沈晚报）
7、国土部：集体租赁住房与“小产权房”不能混为一谈
国土部和住建部今日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，部分人士将此与“小产权房”租赁是否合法联系在一起。对此，国土部有关负责人回应称，集体租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。
上述负责人表示，集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。这与“小产权房”不是一个法律概念，“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，不能将两者混为一谈。（来源：证券时报）
8、麦当劳连签三家房企，双方为什么一拍即合
9月25日，中海地产与麦当劳（中国）于深圳签订战略合作协议。这是麦当劳在不到两个月的时间内第三次与房企签订战略合作协议。
前两次分别是，8月14日，恒大地产集团官方消息指出，公司已与麦当劳（中国）签订长期战略合作协议；9月22日，碧桂园集团与麦当劳（中国）有限公司签署长期战略合作协议。
8月8日，麦当劳宣布与中信股份、中信资本以及凯雷投资集团，针对麦当劳中国业务的战略合作正式完成交割。收购完成后，中信股份和中信资本在新公司中将持有共52%的控股权，凯雷和麦当劳（全球）分别持有28%和20%的股权。
自收购完成后，麦当劳相继牵手房地产行业的三大巨头。那么，双方为什么选择了彼此，而一拍即合呢？
站在房企的角度，他们乐于与麦当劳合作，不外乎以下几方面的考虑：
1
在中国经济呈现长期持续下行而非周期性趋势，以及房地产进入下半场的双重背景下，房企正在遭遇“生存之痛”和“生长之惑”，传统的产品开发思维已经无法应对市场的变化要求。
房企的能力也不再是体现在规模上，而是体现在满足客户需求的边界上，他们需要不断通过演变商业模式和合作模式找到新的发展机会。
2
餐饮企业的影响力可以提升商业地产的预估价值。
随着体验式消费概念的兴起，在当今的购物中心内，餐饮无疑成了最火的业态，是招揽人气的重要法宝。
公开资料显示，在购物中心当中，餐饮的比重从过去的占比10%，到如今平均占比40%以上。而麦当劳作为老牌餐饮品牌，其品牌和服务价值能够带动周边商圈，推动地产升值。
3
麦当劳在地产方面具有一定的成功经验。
麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作演讲时，他说：
“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
按照营收排名的2016年《财富》世界500强榜单上，麦当劳排第420位。
从麦当劳的财务报表中可以看出其1/3的收入来自直营，2/3的收入来自加盟，而在加盟收入中很重要的部分是房产增值的收益。
从麦当劳的财务报表中可以看出其1/3的收入来自直营，2/3的收入来自加盟，而在加盟收入中很重要的部分是房产增值的收益。
麦当劳有专门的地产公司负责寻找适合的开店地点，然后通过长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从而赚取差价。
站在麦当劳的角度看，选择与这些房企合作的原因如下：
第一，是增强企业竞争力的必然选择。对于麦当劳来说，虽然其在业内的地位仍然不可撼动，但不可避免地要面对很多类似的便利店、便捷外卖等多方带来的冲击，需要不断充实资本和实现商业项目改造。另一方面，在一、二线城市中心地段商铺租金日益上涨的今天，麦当劳需要承受租金成本上涨所带来的经营压力。
总之，麦当劳需要通过自身的经验和影响力，进一步提升自己在资本市场的话语权。
房企所拥有现成的住宅群是客群的保障，与房企的合作，还能够拿到关键的位置，这无疑是一条捷径。
第二，战略扩张的需要。目前，麦当劳在中国约有2400家店面，其中70%是直营模式。在全球店面数量3倍于肯德基的麦当劳，在华店面数量只有肯德基的一半。就布局来看，麦当劳在大城市餐厅较多，而在三四线城市偏少。
根据麦当劳中国日前公布的“愿景2022”加速发展计划，预计到2022年底，中国内地餐厅将从2500家增加至4500家，开设新餐厅的速度将从2017年每年约250家逐步提升至2022年每年约500家。
在大规模扩张背后，麦当劳除了需要维持其在一二线城市的地位，也亟需在三四线城市范围内握有大量土地资源和项目的房地产企业支持——这也是麦当劳之所以选择中海、恒大和碧桂园三家房企的原因。
中海地产重点布局一线及经济活跃城市优质地段，在全国持有及在建的高品质商业物业面积超过800万平方米；恒大2016年年报数据显示，截至2016年底，恒大在全国共有582个项目，其中位于三四线城市的项目有277个，占比达到47.5%；而碧桂园在2016年年报中披露，集团现有项目722个，其中有约41%的销售额来自于三四线城市的项目。（来源：微信公众号地产圈club）
