开远市农村宅基地审批和住宅建设实施办法（征求意见稿）

开远市人民政府宅基地管理与利用 2022-04-04

为加强农村宅基地审批和住宅建设管理工作，依法规范农村村民建房行为和程序，科学规划村庄用地，改善农村居住环境，维护农户合法权益，切实保护耕地和永久基本农田等土地资源，促进村镇（乡、街道办）节约集约合理用地，开远市农业农村局起草了《开远市农村宅基地审批和住宅建设实施办法<试行>（征求意见稿）》，现公开向社会征求意见，欢迎社会各界通过以下方式提出意见：

一、征求意见时间：2020年10月10日起至10月22日止。

二、邮寄地址：开远市人民政府办公室法律顾问与规范性文件科（市第一行政中心333室）；邮编：661699。

三、联系电话（传真）：0873-7236877。

四、电子邮件信箱：2625027348@qq.com。

开远市人民政府办公室

2020年10月10日

开远市农村宅基地审批和住宅建设

实施办法（试行）

第一章总则

第一条 为加强农村宅基地审批和住宅建设管理工作，依法规范农村村民建房行为和程序，科学规划村庄用地，改善农村居住环境，维护农户合法权益，切实保护耕地和永久基本农田等土地资源，促进村镇（乡、街道办）节约集约合理用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等法律法规及政策的规定，结合开远实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称“农村宅基地”是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。新建、改建和扩建住宅使用宅基地均适用本办法。

第三条 本办法适用于开远市行政区域内农村宅基地的申请、审批、住宅建设（含新建、改建和扩建等）、监督管理以及不动产登记。

第四条 农村宅基地审批管理，应当遵循统一规划、合理布局和节约集约用地的原则。

（一）农村村民建房选址在过渡期须符合土地利用总体规划、城市总体规划、林业规划和村庄规划等，过渡期后须符合国土空间规划和国土空间用途管制。涉及河道、公路、风景区及其它行业规划控制区土地的，必须符合相关政策规定或征得相关部门的同意。

（二）农村村民建房原则上应在原址改（扩）建，若原址面积达不到规定面积的，依法进行归并后可另行选址新（迁）建。另行选址新（迁）建住房须符合相关规划管制要求，应充分利用闲置宅基地和空闲地，不得占用永久基本农田建房，不占或少占耕地，确需占用耕地的，应占用劣质耕地，并落实耕地占补平衡义务后依法办理农用地转用审批手续。

（三）严格实行农村宅基地“一户一宅”制度，村民经批准（迁）建新房入住后应当及时拆除旧宅，将原宅基地交还本组集体经济组织，集体经济组织要做好登记和重新安排使用。能复耕的，由建房户自行负责复耕。

（四）建房选址必须避开永久基本农田、生态保护红线、地质灾害、洪涝灾害等安全隐患及输水、电、气等设施。

（五）严禁城镇居民在农村购买或借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地及利用宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

第二章住房建筑

第五条 住房建筑设计应结合乡镇实际，体现地方特色，符合风土人情，遵循实用、经济、安全、美观、节能、环保、节地的原则。

第六条 对有传统建筑风貌和历史文化价值的住房或祠堂等应进行重点保护和修缮。

第七条 农村住房建设必须达到当地抗震设防要求。影响安全疏散通道和避难场所的住房等应当按照有关规定整改。

第八条 建筑物原则不得超过3层（12米），但3层以上可设置楼梯间。

第九条 建筑主体及外挑出部分、台阶、坡道等不得超出建设用地批准范围，不得占用公共道路及公共设施等。

第十条 屋面严禁使用彩钢瓦、石棉瓦、铁皮等建筑材料。

第三章建房申请

第十一条 农村宅基地实行“一户一宅”，农村居民个人建房以户为单位、统一建房以项目为单位，向户口所在地村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（一）户是指具有本村组常住户口，取得本集体经济组织成员资格，享受集体资产分配，履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成员组成，原则上：

1. 父母不得单独确定为一户（子女均不在本经济组织的除外）；

2. 农村独生子女户，由父母和子女等家庭成员组成，确定为一户；

3. 农村多子女户，子女已结婚的可确定为一户，父母须随其中一位子女组成一户；

4. 无直系亲属的单身可以确定为一户。

（二）宅是指能基本满足生产生活需求的住房、附属用房和庭院等的宅院。

第十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，要按照节约集约用地的原则，严格控制宅基地面积标准：

