网友：收益被物业公司占有，损毁后要业主分担，不合理。广州房屋使用安全规定立法听证

南朋友南沙业主圈 2019-10-08

14日上午，广州市法制办举行《广州市房屋使用安全管理规定（草案）》立法听证会，包括6名市民代表、3名专家代表、4名行业协会代表、1名人大代表和1名政协委员在内的15名听证会代表，就“老楼外立面脱落谁来修”和“危房能否出租或作为经营场所”两个事项展开讨论。

其中，15名代表中有12人赞成“外立面维修应由业主出资”，但考虑到现实存在一定执行难度，为避免陷入安全监管空白，可由政府现行垫资维修，再事后追偿。还有代表建议，可以考虑为低保低收入住户提供补助。同时，大多数代表认为，出于安全考虑，危房不应用于经营场所或出租。

听证事项：老旧房屋外墙脱落谁来修？八成代表认为应业主负责

现状：市住建委房屋管理处处长张建明介绍，近年来广州陆续发生了一些诸如外墙批荡脱落之类的房屋外立面安全隐患个案，既影响交通，也可能砸伤行人。这些个案主要发生在越秀、海珠、荔湾、天河等区的老住宅区，大部分是多层房屋，多建于上世纪80年代前后。

目前，多层建筑外立面装饰中，以黄泥砂浆批荡最为普遍。由于建筑年代久远，缺乏维护保养，再加上南方气候炎热潮湿影响、风雨侵蚀，以及室内装饰装修施工不当、振动，综合作用造成外立面装饰脱落。

代表意见：针对该事项，有12名代表倾向与支持房屋使用安全责任人负责修缮，主要依据是《物权法》、有关司法解释和《广州市房屋安全管理规定》等。建筑物的外立面属于建筑物整体的一部分，属全体业主共有，全体业主和管理人应当对建筑物墙体有管理和修缮责任，并依法保障第三人安全。

专家代表陈敏认为，外立面维修若要政府出钱，就是用财政款支付，这就涉及财政款的使用和管理规定的问题，没有财政支付依据，就不应当从财政款中支出。如果认为某外墙危害公共安全，那就应当由检察院提起公益诉讼，由法援判决该外墙的共有人排除妨害。费用应当由共有人支付，而非政府支付。

行业协会代表王利敏还建议，若业委会不同意动用专项维修资金修缮外立面，可以借鉴上海市住宅物业消防安全管理办法相关规定，由区房管部门代为修缮，相关费用由中介机构审定并明确缴费期限。如果逾期拒不付费，区房管部门可起诉业主委员会。

不过，也有3名听证代表认为政府该为此埋单。市民代表王占海提出，现实条件下物业往往无力垫资解决，而业主想要启动专项维修资金存在时间周期长、协调难等问题，无法及时彻底解决外墙脱落的根本问题。一旦出现险情，安全监管陷入空白。

行业协会代表施少锐也支持这一观点。房屋外立面不仅涉及城市形象，还涉及公共安全。在相关法律法规不完善时，政府对公共安全承担首要责任，并支付费用。虽然房屋外立面应由全体业主共同享有权利和承担责任，但政府没有在法律法规上提供便利，也没有相关措施惩治拒绝担责的业主。目前，广州在业委会成立和物业管理方面并不完善，要全体业主担责缺乏可操作性。

争论焦点：是否需要设置，政府兜底条款，应对紧急情况

虽然大多数代表持“业主负责”的观点，但市民代表黄海涛在内的多人提出，在紧急情况下，基于保障社会公共安全的责任，应由职能部门代为承担修缮责任。费用可以事后向产权人追偿。类似于设置一个政府兜底条款，但最终仍由房屋产权人“埋单”。

专家代表周磊则认为，设立政府兜底条款或基于无因管理，或基于行政法上的代履行，也只是垫付，最终还是要按照物权法的规定由产权人、管理人埋单。如将“政府埋单”上升为一种制度，可能会培养责任主体的“惰性”。

市住建委方面表示，目前已有多种方式解决外立面维修的资金问题。房改房可以申请单位住房基金，商品房可以申请物业专项维修基金。相关法律法规也正在作出调整，对于公用部位的维修，以后是可以提取个人公积金。

听证事项：危房能否用于出租？八成代表认为不得出租

现状：目前，广州市正在开展房屋安全普查，摸清全市危险房屋基本情况。2016年底已完成对中心六区110个镇街约52.45万幢、建筑面积约5.07亿平方米房屋的信息化普查，并继续向外围拓展。同时也建立了危房应急抢险预案，并纳入社区网格化管理。

据介绍，危房治理主要的阻力在于审批程序繁琐和资金难以落实。对此，草案中明确对困难家庭治理危房进行费用补助，行政审批改革正在进行，届时将大大缩减审批事项和时间。

代表意见：听证会上，80%的代表认为，被鉴定为“观察使用”“处理使用”的危险房屋不得出租，不得作为经营场所。

专家代表王荣珍提出，危房没有解危，则存在危害房屋使用人尤其是社会公众的人身和财产安全的可能性，为防患未然，应禁止出租，禁止作为经营场所。市民代表方晖也认为，生命健康权优先于经济利益，正在出租、经营使用的也应当暂时停止出租、经营使用。

但也有3名代表认为，如果此类危房的结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，不应对其出租、经营权利加以限制，但可以要求租赁双方明确维护和修缮的责任。

专家代表周磊就表示，实践中可以根据“危险性”的大小给予租赁双方必要的引导，如：“观察使用”（出租人履行告知义务）、“处理使用”（出租人履行告知义务及明确采取技术措施的主体）、“停止使用”和“整体拆除”（不得出租）。

出租权也是一种财产性权利，立法法第八十二条第六款，地方政府规章“不能设定减轻公民权利”。现有关于危险房屋、房屋租赁管理的立法层次较低、滞后，适时可以建议国家层面立法。