9、全国多地房贷利率一再上浮 调控政策将持续发挥作用
上周，针对北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，中国人民银行营业管理部明确表态“积极支持”，引发社会广泛关注。人行营管部称，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。
不仅北京如此。通过调查采访，记者发现，近期在全国各地主要城市，也出现了新一轮的房贷利率上浮现象。
那么，房贷利率的调整是通过何种机制来引导楼市发展的？在调控过程中，又应该如何避免伤害刚需性购房需求？带着这些问题，记者近日对有关银行机构及市场相关人士进行了采访。
利率上浮已不是新闻
“从9月14日开始，还没有进行网签的就需要按照新的利率执行。”一位房地产中介人员向记者表示。通过采访，记者发现，从9月14日起，工、农、中、建四家大型银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。同时，民生、广发等多家股份制银行的首套房贷利率上浮幅度更大，均在基准利率基础上上浮10%。
但对于首套购房者来说，贷款利率的上涨并不是最大的问题，更为重要的是在多长时间之内能获得贷款。在采访过程中，多家中介机构均向记者表示，目前各家银行的审批时间都不好估算，等待数月而仍未获得贷款的购房者大有人在。此外，银行对于审批的要求也日趋严格。纵观全国，房贷利率上调早已不再是“新”闻。而与利率上浮所释放的紧缩信号同步的，是获得房贷难度的增加。融360最新发布的数据显示，8月份，全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，环比上升了2.47%，连续8个月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。广州、深圳、南京、杭州、厦门等众多一、二线城市的房贷利率均在近期内有所上调。
某厦门银行业人士告诉记者，今年以来，厦门市已经三次提高利率，一些银行已经在本月或更早时候停止发放个人房贷。同样，昆明等西部内陆城市也在近期经历了一波利率上调。某大型银行西部地区分行人士介绍，总行今年对房贷新增额度卡得很紧，一般当月额度在上旬就已放完，后续申请只能排队等额度。“很多楼盘开盘后都在等放款，有些要等上半年。”
房贷规模明显下降
银监会数据显示，今年上半年，新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重为25.1%，比去年全年降低了10.9个百分点，比去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。据工行行长谷澍介绍，工行新增个人住房贷款中，一、二线城市和三、四线城市的比例大概在1∶1左右；16个热点城市的新发放个人住房贷款，在个人住房贷款中的占比较去年年底降低了13个百分点。
上市银行半年报数据也显示，今年上半年，26家上市银行(含H股邮储银行)的个人住房按揭贷款新增19123.21亿元，在全部新增信贷规模中占35.84%，相比去年15家A股上市银行20029.03亿元的总规模和46.58%的占比下降明显。同时，相比去年上半年高达91.43%的比例，今年新增个人贷款中住房按揭贷款占比仅为51.40%。可见，在国家加大房地产市场调控、引导金融服务实体经济的背景下，房贷狂飙的情况已有所回落。在这种大背景下，房贷利率的上调成为调控房地产的抓手，并不令人意外。
此外，市场因素也影响了房贷利率。有业内人士认为，今年的同业业务紧缩和储蓄业务受挫，增加了银行的资金成本。人行营管部有关人士表示，2017年3月以来，北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效，银行作为房地产信贷政策的执行主体，主动配合房地产市场调控工作，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长，有利于进一步巩固北京市房地产调控所取得的成效。
降价与刚需并行不悖
利率的上涨会对房价产生何种导向？有分析认为，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前，市场成交已经全面降温，降价开始出现。值得注意的是，在国家统计局最新公布的8月份全国70个大中城市的房价变动情况中，首次出现“下降或持平”。从当前一线城市房价指数的增幅来看，这是自2015年3月以来首次出现的房价环比下跌。
