我们两边业主没根本性矛盾，只是这道围墙需要有个说法！|金山区杭州湾小区里的“柏林墙”

杭州湾的“柏林墙”，合法与违法并存

2019年5月28日，金山区山阳镇政府向杭州湾家园小区业主口头宣读了一份规土局下发的公函。那堵横亘在别墅与高层公寓之间十余年的围墙，由于缺少建设许可证，被要求拆除。

杭州湾家园小区分期而建，前6期是别墅区，后4期是高层公寓区，包含高层和小高层，有小户型也有别墅式的叠加户型。这个多业态的混合型小区，多年来因为围墙的问题维权不断，近日又因为别墅区和高层住宅区业主的维权斗争，矛盾愈演愈烈。

我们在走访中得知，杭州湾家园小区围墙经由建设规划部门审批，其合法性有2008年小区总规划图为证，也有2018年山阳镇政府和金山区规划局的复函确认，而到了2019年，区规划局的态度陡然发生变化，同样的部门（山阳镇政府和区规划局）出具文件，认定围墙为违法建设，要求绍盛房地产发展公司拆除。

这让别墅区业主多少有些难以接受。围墙是合法还是违法，难道是由维权声音的大小决定的吗？

业主整理的围墙时间线

墙从何处来？

杭州湾家园小区在2002年申报立项，整体地块的规划是别墅居民区搭配沿街商铺。小区售楼时主打别墅小区，规划显示容积率和绿化率均高于一般居民住宅。

开盘时小区房价6000-8000元/㎡，较周边住宅3000-4000元/㎡的房价，有明显溢价。远郊的房子总价适中，许多业主宁愿多花钱来购置价格相对较高的房产，谋求的是别墅小区宜居的环境。然而入住不过两年，2007年年底，业主偶然间在保安室内置的公告栏中发现小区规划变更的告示（《杭州湾家园七八九十期修建性详细规划调整方案》），得知绍盛房地产发展公司已向政府提出更改规划，还未建造的部分地块将取消别墅建设，全部变更为小高层和高层公寓。

售楼时明明承诺的是纯别墅小区，开发商为何要突变规划？若规划变更成功，小区容积率增加、绿化率减少，前期业主的权益将肉眼可见地受到侵害！业主们集体抗议，反对开发商变更规划。

2008年1月，为平息矛盾，山阳镇政府召集小区六位业主代表、开发商代表及区规划局等区相关部门的代表召开座谈会，讨论规划调整补偿方案。镇政府建议前期与后期住宅区域之间设立永久性围墙，以保持别墅区的相对独立性。业主们成立业委会，经过数月交涉，在镇政府的见证下与绍盛房地产发展公司达成十六条补偿协议，第一条便是设立永久的封闭式围墙。

2007年出台的《城乡规划法》第50条规定，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

十六条补偿协议

次年5月，在山阳镇政府主持下，开发商与业委会又签署协议，由上海市国信公证处公证，开发商保证建立永久式封闭围墙。

围墙建立过程并非一帆风顺，仍有业主不满规划的变更。相关部门和绍盛房地产发展公司介入安抚业主，保证维持小区现有的居住环境，使大部分前期业主接受了这个补偿方案，围墙建造得以顺利进行。

自此，别墅与高层公寓区域保持事实上的分割，以围墙为界限，别墅区域的公共区域由别墅区域业主名下的维修资金进行维修。

推倒围墙，昔日公证书成了“一纸荒唐言”

有意思的是，高层业主对围墙的定性并不知情。业主在购房时，开发商做出的解释是：围墙是临时建筑，待完工后便会拆除。

然而高层业主自2012年陆续入住至今，数年间始终不见围墙拆除，业主们的日常生活因墙的存在遭遇多种不便，从与别墅区的游乐设施隔墙相望，到快递地址不知该如何填写，小区两个大门，也常有访客走岔了路，2018年，高层业主开始借助信访、媒体、诉讼等手段，围绕围墙的归属问题展开维权。

当时山阳镇政府回复高层业主的信访时表示，围墙是合法建筑。原金山区规土局也告知镇政府，围墙的砌筑位置符合总平面图。2018年7月，新闻坊应高层业主邀请，就围墙一事进行实地报道。记者走访高层公寓业主、居委会主任、山阳镇政府三方，认为镇政府有不作为的嫌疑。

