韩世同：广州3月二手房成交“八连升”房价去年下半年以来平缓回落

楼市日日谈

2020年4月4日（第340期）

话题概要

中介协会：2020年3月（统计周期为2020年2月26日至2020年3月25日），广州全市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为23.09万平方米和21.73万平方米。环比分别增长5.04倍和5.22倍，但同比分别下降47.69%和52.38%。通过中介促成的二手住宅占市场整体成交5,593宗的比重由上月的34.72%回升至42.50%。因疫情逐步得到控制，市场积累的购房需求慢慢释放，本月全市中介促成二手住宅市场活跃度环比2月回升明显。

广州中原：2020年3月，广州市二手中介网签量为3288宗，较2月同期（709宗）环比大涨3.6倍，但同比去年3月（5773宗）仍然下降43.0%。随着疫情的有效控制，市场需求逐步复苏，成交回温情况显现，周度成交出现“八连升”的良好势头，成交量甚至逼近千宗大关。价格方面，本月二手网签均价为24037元/平，环比微跌0.5%。主要由于近段时间市场上以急售“笋盘”成交居多，价格相对市场价“优惠”，从而导致整体网签均价出现微幅回落。

楼市观察家韩世同

广州中介协会3月二手成交数据出来几天了，但广州中原的报告昨天才发布，两个机构可能统计范围和口径不一样，所以最好互相参照、互为补充，这样可能可以看得清楚一些。当然，也有可能看得更不清楚。中介协会和广州中原的基本数据在话题概要中已经引述，这里就不再重复。
先看一下这两个机构的报道：中介协会的报道是《【协会独家】2020年3月广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告》，而广州中原的报道是《3月二手住宅：冬去春来，楼市稳步复苏，二手成交出现“八连升”》。两篇报道的分析和图表摘要如下：
中介协会认为：通过中介促成的二手住宅占市场整体成交5,593宗的比重由上月的34.72%回升至42.50%。本月全市中介促成二手住宅网签面积从上月3.49万平方米飙升至21.73万平方米，原因主要有：第一，疫情逐步控制，中介机构有序复工，业主放盘、买家购房意愿明显增强，尤其是学区房受学校招生时间限制等影响，部分买家抓紧入市。第二，春节前积累的购房需求逐步释放。

广州中原认为：随着疫情的有效控制，市场需求逐步复苏，成交回温情况显现，周度成交出现“八连升”的良好势头，成交量甚至逼近千宗大关。价格方面，本月二手网签均价为24037元/平，环比微跌0.5%。主要由于近段时间市场上以急售“笋盘”成交居多，价格相对市场价“优惠”，从而导致整体网签均价出现微幅回落。

但我看到广州乐居前几天报道《最高降45%！一周超3000套房降价！广州二手房的冰与火》，贝壳研究院数据显示，过去4周全国二手房市场成交量平均以91.3%左右的环比增幅速度回升。其中，广州、青岛和西安恢复力度最大，已经恢复超过去年3月周均成交水平。

主要有两方面的表现，一方面疫情逐步控制，市场需求进一步释放，想要买房的踊跃入市，准备卖房的也积极放盘。3月新增上门客数量、带看量均环比上月大增2倍以上，因此，广州二手成交量大增也算是意料之中。有机构预测，二手房市场可能迎来疫情之后的“小阳春”。但另一方面，需要指出的是，整体经济受疫情影响有所下滑，这也直接导致购房者可能降低预算或延后购房期限，而二手业主的成交周期也会相对变长，部分业主因着急出售会出现大幅降价的情况。
广州中原认为，网签均价出现明显回落，主要原因之一是市场上出现不少急售物业，降价幅度较大，促使价格略有下滑。事实上不只是因为疫情影响，从去年以来，广州二手房市场行情就处于不愠不火的状态。

分析和点评：目前广州主要是中介协会和广州中原提供二手住宅成交的分析和报告，虽然两家机构的截止时间大体一致，但统计范围不太一样，所以往往会造成数据有较大差异，例如中介协会3月成交21.73万平方米（2377宗），环比增长5.22倍；而广州中原3月成交3288宗，环比增长仅3.6倍。两家机构统计的数据还不是全市二手成交，仅仅是中介促成的部分，全市其实是成交5,593宗。这是成交数量上的情况。

再来看一下价格上的情况：广州中原3月二手网签均价为24037元/平，环比微跌0.5%。广州乐居根据数说广州二手房显示，3月二手房均价31772元/m²，环比上月下跌0.69%，同比去年同期下跌2.14%。其实，目前官方网站广州阳光家缘网已经好几年都不公布网签价格了，这些价格数据有些是根据中介实际成交均价统计而来，而有一些则是按二手房挂牌均价统计而来，一个是成交价，一个是挂牌价，两者本身就有很大差距。

所以，对价格的变化还是要结合实际进行判断，单靠数据可能会被误导或混淆。从贝壳研究院提供2019年下半年二手挂牌价走势来看，房价几乎一直都在小幅回落的态势，跌幅不算太大，大约在不到10%的水平。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

往期回顾

第327期：世联行近期不断发布研究报告能否再度引领行业风向和话语

点击下方“楼市日日谈”查看更多

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们