这也说明，自今年3月起全国各地密集出台的房产调控政策逐渐显效。近期，国家统计局也公开表示，因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。业内人士预计，如果房价逐渐出现调整，各家银行后续将继续收紧房地产的额度、提高房地产贷款的价格。
但是，面对房贷利率的上涨，准备购买首套房的刚需群体显然开心不起来。来到北京工作、准备买房的小江正在为涨价的房贷发愁。在此轮利率上浮以后，经测算，她的还款总额多了近20万元。对此，中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，即便是首套房也得按照市场化原则定价，在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下，首套房贷款利率上升是必然结果。“个人住房按揭贷款尽管风险较低，但收益水平不高，因此银行适度减少房贷方面的投入，对实体企业来说是件好事。”
有专家认为，目前，对刚需购房者的保障主要体现在贷款规模的供给上。收紧住房信贷政策在抑制投资性和投机性需求的同时，对刚性需求和改善性需求会产生一定的影响。“对于热点城市居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应在差别化住房信贷政策方面予以支持。”专家表示，对于首套房在房贷额度上优先予以保证的同时，监管机构也应给予差别化监管，在考核方面采取一定差别化措施，帮助购房主体控制购房杠杆率。（来源：金融时报）
10、楼市整治:三四千亿消费贷违规流入 多地银监局出手
曾有一个“购房鄙视链”的段子广为流传：“全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走”。
但实际上，处在这条鄙视链顶端的全款买房的人，很多却是“伪全款”，他们伪装的一个重要手段，就是以消费贷款的名义从银行获得资金后，将钱违规用于购房，但这条路子正在被监管部门围追堵截。
本轮整顿是动了真格的
近期，包括北京、江苏、广东、浙江、江西等多地监管部门下发通知，对辖内金融机构开展专项检查，要求机构严查个人消费贷款违规流入房地产的情况。
与此同时，监管部门也对金融机构放松消费贷用途把关采取高压打击态势，9月14日，邮储银行杭州市分行因个人消费贷款挪用于购房等原因被处以65万元罚款；今年6月，大连银监局也因“贷后管理不到位，导致个人消费贷款被挪用”对多家机构连开数张罚单。
本轮监管部门再次围堵消费贷违规购房，主要原因是今年以来个人消费贷增势过猛引起了监管部门的关注。不过，严查消费贷资金违规使用此前也有，本轮专项整顿是动真格，还只是一时“上上弦”，就要看后续监管部门和金融机构的做法。
多地密集发文开展消费贷专项检查
江西银监局
9月26日，江西银监局发布公告称，江西银监局联合人民银行南昌中心支行紧急下发《关于加强个人非按揭类贷款管理防范信贷资金违规进入房地产市场的通知》，督促辖内银行业进一步加强个人非按揭类贷款管理，严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房，严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。同时，紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。
《通知》要求，辖内各商业银行全面梳理、核查截至2017年9月20日，单笔贷款金额10万元及以上的个人消费贷款业务、单笔贷款金额50万元及以上的个人经营性贷款以及单笔贷款金额10万元及以上的信用卡透支交易的资金流向和实际用途，重点核查是否存在违规进入购房领域问题。对自查查实确有个人贷款违规流入购房领域的商业银行，必须于2017年底前完成整改工作。
除江西外，其他多地的监管部门近日也对辖内银行业下发类似要求。
北京银监局
北京银监局要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况，自查业务范围包括个人消费贷款（20万元以上）、个人经营性贷款（100万元以上）以及信用卡透支情况。
江苏银监局
江苏银监局要求辖内银行综合运用征信、首付款流水审查等方式，掌握借款人首付款真实的资金来源，对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，经查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。
广东银监局
广东银监局要求严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为；原则上不发金额超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。
浙江银监局
