如何在业委会中长久不“死”，又充满效率？|静安区新梅共和城业委会主任访谈

在业委会，保持理性才能做出更多改变。

新业委会一上任就上涨了物业费（从1.47元/月/平方米涨到2.3元），接着三个月协议选聘换来了品牌物业；疫情期间防疫工作细致又稳健；如今停车改革稳步推进，小区各处的设施设备更新修缮……一个建筑面积32万平方米的大型小区，混乱、衰败了十多年，有一天竟慢慢好起来了。这是静安区新梅共和城正在经历的一场逆袭。而让小区开始改变的，是一群真心希望自己居住的家园能变好，且勇于站出来付出的业主。

小区前后180度的逆转，连路人都要感叹一句新梅共和城与从前不同了，这不免让人好奇，让小区不同以往的，究竟是怎样一番力量？

5月18日，众蚁走访新梅共和城，和业委会主任聊了聊。做了这么多改变，按理说免不了遇到波折，但新梅共和城第三届业委会上任后的工作却顺利、高效到惊人。如何在业委会中充满效率又长久不“死”？主任提供了一种答案。

——背景——

从志愿者到业委会，失败却理性的维权经历

本届业委会正式拿到备案证是在2019年5月，工作仅一年，但其中大部分成员过去作为志愿者，已经为小区义务服务了好几年。

新梅共和城2002年开盘，地处大宁中心地块，正对大宁公园，过去是静安区一个标杆小区，定位很高，之后却无限堕落。十几年过去，小区环境已经一塌糊涂，用主任的话讲，是到了业主们不得不站出来的时刻。

在前业委会、物业不作为的情况下，由50多位业主组成的志愿者团队和街道、居委会一起推动了很多事情，获得了广泛民意支持。志愿者们在2016年9月组建业主群，涵盖一千多位业主。尽管一腔热血干劲十足，但他们很快发现，没有主体资格，仅仅靠自身一点力量是不足以使小区发生改变的。于是在2017年6月，他们把对准物业的矛头转向业委会，倡议罢免业委会。

两次动议20%业主，召开临时业主大会会议罢免第二届业委会，志愿者们和业委会僵持了数月，还是抵不住对方不作为。这一年的时间，业委会是个空壳子。直到2018年3月，业委会自己在届满前3个月提出换届申请。

之后便是一年零两个月的换届选举。对于这群迫切地想把小区从堕落状态中拉出来的志愿者而言，这是一个漫长的过程。难得的是他们克制住了急迫的心情，耐心按照议事规则走完了每一步。

从结果来看，罢免工作是失败的，但志愿者们和街道、居委会等部门始终保持有理有节的沟通，没有采取任何过激的行为，这为小区之后的良性发展奠定了基础。

2019年5月12日，新一届业委会班底成形。加上两名候补委员，业委会一共17位成员，平均年纪49岁左右，多名事业单位、企业高管、中青年党员，也有党总支成员以及上一届的居委会主任，结构搭配平衡多样，基本能覆盖、代表全小区业主。

——对话——

▍对内：平等相处与保持公心

众蚁：业委会17名成员，这么多人，意见协调上是否会有难度？

主任：从结果来看，目前为止我们绝大部分决议都能顺利通过。我们在会议上也经常发生争论，比如制定停车规则时，要不要放小区内幼儿园的车辆进入小区？大家在这个问题上争执很厉害，但最终会达成一致意见。

如果你带了一点私人的想法，那么每个人都会有私人的想法，意见就很难调和。但如果大家都是为了公事，有意见出入是正常的，我们不会因为这种公事上的分歧而导致意见无法一致，最后还是会统一到一起。

众蚁：业委会现在的工作保持着什么样的频率？

主任：现在基本一两个礼拜开一次会。过去一年开了二十多次会了，基本没有停过，连物业公司都被我们带起来了。我们见过的正常的业委会，反应很慢，报一个事情，两三个星期没有声音；在我们这里基本两三个小时就有回应了。

众蚁：累吗？

主任：这就看我们的团队了。说实话，我觉得业委会这个活，年轻人要多出来承担。开一次业主大会会议要准备多少文件，要发函、出各种各样的公告决策，一直在考验业委会的综合能力，包括动员能力、宣传能力、文稿编辑能力、方案策划能力。