新闻坊报道

根据原规划局依申请公开的规划图显示，围墙未经规划许可，且该处应建成5.5米宽的小区道路，故该围墙属违法建筑。168名高层业主授权律师事务所向山阳镇政府发送律师函，请求镇政府履行法定职责，立即立案调查并拆除小区内违法建设的围墙。

2018年10月15日，山阳镇人民政府经区规划局复函证实后再次回复高层业主，认定小区内部围墙合法。

镇政府的答复意见

业主们对这一回复并不满意，高层业主很快对镇政府提起行政诉讼，质问镇政府围墙合法的依据是什么。历经两次开庭，法院做出一审判决，认定山阳镇政府未依法履职，围墙的合法性有待其进一步调查。

业主起诉镇政府的法院判决结果

2019年5月，镇政府下发了拆墙决定书，理由是虽然墙已列入规划，但开发商未能在开发后期地块时专门申领针对该围墙的建设许可证。曾经在镇政府见证下纳入规划图的围墙，就这样变成了黑户。

“我们原本没有矛盾”

———「柏林墙」究竟是谁之过

拆墙的一纸公函让别墅区业主陷入被动的局面，由于两边业主少有沟通，别墅区业主并不知晓高层业主维权的整体进程。即便2019年年初，小区第三届业委会已经成立，直至5月拆墙的公函宣读，别墅区业主也未被告知围墙一事的发展经过。

2019年5月30日，别墅区几十位业主就围墙权属一事对原区规土局（先区规划局）发起信访，得到的回复是：“内部围墙未申领《建设工程规划许可证》。…  原规土局承认该小区内部围墙存在有一定历史缘由，但仅建议别墅区业主与高层区业主应进一步加强沟通协商，有效化解矛盾争端。” 

之后，规划局便不再受理别墅业主的此类信访。

十年光阴，昔日政府调解的成果经过多方备案，仍能成为违章建筑，镇政府的答复函令别墅区业主感到不公。围墙先于高层小区建成，因此围墙的建成不构成别墅区业主对高层公寓业主的侵害，而是前期业主对开发商调整规划做出的妥协。现如今，在新的利益权衡下围墙的权属认定由合法转为违法，业主们气愤有关职能部门坐视矛盾发展激化，将本不该业主承担的错误，重新推回到双方业主身上。

因为两边业主的矛盾，第三届业委会在推选候选人时便经历了一番波折。居委会召开业委会选举会议，选票上说是4位高楼，3位别墅，但因公寓区业主代表人多，第一次业主代表投票时选了6位公寓业主，1位别墅业主。直到房管局出面作废了首次投票结果。

围墙的拆除将小区分治问题摆上台面，别墅区几位委员说组成业委会的前提是基于对于政府部门给出一会两治（一个业委会，两份居民公约）的承诺，但高楼区目前认为一会两治是不可能的。加上绿地改造、停车收费等权益问题，尽管经过了数月的沟通，两方业主却并没有取得共识。

两边均有业主认为，别墅业主和公寓业主原本没有矛盾，是开发商对别墅区和高层住宅区业主阳奉阴违，山阳镇政府和区规划局对围墙的权属规定颠三倒四，变相制造了双方矛盾，导致双方严重撕裂。

在拆墙公函下达之前，业委会开会频率很高，别墅区委员和公寓区委员都希望提升物业服务质量，致力于督促开发商和物业维修电梯。如今因为围墙斗争，业委会停摆，小区物业服务又回到了老样子。

鹬蚌相争，渔翁得利

———业主的困境有多普遍？

厦门大学经济学院与土木建筑学院教授赵燕菁曾撰文称，围墙的本质是公共服务的落差，只要存在公共服务的落差，就必然存在围墙，只是有些围墙有形，有些则无形。这一论述在杭州湾小区有生动的体现。

从客观环境上看，两边的业主的确存在诸多不对等。比如绿化与游乐设施基本是向别墅区业主倾斜。在停车管理上，别墅区业主免收停车费，而高层公寓在近两年开始征收停车费。两边广大业主都希望通过新的居民公约开始收取停车费，但由于无法就表达方式达成一致，不得不停下小区内部自治的进度。