浙江银监局近日也召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议，要求辖内银行业重点针对个人贷款特别是个人消费贷款、住房抵押贷款、信用卡大额透支和大额提现违规流入房地产、个人住房按揭贷款首付资金等开展自查，并要实现“三个全覆盖”，即各类银行机构全覆盖、各地市全覆盖、各类个人贷款业务全覆盖。
央行深圳市中心支行
另据媒体报道，央行深圳市中心支行下发通知表示，近期辖内银行个人其他消费贷款（指个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的无特定用途的消费贷款）大幅增长，存在部分资金违规流入房地产市场的风险，可能对房地产金融调控造成负面影响，要求银行审慎发放个人其他消费贷款。
随后，有银行要求个人其他消费贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产作抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。
约3000-4000亿消费贷违规入市
多地监管部门之所以集中围堵消费贷违规购房，主要是因为监管部门注意到今年以来消费贷款非理性的暴增。
而消费贷款增长是否合理，也很容易通过与其他经济统计数据（如社会消费品零售总额、汽车销量等）对比来发现其中的“猫腻”。
某研究院研究员王梦雯表示，通过新增消费贷与社会零售额同比走势的对比可以看到，二者出现明显偏离，说明新增加的贷款没有流入社会零售品消费。8月，新增短期消费贷款虽然同比下行，但环比依旧保持上升态势。
央行公布的数据显示，居民部门短期贷款出现爆发式增长。今年1-8月，居民部门短期贷款新增1.28万亿元，远超去年全年8305亿元新增短期贷款的总额。与此同时，A股上市银行2017年中报显示，今年以来银行消费贷款规模均有不同程度的增长，其中，个人按揭贷款“大户”建设银行上半年个人消费贷款较上年末增加830.37 亿元，增幅高达110.66%。
“今年以来，部分地区和机构个人消费贷款，尤其是不指明用途的个人其他消费贷款增长过快，其中部分金额大、期限长的消费贷款用途与消费属性不匹配，存在违规流入房地产市场的情况。”北京一监管部门人士对券商中国记者称。
江西银监局方面表示，今年1-8月江西省社会消费品零售总额同比增幅低于个人消费贷款增幅5.16个百分点，表明辖内一定程度上存在个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入购房领域的现象，在进一步放大居民杠杆风险的同时，削弱了房地产市场调控效果。
海通证券宏观分析师姜超也表示，以往居民的短期贷款主要是汽车贷款，然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长，这意味着居民短贷激增，其中一部分很可能流入了房地产市场。
至于究竟有多少消费贷款违规流入房地产，不少研报预估这一数字大约在3000-4000亿左右。某房地产研究院发布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示，按照社会零售额同比走势估算，3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元，估计其中至少有3000亿元流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%。
另据德意志银行近日发布的内部报告预估，中国三成新增消费贷流向房地产市场。该报告称，近期中国短期消费贷款同比增长35%，占贷款净增额的10%，消费需求的增长带动消费贷款增长的比重约为三分之二，而剩余三分之一（约4000亿元）则进入了房地产市场。
为何消费贷违规使用屡禁不止？
实际上，本轮监管围堵消费贷违规使用并非第一次，此前也有过多次类似的专项检查，但为何消费贷违规入房市、股市的事情一直屡禁不止？
一国有大行个金部人士对券商中国记者表示，由于贷后监管难度大，银行实际上很难准确掌握贷出去的资金的最终真实用途，这也就是导致了不少人钻空子，违规使用消费贷资金购房。
该大行人士称，银行只能监控本行内部资金流向的全流程，但资金只要转入其他银行，就无法继续追踪。所以违规使用消费贷资金的贷款申请人，通常是伪造消费合同或经营合同，银行将受托支付的贷款直接打到合同对手方的账户中，对方再通过其他渠道把钱转给贷款申请人，就可以自由使用这笔资金了。
“银行自查的内容主要是看贷款审核资料是否齐全，对资料真实性的把关是否严格，但对资金的真实使用情况是很难准确掌握的。”上述国有大行人士称。
人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼称对券商中国记者表示，首付贷、房抵贷违规用来买房的现象一直存在，近期又卷土重来则主要与今年以来银行的个人房贷政策收紧有关，本质是一种金融供给的收紧。