众蚁：会不会有委员说太累不想干了？

主任：这个没有，业委会最累的就是我。好在业委会建立的时候就有分权机制，把很多事情分摊下来了。我们设了7、8个专业小组，每个小组有负责人，结合成员专长，按绿化、财务、车辆管理、法务、内外沟通、设施设备等职能划分。比如设施设备维修组主要是退休委员，他们基本都在小区，能保证随叫随到，及时处理问题。

众蚁：您花在业委会上的时间多吗？家人是否支持您参与业委会？

主任：每天大概有两三个小时的时间花在小区事务上。家里人蛮支持的，家人不支持怎么干得下去。

▍对外：业委会能做的就是不给自己挖坑

众蚁：业委会和前业委会现在关系怎么样？过去的业委会成员会阻挠你们工作吗？

主任：他们中大部分人还是比较客观地面对现实，基本没有特别的声音。反对者的手段无非就是：一、私底下拉拢一些不明真相的业主进行歪曲事实的舆论宣传；二、去街道信访；三、背离客观事实地打12345投诉电话。我们只要所有事情都规规矩矩，他们就没有毛病能挑。他们要添乱，也只能在台下偷偷摸摸做，在我们小区这已经不是主流了。不管是老人还是年轻人，只要思想比较年轻的，都在不断推动小区事项。

我们也经常问自己，上一届的人会不会反过来给我们制造障碍？业委会能做的就是不给自己挖坑，把工作流程做足，干干净净，让别人挑不出毛病，那么想搞事的人还能做什么呢？像正在开的第五次业主大会会议，8个议题，其实就三项内容：规约类、官司类、银行类（维修资金银行存款续存方案），但我们没把这些议题捏在一起。之所以做这么细致，就是为了不被人挑毛病。

第五次业主大会会议表决结果已于5月23日公示

各类公示贴满了公告栏

众蚁：难道有很多人来质疑业委会？

主任：防范于未然嘛。防范意识很重要，不然所有事情，我们说是合规的，怎么证明呢？

众蚁：业委会同居委会、街道等部门的关系如何？

主任：挺好的。包括在选聘物业阶段，我们和居委会的关系也没什么问题。但这些现在看起来很顺利的过程，过程其实很曲折。新老势力总是会有抗争，这是没办法的事情。一般来讲，业委会的工作都是退休的人来做，年轻人出来后双方的思想碰撞很激烈，老一辈的会说“你们怎么一点也不尊老爱幼啊？你们怎么只看钱不看人呐？”类似这样的观点很多。所以居委会在我们这一届业委会选举过程中工作也挺难的。

我不认为我们是维权上来的，谈不上维权。我们比较理性，全部都基于法律法规， 最多就是志愿者阶段去街道信访，询问为什么我们要求罢免不作为的业委会时，街道不支持？我们最激进的行动也就到这里。

我认为业委会与居委会不是关系好坏的问题，而是大家对小区的建设理念是否具有一致性的问题。这在我们小区是很肯定的。目前小区里有四位一体群、安全管理群等工作专业沟通群，充分发挥当今科技时代的互联网+的工作模式，街道、包括新物业公司的总部，对我们小区的发展定位都是一个方向：那就是赶紧把我们小区从过去水深火热的状态救出来，把它打造成静安区、大宁地区的小区标杆。

众蚁：新物业刚进场时，业委会是否会有压力？

主任：不存在压力，小区百废待兴，我们有的只是一种急迫感。物业去年10月进场，第四次业主大会会议开完已经到了年底，接着就是春节，又遇上疫情，修路、修树等各个维修项目暂停，到现在才逐渐启动。小区现在各处都在施工，这都是多少年没有修过的东西。我们是把小区从过去的自然颓废状态转到积极建设状态，引入正轨。

第四次业主大会会议表决议题及结果

路面维修中

我们的压力，顶多来自那些不愿意涨物业费的人，他们会说凭什么涨物业费？但这些问题业主大会已经通过了，业委会只有一句话，业主大会表决的时候，如果你投反对票，说明你是少数，现在只能接受这个结果（涨物业费）；如果投的是赞成票，那就更没什么可说的。而且这些抱怨都是我从别处听来的，反对者从来不在我面前抱怨，他们知道在我面前说这些没有用。 

