韩世同：万科年报发布有哪些热点、亮点和焦点？

楼市日日谈

2020年3月21日（第326期）

话题概要

2019年的万科是怎样的万科？反映到销售数据上，“务实”万科在2019年的销售数据并不惊艳。过去一年，万科实现销售额金额6308.4亿元，同比增长3.9%；实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。尽管今年1月份的数据相当不错——以合同销售金额549.1亿元重新夺回“老大”宝座，打响开年第一枪。

3月17日，万科正式披露2019年度业绩报告。虽然销售增速不及预期，但放在整个行业大的基数背景下，这依然是一份非常好的“答卷”。业绩报告显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，同比增加3.9%，在全国商品房市场的份额约4%。实现经营性现金净流入456.9亿元，并且连续11年现金流为正。

综合各项财务指标，在规模房企中，万科的表现都是相当出色的，比如，33.9%的净负债率，继续处于行业极低水平。

楼市观察家韩世同

前天媒体关注的焦点之一是万科发布2019年年报，我找了三篇报道，关注点各有不同：
丁祖昱评楼市的《年报点评 | 万科：活下去，活得久，活得好》，叶檀财经的《耳光响亮！万科为啥要打“前掌门”的脸？| 檀房企》，凤凰网房产的《2019万科要活下去 2020万科说“做好农民 种地不求天”》。三篇文章和报道我都看了，但还是有些不得要领，因为说好说不好的都有，各有各的视角和观点。所以，干脆将每篇报道中精彩的部分摘引下来，再来评判和点评或许会客观中立一些：
丁祖昱评楼市的《年报点评 | 万科：活下去，活得久，活得好》，对万科年报的评价比较高：万科正式披露2019年度业绩报告。虽然销售增速不及预期，但放在整个行业大的基数背景下，这依然是一份非常好的“答卷”。
业绩增速稳中略降。年报数据显示，万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%，增速均降至个位数，其中销售金额增速为近10年来最低，业绩增速大幅放缓。这也是万科继2018年业绩增幅首次大幅度下滑之后，再次出现显著的放缓趋势。

点评：我印象年报是不包括合同销售金额的，但目前房地产行业都喜欢拿合同销售金额说事。一般年报不公布销售金额，只公布营业收入，但由于年报通常发布比较晚。所以，房企业绩排行榜大都用合同销售金额和面积，但口径也不一致。克而瑞房企销售排行榜就分为4个口径：操盘金额、操盘面积、全口径金额和权益金额。但房企的营业收入往往与销售金额相差很大，例如万科2019年实现销售金额6308.4亿元，实现营业收入3678.9亿元，2629.5亿元，仅占销售金额58.32%，即不到6成。或许有人说，今年营收少，下年或许就多。其实不然，我们可以对照一下，万科2018年销售金额6069.5亿，营业收入约3000亿，不到一半；2017年销售金额5298.8亿元，营业收入不到2500亿元，也是不到一半。也就是说，销售金额水份其实很大，以此来衡量房企的经营业绩和实力水平恐怕并不真实。

叶檀财经的《耳光响亮！万科为啥要打“前掌门”的脸？| 檀房企》，该文指出，房企龙头“万科”发布2019年业绩报告。年报显示：万科2019年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%；归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.10%。成绩出炉，利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未达成目标！市场情绪不太满意。为什么同比营收和净利都增长，市场还不满意？
所谓万科的“不及预期”，源自过高的期望。19年11月，万科的创始人王石表示，还有两个月，万科的年报就要出来了，根据我掌握的信息，公布的年报非常好。“非常好”三个字，带来无限遐想，而两个月后，万科真的带来惊喜。万科业绩逆市高增长，行业第一！20年2月5日，万科发布1月经营数据，公司 2020 年 1 月实现合同销售金额 549.1亿，同比增长12.34%；据克而瑞榜单，万科开年业绩行业第一， 名列前茅。于是，市场投资者的“预期”，企业经营者的“策略”，发生错位。年报的三个“槽点”：“利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未完成”都能找到解释。
单看数字确实令人“失望”，17年利润增速同比是+33.4%，18年利润增速同比是+20.39%，甚至在19年三季报上，这个数字还是30.43%。相比之下，年报中的+15%确实会造成心理落差，但如果将“疫情”影响考虑在内，经营者出于平稳业绩考虑，应该给2020年留点余地。据相关人士透露，万科大概隐藏了60亿利润用来平滑2020年业绩。