令公寓业主恼火的交通动线问题归根结底也是围墙引起的，他们希望拆除围墙，以保障车辆在内双向通行。别墅区业主对此颇为担忧，他们接受打开大门保持行人通行，但不接受车辆走动。很多别墅业主反映自己很担心公寓区业主的车辆停到别墅区来车问题才加入维权队伍的。

目前别墅区的停车状况

2019年12月6日，绍盛房地产发展公司就山阳镇政府《责令限期拆除违法建筑决定书》提起行政诉讼，2020年3月23日法院下达判决文书，开发商败诉。为了维护自身权益，别墅区业主不得已又开始了新一轮的奔走，他们在2019-2020年间走访多个部门，要求公开小区土地规划调整的相关文件，梳理十多年前的规划图纸和政府复函；而高层业主在近年的抗争行动中，从物权法的学习到投诉、信访、诉讼的应用，也已练就精湛的维权本领。

开发商起诉镇政府后败诉

小区土地规划图纸

不管是哪一方业主，其所作所为均出于合理的权益诉求。围墙拆除，直接影响小区的容积率和绿化率，损害了别墅业主的权益；围墙不拆除，造成的是公寓区业主的生活不便。利益冲突，双方相憎，走访、官司、大字报、涂鸦、人身攻击，合法与不合法的手段交替并用，这场围墙之争，错的是谁呢？

每一个有产者都会尽力维护自己的权益，谋求安宁与体面的社区生活，墙的建立是业主选择和偏好差异的一种自然结果。只是如今业主陷入困境：是否只有两方轮流集体上访、不断博出位才能获得政府关注，得到实事求是的调查结论？

在杭州湾家园小区围绕围墙产生的争议其实是城市高速发展下的一个产物，过去二十年内有关房地产开发规划的法律法规与政策在不断变化和完善，杭州湾家园小区不同区域业主的利益损失都应得到承认。若围墙是为拆而拆，再合法的建筑也不愁找不到拆的借口。

杭州湾小区案例的复杂性在于开发商的两边坑，高层业主因开发商的虚假宣传买了房，另一边别墅区售楼处一直未改其别墅区独立的宣传，现如今两方业主深受其害，小区的物业管理无人问津，如果不是最初开发商修建到中途突然改了规划，后续也不会引发这么多的纷争，造成现在无解的困局。而山阳镇政府和区规划局在处理小区矛盾时和稀泥的态度，更令业主无限唏嘘。

尽管并非每个小区都能摊上这样一个开发商，但不同业态混居在一个物业管理区域内的小区在今天已是普遍存在，规划定位的不同可能导致不同业主群体在偏好选择上存在较大差异，为后续小区公共空间的管理埋下祸端。

事实上，关于围墙的斗争在全国各大小区已经相当普遍，仅仅是小区内部的区隔墙纷争，百度搜索的结果便高达85,300个！

2013年以来，“限地价、竞配建”成为一二线城市主要的土地出让竞拍方式之一，拿地开发几乎无一例外地采取了隔断方式，土地出让时刻意配置一些公租房、经适房、限价房等产权类保障房，将商品房与保障性住房分开管理。我们可以预见，这类住宅在不远的将来会产生很多管理上的冲突，类似杭州湾的争端是客观存在的。只是业主在购房前知晓小区的整体规划，不存在本案例中开发商两边欺骗的情况。

无论如何，当初开发商的中途改建已经造成了杭州湾业主间的内部斗争，我们好奇，究竟谁能站出来，拿出责任和担当直面历史和事实，还业主宁静生活？

推广：众蚁社区推出众蚁文库啦，所有业委会工作相关的规章制度、合同文本、培训指导等文件都在其中，支持文件下载，助力一个更专业的你，营造一个更以理服人的小区。全国已经有9000名业委会参与者在使用，你也来尝试一下吧！

阅读延伸

07 一个普通业主的进化之路|卷帘门、发电机、拉杆箱、对讲机、执法记录仪、帐篷等等，这些装备都是我们开一次业主大会的标配！

08 如果一个主任在小区里面没人骂，他得多失败啊

扫描二维码，关注众蚁社区，了解业委会

大放送道周大放送道周大放道周大放送道周大放送道周大放送道周大放送道周大放送道周大放送道