一些旧有制度被废除的时候，也有业主不满。比如小区过去有走亲访友制度，不管是什么性质的车辆，只要是到谁家去的，业主都可以去领一张停车折扣券。新物业进场第二天，我们就向物业发函取消这个制度。业主为了这事吵了两个星期的架，天天堵门，问：“以前我可以拿券停车，现在怎么不认这券了？”我们只有一句话：“你看看这券上是谁盖的章？上置物业。现在是什么物业，这券还能用吗？”那时还有一些支持业委会的老人家在门口做工作：“现在是解放区了，你们还在用民国的金圆券啊？行不通啦。”

停车券取消后，小区公共收益大幅增加，停车费从原来的八百多元一天猛增到两千多。

众蚁：所以小区现在是三驾马车协同一致，各方关系都很和谐？

主任：是的，大家都是有力往一块使。我们这届业委会目前为止没有碰到谁过来跟我们扯皮的。

我知道很多小区业委会跟居委会搞来搞去，这种状况我觉得双方都存在问题。一旦大家目标一致，小区没有力量互相掣肘，事情是很好做的，说修路很快就修了。但如果有人搞七捻三，这路是修不成的。他们会给你找出一堆理由，一堆人来反对。

小区从不缺反对的人。我们这次把行道树给修了， 又有十几个投诉。如果这时居委会反对，那他们肯定会过来叫停。那业委会一个星期，其他事都做不了，得天天跟居委会开会，讨论这个事怎么处理，怎么摆平（反对意见）。但我们只需要把流程呈交给相关部门，保证流程完整，由居委会去答复投诉，事情就结束了。

▍如何引导小区舆论

众蚁：业委会是怎么引导小区舆论的？

主任：我们在志愿者阶段就将业主群从10个人扩展到现在的1100多人， 把业主群的氛围引导到一个很健康的状态，群内从来没有广告，没有垃圾没有红包，大家就是很正常地讨论业主问题、维护小区权利，积极讨论最新的法律法规，相互促进和激励。之后小区各个楼栋的楼群基本也建立起来了。

业委会有很多与业主沟通的机制，除了志愿者，每栋楼还有召集人。我们会定期和召集人开会，把业委会最近做的工作、之后的计划和他们沟通。面对面的沟通，比微信里十次百次的沟通都有用。他们见到你这个人，心里就有底。在这种几十个人的会议上，任由大家提问，业委会来回答，我们通过这种方式告诉大家业委会是值得信任的。

公众号则更侧重于记录。比如业委会在外面贴了一张公告，如果被撕掉了，别人可能会质疑业委会没有贴出这个公告，那么我们把信息放在公众号里的话，那天的明细就都在上面了，别人也没什么好质疑的了。这也是我们保护工作流程完整性的必要手段。我们一开始也没有注册公众号，后来发现要留存那么多照片，万一哪天照片没有留，被人挑毛病那就麻烦了。

众蚁：能如此高效率地换成物业，你们最大的优势是什么？

主任：一个很重要的因素，可能是其他小区没有的：我们小区有50多位由业主自发组织起来的志愿者，50个大多像我这样40岁出头的年轻人。这支志愿者队伍包罗万象，各个行业的专业人才都有：建筑业的、医疗业的、金融、电信、政府部门的…..也有一些退休的热心业主。

我们小区一共86栋楼，50个人就覆盖了至少一半的楼栋。他们为业委会做了大量的宣传工作，我们要做什么推广，他们就会帮我们做宣传（我们做的所有事情都是为了小区而非自己，志愿者做宣传的前提条件也是他们认可这些事情）。在推进这些事情的过程中，有些志愿者自身利益会受到影响，但在大家都秉持公心的氛围下，他们不会为了私利出来阻止业委会。如果没有这样的氛围，一点点利益分歧就可能使我们闹翻。所以我们现在根本不担心有人会搞事情。

