《东山县农村村民住宅建设管理办法（暂行）》已经县政府常务会研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。第二条 本办法适用于本县行政区域内镇、村庄(不含西埔城区、铜陵城区、城乡主干道即西埔-铜陵、西埔-陈城、西埔-杏陈、西埔-前楼、疏港路、环岛路等道路两侧临路两侧100米范围) 规划区内，农村集体土地上本村村民新建、扩建、改建个人住宅及其管理。适用范围外的按有关规定执行。第三条 严格遵循“先规划、后建设”原则，加快推进村庄规划编制实施，以规划为指导，统筹安排农村住房、基础设施等各项建设，引导村民合理有序建房。未编制镇国土空间规划、村庄规划或不符合规划的，不得审批村民住宅建设用地。村庄规划应根据县、镇国土空间规划等上位规划，结合农村实际，从农村住房建设和环境整治等基本问题入手进行合理规划，编制明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求的实用性村庄规划。村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，确需占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。禁止村民在地质灾害危险区和永久基本农田保护区内建设住宅。第四条 严格执行“一户一宅”政策，坚决防止违反规定以分户名义多次、多处以及超规定面积申请宅基地。禁止未按批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。鼓励进城农民有偿退出原有宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理相关手续。第五条 严格落实“建新拆旧”制度。农村村民异地建设新住房完成后，要将原宅基地无偿退还村集体。按照《东山县农村宅基地使用承诺书》（详见附件2）中的承诺，在三个月内将原住宅上交村集体处置，逾期不上交的，由村集体上报所在地镇政府申请法院拆除或依法处置。第六条 村民建房每户宅基地面积控制在80平方米至120平方米。利用空闲宅地、荒坡地和其他未利用地建设村民住宅的，或对原旧宅基地进行翻建的，根据规划和用地情况，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。第七条 农村独栋式、并联式或联排式等自建住宅建设层数原则上控制在三层以内，每户住宅建筑面积原则上控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。住宅层高控制一般情况下为首层层高不超过4米，其余楼层层高不超过3.5米。房屋造型简洁美观，特色鲜明，宜采用坡屋面，外观应进行一次性装修，并同步配套三格化粪池等设施，接入村庄生活污水处理系统。集中建设住宅小区的，给水排水、电力、通信、道路、广电、绿化等配套设施要同步规划建设，实施缆线下地。第八条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请住宅建设用地：（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩建住宅的；（二）常住人口中已达到法定结婚年龄，确需分户建房的（一户多宅分户时不予安排新宅基地）；（三）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行镇、村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的； （七）经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需新建住宅的；经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需建住宅的，参照本办法办理。第九条 农村村民有下列情形之一的，不予批准住宅建设用地申请：（四）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营性用途后又申请新的住宅建设用地的；（五）法律法规规章及各级政府规范性文件禁止的其他情形。第十条 村民个人申请住宅建设，应向村委会提交以下材料：（一）《东山县农村宅基地与建房申请审批表》（详见附件1）一式5份。（三）《东山县农村宅基地使用承诺书》(详见附件2)（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。（六）具有相应资质的建筑设计单位或具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，也可选用标准通用图。第十一条 采取集中建房的，村民应向村委会提交以下材料：（一）《东山县农村宅基地与建房申请审批表》（详见附件1）一式5份。（三）《东山县农村宅基地使用承诺书》(详见附件2)。第十二条 符合建房申请条件的村民向所在地村委会领取《东山县农村宅基地与建房申请审批表》，填写完整，并向村委会提交相关申报材料。第十三条 村委会每月集中对村民递交的申请材料，依法召开村民代表会议进行审议，通过会议审议的申请对象，应在本村张榜公布征询本村村民意见，公示期限为15个工作日；本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应当在《东山县农村宅基地与建房申请审批表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况、家庭成员信息内容是否属实、是否符合“一户一宅”规定，相邻界址是否有纠纷,建房申请是否经过村民代表会议审议，是否已按规定张榜公布，以及拟收取的土地补偿费等。村委会签署意见后，在5个工作日内将村民建房申请材料报所在镇人民政府审批。第十四条 各镇人民政府自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起10个工作日内，组织镇农业农村、自然资源、建设等相关部门进行材料审查和实地勘测核实，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村民代表会议审议并公示、用地建房是否符合国土空间规划和用途管制要求、是否涉及占用农用地、是否符合农村住房质量安全、是否符合村庄建筑风貌要求等事项进行审核，在审核意见中给予明确。经审核符合条件的，依据相关规定由镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》（详见附件3）和《东山县农村宅基地批准书》（详见附件4），在镇便民服务中心公布。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由县自然资源局依法办理审批手续后，方可核发《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求相关部门意见。第十五条 各镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村、自然资源等部门备案。