券商中国记者了解到，目前大部分银行推出的个人抵押消费贷款的年化利率在6%-7%左右，且多数资金的使用方式较为灵活，可以随借随还；相比之下，目前二套房按揭贷款利率为基准利率上浮10%或20%，即5.39%或5.88%，与个人抵押贷款的利率相差不大，在当前个人按揭贷款放款时间拉长的情况下，就有人选择通过抵押贷款来加杠杆买房。
“受到信贷规模控制、房地产政策收紧的影响，个人按揭贷款到位的时间确实相对拉长。我最近问过房产中介，目前市面上建行和另外一家银行按揭贷款的放款时间在同业中还算快的，但就这样最短也需要2个月左右的时间。”建行副行长庞秀生在建行半年报发布会上称。
不仅个人房贷到位时间拉长，上半年银行将个人房贷的绝大部分额度都分配给了首套房，相应的，二套房的房贷申请难度更是难上加难。统计数据显示，上半年25家上市银行的个人房贷余额较去年底涨幅为10.89%，这与去年同期35%的增幅相比大幅降低。北京银监局公布的数据显示，二季度，辖内银行机构发放的执行“317新政”的个人住房贷款中，支持刚需群体购房的首套房贷款占比超过七成。（来源：证券时报网）
11、“以房养老”市场规模 未来或超2000亿元
租购并举之路，杭州又迈出一大步。
9月27日，杭州市国土局挂牌了两宗地块，值得注意的是，其中一宗彭埠单元地块，土地用途标注为“租赁住房”，土地年限70年，从某种意义上来说，需要100%自持70年。
钱报记者了解到，此次彭埠单元项目在建成后将“只租不售”，这种模式在杭州的土地招拍挂中尚属首次。
今年7月至今，上海已成交了六宗“租赁住房”宅地，成为全国首个推出租赁宅地试点的城市。
杭州已成为继上海之后，全国第二个推出“只租不售地块”的城市。
或参照上海模式，低价入市
据钱报记者了解，此次租赁地块体量近9万平方米，位于江干区彭埠单元范围内，即今年9月13日，淮矿拿下的彭埠地块的东面。
彭埠作为近年来的热门板块，今年已推出不少宅地，地价均不低。以淮矿地块为例，最后的成交楼面价为36396元/平方米，且须自持11%。
而此次彭埠租赁地块的起拍价，杭州市国土局虽暂未透露，但也侧面回应记者：“将参考上海模式。”
以上海首批推出的嘉定新城租赁地块作为参考，成交楼面价仅5950元/平方米，同区域的宅地，成交楼面价在去年7月已达3.03万元/平方米。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示：“这充分体现了杭州积极响应国家发展租赁市场的决心。”
这宗地块未来将为市场提供多少租赁房源？浙江一分析师荆海燕分析：如果按80平方米户型算，预估增加1125套，但一般小户型会较多，因此后续实际增加的租赁房源或将只多不少。
她表示：“这是杭州践行租售并举的实际行动，有利于缓解商品住宅的需求压力；另一方面，今年杭州城中村拆迁较为集中，租赁房源的供应缺口也非常大。”
杭州租赁市场将迎来新格局
租赁住房用地的供应，将成为杭州土地出让方式的有益补充。
8月29日出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《方案》），明确提出“未来3年，杭州新增租赁住房总量要占新增商品住房总量的30%。”
钱报记者从相关职能部门了解到，正在组织编制的2018年杭州土地出让计划，将合理安排一定地块作为租赁住宅用地。
预计后续类似的全自持型租赁用地还会增加。根据《方案》，后续推出的租赁用房地块，将会大概率出现在城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业集聚区。
最后，一个大家最关心的问题是，租赁地块的供应是否将影响房价。
有业内人士分析：“当纯租赁宅地的推出成为常态，有助于市场交易类型、结构等方面的转变，或倒逼行业进行变革。同时，建立购租并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性的购房需求，避免房地产市场大起大落。”
北上广等13城试点集体土地建租赁住房 有啥影响？
继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。（来源：证券日报）
12、只租不售杭州推出首宗租赁住房用地
租购并举之路，杭州又迈出一大步。
9月27日，杭州市国土局挂牌了两宗地块，值得注意的是，其中一宗彭埠单元地块，土地用途标注为“租赁住房”，土地年限70年，从某种意义上来说，需要100%自持70年。
钱报记者了解到，此次彭埠单元项目在建成后将“只租不售”，这种模式在杭州的土地招拍挂中尚属首次。
今年7月至今，上海已成交了六宗“租赁住房”宅地，成为全国首个推出租赁宅地试点的城市。
杭州已成为继上海之后，全国第二个推出“只租不售地块”的城市。
或参照上海模式，低价入市
据钱报记者了解，此次租赁地块体量近9万平方米，位于江干区彭埠单元范围内，即今年9月13日，淮矿拿下的彭埠地块的东面。