叶檀财经还披露了一个非常有意思的数据：整个2019年，万科的市场营销与销售人员大幅增长了近4倍！具体来看，从2018年年末到2019年年末，万科的销售人员从1140人增长到了5589人，占总员工的比例更是从9%上升到了28.9%。不过，销售人员的增加并没有带来业绩的同步增长。简单来说：万科业绩不及预期是为了提升增长质量而付出的代价。但是，也就是这样的万科，在一年内猛增了四倍销售人员！不是为了卖房子，谁要这么多销售？

点评：叶檀财经的关注点是王石被打脸，因为年报不如其预言的“非常好”，而是利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未达成目标。其实，今年1月万科的成交业绩还十分亮眼：2月5日，万科发布1月经营数据，公司 2020 年 1 月实现合同销售金额 549.1亿，同比增长12.34%；万科业绩逆市高增长，行业第一！但2月就马上下来了，2月份万科的合同销售金额为280.3亿元，环比接近腰斩，较去年同期的431.9亿元下降35.10%；2-3月份销售同比降低510亿。而且，这些销售业绩还是在销售人员增加了近4倍的情况下取得的，虽然来之不易，但还是有些差强人意。

凤凰网房产的《2019万科要活下去 2020万科说“做好农民 种地不求天”》，该报道关注点还比较多，开篇就是“当好农民种好地。做农民是不需要预测天气的，无论天气好和坏都要种地，不能颗粒无收。我们要做的是，心无旁骛、脚踏实地，守好自己本分，把自个儿的种地能力提高。”——郁亮在万科业绩会上回答疫情对房地产市场政策影响预测。然后谈了四个方面：一是巩固“基本盘”，二是万科的家底，三是多元化开花待结果，四是架构与构架。 
整体而言，优异的成本和现金流控制成为了万科能够在2019年继续较大规模拿地的底气所在。回过头看，2019年郁亮所坚持的“收敛聚焦、巩固基本盘”恐怕也出乎他自己意料，在2020年的开头帮助了万科保证资金的安全。具体来看，2019年底万科有息负债达2578.5亿元，较2018年底减少33.8亿元，这也是过去六年多时间里首次降低负债。同时，万科2019年总体融资成本继续处于行业低位。其中，万科完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行，最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。截至目前，万科的业务架构为5BG（事业群）和6BU（业务单元），5BG即全国四大区域加物业服务，6BU为商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。从业绩贡献来看，万科的“第二曲线”成果并不显著。尽管郁亮强调无论天气好和坏都要种地，但是这位万科的当家人依然时不时要抬头看看天，决定何时浇水，何时施肥，何时除草，何时丰收。

点评：万科在巩固基本盘、打好家底、开展多元化和架构调整等方面的确做得不错。今年的开门红也不错。但去年整体业绩和今年疫情后的业绩表现都不太如意。我曾根据克而瑞提供的房企1-2月成交排名榜对前三房企业绩做过一个比较和分析：从2月成交的价量变化来看，恒大降价幅度最大，达到25.49%，成交金额增加了13.47%，成交面积增加了52.29%；而相形之下，万科则成交业绩明显下降， 2月成交金额下降53.14%，成交面积下降62.96，但均价则不降反升，上涨了26.53%。简而言之，恒大是以价换量，成交面积和金额大幅上扬，而万科则相反，呈现量跌价涨的状况，显然恒大的应变机制和能力要明显强于万科，所以恒大才能实现弯道赶超，从房企老三一跃而再度成为房企老大。万科仅仅增加销售人员但却没有相应调整营销策略和营销模式，在疫情当前成交大幅萎缩的情况下，业绩就会大不如前。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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