（一）城市规划区内，一户不得超过100平方米；

（二）城市规划区外的坝区及乡镇所在地，一户不得超过150平方米；

（三）山区、半山区一户不得超过180平方米。

人均耕地较少的农村居民宅基地面积，应当在上述标准内从严控制。

第十三条 户籍在本村民小组的农户，符合下列情形之一的，可申请宅基地：

（一）家庭成员已年满18周岁并已达到分家分户单独居住且无宅基地或住房的，村（居）委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户申请；

（二）现有宅基地面积低于规定标准，且依法进行归并的；

（三）实施城市、集镇、村庄规划以及进行乡镇（街道）、村组公共设施和公益事业建设或国家建设征收（用）土地，需要搬迁的；

（四）因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素，需要搬迁的；

（五）非本村集体经济组织成员因婚姻嫁娶等原因落户，成为本村集体经济组织成员，在本村组范围内无宅基地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十四条 有下列情形之一的农户，申请宅基地不予批准：

（一）非本村组集体经济组织成员在本村村组集体范围内申请宅基地的；

（二）申请宅基地选址不符合相关规划要求的；

（三）原有宅基地面积已超过本办法第十二条规定面积标准又申请新宅基地的；

（四）拒绝签订《农村宅基地使用承诺书》的；

（五）出租、出卖、赠与及以其他形式转让宅基地，或者将现有宅基地、住房改作他用的；

（六）不合理分户申请宅基地的；

（七）原有宅基地征收时已按有关规定补偿或安置的；

（八）私下买卖土地，取得土地使用权后，在所买土地上申请宅基地的；

（九）违法占地建房未依法处理结案的；

（十）法律、法规规定的其他不能使用宅基地的。

第四章审批流程

第十五条 提出书面申请。符合宅基地申请条件的农户，个人建房以户为单位、统一建房以项目为单位，向户口所在地村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请，到本村民小组或村民委员会领取和填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（个人建房填写附件1、统一建房填写附件2）和《农村宅基地使用承诺书》（附件7）。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和建筑面积、外观风貌等内容。

申请宅基地和建房（规划许可）需提交以下资料：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

2.农村宅基地使用承诺书；

3.申请人家庭成员户口簿、身份证复印件（审核原件）；

4.外地迁入成为本村集体经济组织成员后申请宅基地和建房（规划许可）的，须提供原籍所在乡镇（街道）出具的无宅基地证明；

5.新分户的提供分户后的户口簿；

6.调换承包地的须提供调换协议；

7.建房选址涉及邻里的提供邻里同意选址建房意见；

第十六条 村民小组讨论公示。村民小组收到申请后，按“一事一议”方式决定申请人能否申请宅基地。讨论通过后，提出村民小组意见，将申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示（公示材料为《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》），公示时间不少于7天。公示结束且无异议后，再将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村级组织审查。村委会要加强对村民小组的指导和督促。

第十七条 村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了拟用地建房位置相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村规划的核实是否符合村规划，审查时限7个工作日。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇（街道）审核。

第十八条 乡镇（街道）受理审批。

（一）窗口初审受理。

各乡镇（街道）应将宅基地和农村建房（规划许可）审批服务事项入驻乡镇（街道）便民服务中心，并设立受理窗口。受理窗口按照办理流程及办事指南等要求对提交的申请资料进行审查。

（二）初步勘察。

对申请资料齐全的，由当地乡镇（街道）组织拟选址地点进行初步勘察，其中各乡镇（街道）自然资源所重点审核建房用地是否符合国土空间规划（现行土地利用总体规划）、城乡规划、村庄规划及用途管制要求，申请用地地类性质等。涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。林业站负责审查是否占用公益林及符合林业相关规划，占用林地的按相关程序进行报批。

补步勘察符合相关规划要求后，受理窗口给予受理。填写《农村宅基地和建房申请受理单》（附件8）并回执给申请农户，即日将申请资料转交乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心。

（三）实地踏勘。

乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心接到宅基地和建房（规划许可）申请后，应当在7个工作日内，组织乡镇（街道）农业综合服务中心、应急服务中心、林业和水务服务中心、自然资源所、国土和村镇规划建设服务中心人员会同村民委员会、村民小组进行实地勘察。

（四）勘界定桩。

经实地踏勘与初步勘察结果一致后，由市农业农村局委托具有测绘资质的技术单位对符合要求的用地申请进行勘界定桩，确定申请宅基地的具体范围和位置，采用2000国家大地坐标系绘制宅基地坐落平面位置图，作为审批附图，并将数据成果提交自然资源所纳入国土空间“一张图”管理。