彭埠作为近年来的热门板块，今年已推出不少宅地，地价均不低。以淮矿地块为例，最后的成交楼面价为36396元/平方米，且须自持11%。
而此次彭埠租赁地块的起拍价，杭州市国土局虽暂未透露，但也侧面回应记者：“将参考上海模式。”
以上海首批推出的嘉定新城租赁地块作为参考，成交楼面价仅5950元/平方米，同区域的宅地，成交楼面价在去年7月已达3.03万元/平方米。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示：“这充分体现了杭州积极响应国家发展租赁市场的决心。”
这宗地块未来将为市场提供多少租赁房源？浙江一分析师荆海燕分析：如果按80平方米户型算，预估增加1125套，但一般小户型会较多，因此后续实际增加的租赁房源或将只多不少。
她表示：“这是杭州践行租售并举的实际行动，有利于缓解商品住宅的需求压力；另一方面，今年杭州城中村拆迁较为集中，租赁房源的供应缺口也非常大。”
杭州租赁市场将迎来新格局
租赁住房用地的供应，将成为杭州土地出让方式的有益补充。
8月29日出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（简称《方案》），明确提出“未来3年，杭州新增租赁住房总量要占新增商品住房总量的30%。”
钱报记者从相关职能部门了解到，正在组织编制的2018年杭州土地出让计划，将合理安排一定地块作为租赁住宅用地。
预计后续类似的全自持型租赁用地还会增加。根据《方案》，后续推出的租赁用房地块，将会大概率出现在城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业集聚区。
最后，一个大家最关心的问题是，租赁地块的供应是否将影响房价。
有业内人士分析：“当纯租赁宅地的推出成为常态，有助于市场交易类型、结构等方面的转变，或倒逼行业进行变革。同时，建立购租并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性的购房需求，避免房地产市场大起大落。”
北上广等13城试点集体土地建租赁住房 有啥影响？
继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。（来源：钱江晚报）
13、东莞国庆前发通知要求房企自律 不得渲染买房紧张气氛
9月27日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》（东建房〔2017〕50号）称，随着国庆节、中秋节临近，房地产市场迎来传统的销售旺季。推出七项措施，切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序，维护购房者合法权益，促进社会和谐稳定。
七项措施具体为：一、未取得预售许可证的商品住房项目，不得以认筹、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。
二、不得发布虚假房源信息和广告、炒作房价上涨的不实消息，不得利用网络软文、微信、短信等形式发布、传播“抢房”“一房难求”等宣传广告信息，不得采取雇人排队营造火爆场面等方式渲染紧张气氛、误导消费者，引发投诉纠纷。
三、凡已取得预售许可证的新建商品住房项目，开发企业应当在取得《商品房预售许可证》之日起10日内，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售，不得捂盘惜售。销售现场设置的销控表，应清晰区分显示“已认购”“已网签”“可售”等不同状态，并与实际销售情况保持一致。
四、严格执行我市住房限购政策，不得为不具备购房资格条件的购房人承诺或提供办理社保或个税、协助其规避我市住房限购政策、并向其销售新建商品住房。
五、取得预售许可证后购房人已交纳定金或订金，经查册确实不具备购房资格或因个人征信问题无法办理银行按揭贷款，要求退回定金或订金的，开发企业应尽快予以退回。
六、加强对销售代理机构、中介机构服务行为的监督协调。对于销售代理机构、中介机构隐瞒房屋真实信息、炒作房源紧张及房价上涨、炒卖房号牟利、虚假承诺等扰乱市场秩序、影响开发企业及项目声誉的违规不当经营行为，应迅速制止纠正。
七、各开发企业要切实加强自律，依法诚信经营，确保房地产市场稳定、秩序良好。一经查实开发企业存在违法违规不正当经营行为的，属地镇街（园区）住建部门将责令企业限期整改（或移送相关职能部门处理），对逾期不改正、造成不良社会影响的，市住建局将会同相关部门采取约谈开发企业主要负责人、媒体通报、暂停办理预售、暂停项目网签等措施，对涉事企业做出严肃处理。（来源：澎湃新闻）
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