第十六条 对村民建房用地申请不予批准的，镇人民政府在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。第十七条 村民建设规划许可和用地审批手续完成后，由镇人民政府组织镇农业农村、自然资源、建设等相关部门一同到现场进行放样，实地丈量宅基地，确定建房位置及高程，明确建房规划、建房质量安全等相关要求。第十八条 申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》和《东山县农村宅基地批准书》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，《乡村建设规划许可证》和《东山县农村宅基地批准书》自行失效。确需延期的，申请人可以在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过1年。第十九条 农村村民个人建房竣工(完成外装修)后，应向所在镇人民政府提出农村宅基地和建房验收申请，并填写《东山县农村宅基地与建房验收意见表》（详见附件5）；镇人民政府组织镇农业农村、自然资源、建设等相关部门和村委会按照法律法规相关规定进行农村建房验收，实地查验是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划建设住房，并签署意见。镇人民政府根据验收意见出具《东山县农村宅基地与建房验收意见表》。村民新建、扩建、改建住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内向县自然资源部门依法申请办理不动产权登记手续，领取不动产权证书。第二十条 县人民政府原则上每季度要组织召开1次农村宅基地及建房有关事项专题协调会议，研究解决农村宅基地及建房各类问题，每年总结分析，切实加强农村宅基地及建房管理工作。行业主管部门负监督、指导、服务责任。县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源部门负责指导监督规划编制实施，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，下达农村建设用地计划指标,满足合理的宅基地需求，办理农转用等审批手续和土地利用规划有条件的局部调整；开展农村地籍房屋调查及房地一体的不动产登记，推动宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”；指导各镇办理乡村建设规划许可业务。县住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控，组织编印具有地域特色的村镇住宅通用图集。牵头组织开展农村建筑工匠培训，组织镇挂村领导、驻村工作队、村“两委”干部农村建房质量安全常识培训工作。县城市管理部门负责督促指导各镇加强乡村规划区内违法建设查处管控和推进历史遗留违法建设处置。第二十一条 各镇人民政府具体承担属地管理，负责建立农村住宅用地档案和住房信息档案；推进村庄规划编制或修编；负责农村宅基地审批、建房规划许可、确定建房四至位置放样核样及高程控制、竣工验收管理；强化农村村民建房施工质量安全监管；健全完善巡查制度，加强执法监察，及时发现、制止和依法查处各类规划建设和土地违法行为。村委会是日常监管的基层组织，履行巡查、报告、劝阻责任，既要做好村民建房申请审议等工作，又要发挥村庄建设协管员等作用，及时发现违法建设行为和质量安全问题，及时劝阻、上报，村委会应通过制定村规民约、成立理事会等方式，强化村庄治理。第二十二条 农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。村民建房应委托有资质的设计单位或具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。农村住宅建设一定规模以下（三层及三层以下）可由建房村民自行选择经验丰富的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，一定规模以上（四层及四层以上，如多层单元式住宅等），应由具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全监管由镇政府负责。农村村民建房施工脚手架质量直接影响施工人员人身安全，应严格采用钢管脚手架，杜绝使用竹制脚手架。各镇要配备1名以上具有专业知识的安全巡查员，建立挂村领导和工作人员、村两委干部农房建设安全巡查制度，做到监管人员“四到场”，农村建房村民或者组织村民建房的单位应与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。集中统建的农村住房项目应办理建筑工程施工许可证，其质量安全管理由县住建部门负责纳入工程质量安全监督体系。第二十三条 村民经批准使用集体土地建设住宅，要向村集体经济组织支付土地补偿费用（申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的、原址改建的无需支付，以不动产权证或土地证为准）。土地补偿费按省、市、县有关标准执行。第二十四条 村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被征地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。第二十五条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由所在镇人民政府会同县农业农村、自然资源等部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。第二十六条 未依法取得规划许可证或未按照规划许可证规定及通过审核住宅设计方案进行建设的，由所在镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，给予依法拆除。严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用的代替审批的办法予以补办手续。第二十七条 未取得规划许可证书的, 各镇不得办理宅基地审批手续。违反本办法规定，违规批准村民宅基地的，其批准文件无效；对非法批准村民宅基地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规追究责任，并依法收回非法批准、使用的土地。第二十八条 参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。第二十九条 实施村民宅基地审批和建房管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十条 本办法自印发之日起施行，有效期二年。若中央、省、市等上级部门有出台新的管理意见（办法），本办法将适时调整。本办法由县农业农村局负责解释。
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