（五）联合审查。

勘界定桩后，乡镇（街道）国土和村镇规划建设服务中心对申请人是否具备申请资格、是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容进行审查，涉及水务、电力、交通、环保、住建等相关部门的，要及时征求相关部门意见。有关部门原则上应在10个工作日内签署意见。对法律法规政策规定明确、乡镇（街道）能够承担的审查事项，尽量由乡镇（街道）有关部门审查。国土和村镇规划建设服务中心综合各部门意见，提出审批建议，报乡镇（街道）审批。

（六）乡镇（街道）审批。

乡镇（街道）根据各部门联审结果，对宅基地申请分类别进行审批。其中：申请用地涉及占用建设用地或未利用地的，直接由乡镇（街道）报请市人民政府审批；申请用地涉及占用农用地的，由乡镇（街道）审查后出具审查报告报市自然资源局，市自然资源局报经市政府审核同意后上报州政府办理农用地转用审批手续，涉及林地的应取得林草部门同意使用意见后再申请办理农用转用审批手续；取得用地批准文件后，乡镇按要求核发《农村宅基地批准书》（附件12），原则上一并发放《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从乡镇（街道）同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日。需要办理农用地转用审批手续的，自然资源部门按有关规定时限办理，不计入审批时限。

经初步勘察、勘界定桩及乡镇（街道）审批完成后，如农户提出更改建房地址或新建房屋地址超出审批范围的，该审批自动失效。如不符合相关规划的，责令其限期自行拆除。

第十九条 在城市规划区范围内（城镇开发边界范围内），农村集体建设用地上进行住房建设的，在办理《乡村建设规划许可证》时，由街道初审通过后，报市自然资源局对住房的建筑高度、层数、风貌等进行审核，填写审核批准意见，审核通过后由市自然资源局核发乡村建设规划许可证。

城市规划区范围内（城镇开发边界范围内）需市自然资源局审核并核发乡村建设规划许可证的村庄包括：

雨洒村、河边村、牛街村、丫勒村、干塘村、十里村、中寨村、新寨村、木栖黑村、冷水沟村、玉来村、禄丰村、瓦厂村、甸中村、红旗村、西园村、西路村、乐白道新村、东山庄、东联村、灰土寨、卧龙邑村、家兴寨、莲花塘村、八盘寨、石桥村、湾沟村、红地村、下南村、上南村、沟脚村、下田村、上田村、石头寨、小乐村、仁者村、核桃寨、发兴寨、玉林山村、地灵村、旧寨、大乐村、沙坝村、通灵村、木花果村、白土墙村及开远市城市规划区（城镇开发边界）范围内的集体用地。

除以上村庄外，在农村集体建设用地上进行住房建设的，住房的建筑高度、层数、风貌等由乡镇（街道）审核把关，并核发乡村建设规划许可证。

第二十条 城市规划区范围内办理乡村建设规划许可证需提交材料：

第二十一条 市级部门备案。乡镇（街道）要建立农村宅基地用地建房审批管理台帐，做好登记，有关资料归档留存，每季度末将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》复印件报市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局各一份备案。

第五章建房管理

第二十二条 开工申请。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇（街道）申请划定宅基地用地范围，用地建房农户自申请批准之日起，应当半年内依法依规实施建设，原则上2年内完成建房，超过一年未动工实施建设的，核发《农村宅基地批准书》自动失效。

第二十三条 实地查验。乡镇（街道）在收到申请7个工作日内组织乡镇（街道）农业综合服务中心、自然资源所、国土和村镇规划建设服务中心相关人员会同村协管员到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地，到场人员共同签字确认。城市规划区范围内的由市自然资源局负责查验。

第二十四条 建房巡查。村协管员须切实履行职责，负责本村建房日常巡查监管、上报和协助处理等工作，对本村农户建房进行巡查和过程监管，督促农户依规依法进行住房建设，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

第二十五条 住房验收。农户建房完工后，要及时向乡镇（街道）申请住房验收。乡镇（街道）人民政府在收到验收申请10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准范围、面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合云南省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件10）。城市规划区范围内的，由市自然资源局负责验收。

第二十六条 建新拆旧。对经批准用地新（迁）建住宅的，住宅建成后，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡镇（街道）验收后90天内自行拆除旧房，原有宅基地交由本组集体经济组织进行登记和重新安排使用，能复耕的必须复耕，由建房户自行负责复耕。

第二十七条 申请办证。住宅建成通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还本集体经济组织，且能复耕的进行复耕后，可持乡镇（街道）收回证明，拆除、复耕的，还需提供拆除、复耕证明，依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第六章不动产登记

