司法判决|如何从前期物业手中拿回小区公共收益？

以下是对上海市浦东新区汇锦城3业主委员会与新工(厦门)物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案一审判决的简单梳理。这是一个比较典型的业委会与物业争夺公共收益的案例。

立案时间：2017年11月20日

原告：上海市汇锦城新区业主委员会

被告：新工（厦门）服务管理服务有限公司上海分公司、新工（厦门）服务管理有限公司

案由：合同纠纷

一审法院：业委会胜诉

结案时间：2018年8月17日

案情简介：

原告系上海市浦东新区汇锦城3小区(以下简称涉案小区)的业主委员会，被告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司(以下简称新工物业上海分公司)为涉案小区的前期物业服务公司。在被告新工物业上海分公司为小区提供物业服务的过程中，由苏州市嘉泰联合会计师事务所出具三份专项审计报告：嘉会专项审字【2015】139号、嘉会专审字【2016】A170号、嘉会专审字【2016】A195号，显示2012年5月至2016年10月，小区停车费收入1,869,439元，电梯广告、快递柜收入58,900元、其他收入70,813元，上述费用1,999,152元为利用小区公共部位所得收入，扣除25%的管理成本，1,499,364元应当为全体业主所有。

依据《物权法》第七十九条、第八十条的规定，利用建筑物共有部分的使用收益应由全体业主共有。但被告新工物业上海分公司作为小区的原物业管理者，退出小区后却迟迟不将小区的公益性收入返还业主。被告新工(厦门)物业管理服务有限公司(以下简称新工物业公司)为被告新工物业上海分公司的总公司，依法分公司的民事责任由设立该分支机构的总公司来承担。因此涉案小区的公共收益应当由两被告共同返还。经原告多次催告，两被告至今拒不向原告返还任何费用，故诉至法院，望判如诉请。

原告业委会诉称：

要求被告返还上海市浦东新区汇锦城3小区公共收益人民币(以下币种相同)1,499,364元，并支付2016年11月1日起至被告实际返还公共收益止的利息(按照银行同期贷款利率计算)。

被告物业公司辩称：

第一，不同意返还公共收益。首先，原、被告之间没有合同关系，被告系与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》，原告的主张没有依据。其次，原告未经法定程序，无权代表全体业主向被告主张公共收益。再次，公共收益应当为扣除应缴税款、提取30%管理费、扣除原告报销预支费用以及被告垫付的公共部位的维修费用后的余额。1、原告2016年7月14日发函向被告追讨公共收益，2013年7月14日前的公共收益已过诉讼时效；2、被告已按综合税率5.65%支付应缴税款，应予扣除；3、公共收益分为停车费收入、公共收入和其他收入，其他收入70,813元中的临时停车费4,540元、3,000元系公共收入，但63,273元并非公共收入；4、原告从被告处预支或报销的费用，属于原告的支出费用，应予扣除；5、被告垫付的小区公共部位、公用设施的维修、改造费用，应当由专项维修基金支出，根据法律规定和业主临时规约的约定，公共收益在扣除管理费后，其余用于补充专项维修资金，故被告所垫付的专项维修基金支出的费用，应在被告提取公共收益管理费后，予以扣除。根据法律规定和行业惯例，管理费一般为税后公共收益的30%。因此，可返还的公共收益的余额为972,277.28元。6、汇锦城3#小区是酬金制管理模式，被告产生的亏损应当由全体业主承担，根据法律规定，可以公共收益予以冲抵亏损。从被告撤出小区时的审计结果来看，被告将公共收益冲抵物业管理费收入后，仍处于亏损状态，没有可以返还的公共收益。综上所述，要求驳回原告诉请。

第二，不同意支付利息。首先，原、被告之间并未对利息作出约定，原告主张利息没有事实和法律依据。其次，被告代收公共收益没有结余，已经冲抵了物业费的不足，转化为部分物业服务由全体业主享受。再次，即便法院支持利息，不应按照贷款利率而应按照存款利率计算。