第二十八条 已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地、集体建设用地土地使用权证书继续有效，不重新登记。对于宅基地已登记、农房没有登记且农房占地不超宅基地发证范围及面积的，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可提交农房调查信息和符合规划的证明材料，向登记机构申请办理不动产登记。

第二十九条 经依法批准的农村宅基地，当事人应当在自批准之日起二年内完成住宅建设并通过竣工验收，竣工验收后申请人在一年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理农村宅基地的不动产登记。未办理农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证、农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表的，不得办理不动产登记。

第三十条 农村宅基地办理不动产登记手续所产生的费用按相关规定执行。农村宅基地纳入不动产登记管理，并建立完善的不动产登记档案。

第三十一条 宅基地使用权被依法收回的，当事人可以向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记；人民政府依法做出收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。

第三十二条 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村居民或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

第七章动态监管

第三十三条 健全投诉举报制度。市农业农村局、各乡镇（街道）分别设立投诉举报电话，并向社会公开，专门受理宅基地投诉举报。接到投诉和举报后，应当做好记录，及时组织单位执法人员调查处理。探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，法院、人民银行将相关失信行为记入其个人信用记录，涉及其他监管部门职责的，应及时书面移交相关职能部门依法依规予以惩戒和查处。

第三十四条 落实动态巡查机制。市农业农村行政主管部门承担本行政区域发生的宅基地违法用地查处，是巡查工作的主体，对巡查工作负直接责任，积极构建农村宅基地协管员制度，强化巡查，做到对违法违规行为早发现、早制止、早查处。如涉及其他违法行为，移交其他相关部门处理。

第八章组织实施

第三十五条 强化组织领导。为切实加强全市农村宅基地审批和住房建设管理工作的组织领导，市级成立由市政府分管农业的领导任组长，市政府办、市公安局、市农业农村局、市自然资源局、市林业草原局、市住房和城乡建设局、市财政局、市交通运输局、市水务局、市司法局、市文化旅游局等相关部门主要负责人为成员的开远市农村宅基地审批和住房建设管理工作领导小组，统筹推进我市农村宅基地审批和住房建设管理工作。各乡镇（街道）相应成立由乡镇长（主任）任组长，分管领导任副组长，乡镇（街道）农业综合服务中心、林业和水务服务中心、文化广播电视服务中心、国土和村镇规划建设服务中心、自然资源所、派出所、财政所、司法所、交警中队等相关部门负责人为成员的乡镇（街道）农村宅基地审批和住房建设管理工作领导小组，明确专人受理建房申请，每个乡镇（街道）至少落实2人负责本行政区划范围内农村村民住宅用地审批管理工作。明确国土和村镇规划建设服务中心为乡镇（街道）农村住房建设管理工作机构，负责对农村住房建设监督管理及房屋安全质量指导工作，接受市自然资源局、市住房和城乡建设局工作指导。各乡镇人民政府（街道办事处）指导各村级组织建立村级宅基地协管员制度，在每个村委会明确1人任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。

第三十六条 明确部门职责。结合各相关部门职能职责，强化责任落实，统筹专业人员充实工作力量。

（一）市农业农村局统筹负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（二）市自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在乡镇国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续。

（三）市住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理，对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导。

（四）按照市级主导、乡镇（街道）主责、村级主体的要求，乡镇（街道）要结合属地管理责任，承担农村宅基地审批和管理职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内联审批”的农村宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地使用公开、公平、公正。

第三十七条 落实资金保障。市财政局每年安排一定专项经费，主要用于落实工作经费、技术装备、办公条件和村级协管员补助等。

第九章法律责任

第三十八条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局负责查处，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。建设单位或个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉且不自行拆除的，由市农业农村局依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

本办法施行后，农村居民建房占地超过本细则规定的标准，按相关法律法规处罚。

第三十九条 在乡镇（街道）、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇（街道）责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，申请人民法院强制拆除。

第四十条 在农村宅基地的审查、审批过程中，要强化监督检查。有下列情形之一的，属于违法违规行为。

（一）有关工作人员在农村宅基地审查、审批和监督管理中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的；

（二）无权批准的单位或个人擅自批准的；

（三）超越批准权限批准的；

（四）违反法律、法规和政策规定批准的。

对违法违规的行为，应当依法问责。对直接主管人员和直接负责人的违法违规行为，视情节轻重分别给予行政处分；涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关处理。属于非法批准的农村宅基地，除对当事人作出处理外，应该依法撤销批准文件，收回宅基地。对村民造成损失的，相关单位及责任人应当依法承担相应的赔偿责任。

第十章附则

第四十一条 本办法由市人民政府负责解释。

第四十二条 本办法自2020年XX月XX日起施行。

附件：