第三，不应由两被告共同承担责任，被告新工物业上海分公司虽然没有独立注册资金但有独立营业执照，根据法律规定，可以独立承担法律责任。

法院认为：

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，对全体业主均具有约束力。被告新工物业上海分公司受开发商虹大公司委托，对汇锦城3#小区进行前期物业管理，在2012年5月至2016年10月31日被告管理期间利用小区公共部位，向小区业主收取的停车费以及获得的电梯广告费、快递柜等公共收益，应当属于汇锦城3小区全体业主共同所有。本次诉讼系汇锦城3小区召开业主大会经过表决的结果，原告已履行了相关的手续，起诉符合条件。原告经授权代表全体业主，在物业服务合同的权利义务终止后，有权请求被告新工物业上海分公司移交由其代管的公共收益。

本案的争议焦点在于：其一，原告诉请返还公共收益是否已过诉讼时效；其二，被告新工物业上海分公司是否可从管理期间取得的小区公共收益中按一定比例提取管理费；其三，维修费用是否可从公共收益中支出；其四，撤出小区时物业管理费收入不足部分应否以公共收益冲抵。其五，利息及计算方式。其六，两被告是否应当共同承担责任。

第一，关于诉讼时效。被告新工物业上海分公司为小区提供前期物业服务期间，小区业主对公共收益明细并不清楚，小区业委会于2016年5月才成立，原、被告在2016年10月两次会议纪要中对公共收益返还金额及方式意见不一，被告于2016年10月31日撤出小区时本应承担返还公共收益的义务，故原告于2017年11月提起诉讼向两被告主张权利，并未超过诉讼时效。

第二，关于公共收益的管理费。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据《上海市住宅物业管理规定》，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。鉴于被告与开发商虹大公司在前期物业合同中仅笼统约定“小区地面停车收费按当地有关部门规定执行”，未对包含停车费等公共收益的收取及分配作出明确约定，而被告在管理小区停车期间确实付出管理成本，根据公平原则并参照本市其他行政区划内住宅小区机动车停放收费管理办法中关于“机动车辆停放所发生的车位管理养护费按机动车停放收费标准的25%收取”之规定，本院酌定被告新工物业上海分公司可从小区停车费1,869,439元中提取25%的管理成本即467,359.75元，该款自公共收益中予以扣除。

第三，关于维修费用。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业委会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担；利用物业管理区域公共设施停放车辆等经营性收入，应当存入维修基金账户，归全体业主共同所有。根据审计报告，被告新工物业上海分公司管理期间已从开发商虹大公司获得补贴1,422,956.12元，且其向业主收取的3.3元/月/平方米的物业费中也已含有维修费用，被告举证的维修费用支出亦未经业委会认可，故被告认为已支付的维修费用212,482.20元应从专项维修金支出、主张上述费用从公共收益中扣除，缺乏依据，本院不予采纳。

第四，关于物业管理费。前期物业服务合同中明确约定了涉案小区为酬金制管理模式，但赋予被告新工物业上海分公司对小业主或物业使用人不按规定交纳或者拖欠物业管理费时可以法律诉讼方式追缴，而被告怠于向业主催缴、追缴物业管理费，以至于在其撤出小区后的审计结算中实收物业费不足，被告以此主张已将公共收益弥补物业管理费收入不足、因审计结算实际亏损并不存在公共收益结余可予返还的抗辩意见，并无合同依据且于法无据，本院不予采纳。

第五，关于利息及计算方式。2016年10月31日被告新工物业上海分公司撤出小区后，本应及时与原告结算并返还公共收益，现原告主张被告支付按银行同期贷款利率计算自2016年11月1日起至判决生效日止占用公共收益资金的利息，于法不悖，本院可予支持。被告以合同中未约定利息、应按存款利率计算利息的抗辩意见，本院不予采纳。

第六，关于责任主体。根据相关法律规定，依法设立的分公司可以作为民事诉讼的当事人，具有诉讼主体资格，但其不具有法人资格，民事责任应由设立该分公司的总公司承担。据此，原告要求被告新工物业上海分公司、被告新工物业公司共同承担返还公共收益及利息的诉请，于法有据，本院应予支持。

综上所述，2012年5月至2016年10月被告新工物业上海分公司管理汇锦城3小区期间，公共收益总额1,935,879元中扣除应缴税款109,377元后的实际收益为1,826,502元，扣除可提取的停车管理费管理成本467,359.75元、扣除原告预支报销费49,891.50元后的余款1,309,250.75元,被告新工物业上海分公司及新工物业公司应予返还，并应支付原告上述款项自2016年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的利息。

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