众蚁：业委会正在推进车改，目前小区内的舆论状况是怎样的？

主任：现在已经没人讨论这事了，就等着业主大会表决。我们之前发了一次征求意见稿，有很多意见过来，我们针对性这些意见做了一些大方面的调整。比如小区广场是专门对外的停车场，有业主不同意，意见很大，我们就把它取消了；小区白天的车辆不多，我们考虑引进一些错峰车进小区，收费限时，靠近最里面车位的一批业主反对，说错峰车进入小区会全部停在自己楼栋附近，那我们就此打住，先不弄。

把大的矛盾先化解了，剩下的事就好做。停车改革的动静其实挺大，过去全有车辆停车都是150元/月。现在设置了价格阶梯，按业主车辆数目从150、300、600递增，租客车辆全部600元/月。照理说意见应该会反弹很大，但现在很顺利，可能实施之后会有人来提意见。但知道的人还是会支持，因为我们最终目的不是为了多收钱，而是调控好小区外来车辆。

▍“大家相信我们，我们就能做事。”

众蚁：有什么建议给其他业委会参与者？

主任：理性，一定要理性，不要走极端。一个人如果太极端的话，提的要求对方是无法实现的，而你自己没有办法妥协。目标永远也达不成，那维权是为了什么？最后会变成为了维权而维权。

理性的人的目的一定是为了建设而维权。有时候要停下来，适当地考虑自己目的是什么。比如丰巢事件，如果目的是“我就是不让它涨价”，那肯定就走入歧途了。这次业委会的口号是寻求对话，是要丰巢的尊重，不能单方面地决定市场，这样的诉求才是合理的。

这表明领头人的战略把控很重要。如果业主在维权中得到了好的局面，但与居委会产生了尖锐的对立，那么业委会之后的组建过程就会很困难，后面就算进了业委会，事情也是做不成的。

众蚁：你们维权的过程中没有特别气愤的时候吗？如何一直保持理性呢？

主任：气愤也可以用理性的方式去表达。信访制度就挺好。

其实我觉得这是挺难复制的一件事情，做对了才能往下走，但做错很容易，每个环节都很容易犯错。我们目前为止很顺利，不代表我们将来也一定顺利。 

业委会还有四年时间，争取把小区该做的都做了。今年先把重要的维修工程、基础的安全工作先做掉，明年看看会所、小区水景是不是能恢复了。这些事情做完了，我们后面三年基本就轻松了，做做日常维修，委员们正常上班，业委会办公室也不用经常来了。

众蚁：在您看来，业委会保持高效，使各项工作顺利推进的原因是什么？

主任：我们内部非常和谐。从业委会建立的第一分钟开始，就没有一点点内耗。

业委会选举第一天就通过了一项决议——让候补委员从一开始就参与业委会的日常工作。按理候补委员没有投票权表决权，但我们不管。这项决议在外界看来可能不那么合理，但不管是对委员还是对候补委员，业委会工作都是义务的，只要有人愿意，为什么不可以让他发光发热呢？正式委员如果有一点个人情况，候补委员可以马上替补，不用到时候再来一个交接过程。每一个参与者都是平等的，这非常重要。

再者，业委会17个成员中，有9个是以早期志愿者的身份参选的，不光是我，其他8位志愿者都有非常深厚的群众基础，业主们都知道过去几年我们都为小区做了什么事。

上一届业委会什么都不干，我们作为普通的志愿者，逼着老物业做事情，要求街道和我们一起解决历史遗留问题，那时我们只能发挥群众动员力量。这些事情能做成，我们是有群众基础的。其他八个委员，从一开始也是认可我们的。

大家都认可，要好过谁都不知道你，委员们先摸索，先磨合斗争。很多业委会可能会为选一个主任、副主任打得头破血流，选上来的主任、副主任是两派人用来相互制衡的，或者当选的这个主任谁都不认，另外两个副主任才是管事的。而我们从最开始，主任、副主任都是大家一致认可的。在这样的情况下，业委会各种组织架构、分工立马就能明确下来，大家不用担心我们的主任副主任选出来后会以权谋私，主任、副主任没有私心，后面的委员就更不可能以权谋私。这保证大家就事论事，不会出现大的分歧。

这里面，业委会内部的信任、业主对我们的信任是不可强求的东西，可遇不可求。这么多年下来，大家信任你，后面业委会推进一些事情，即便有一些争议，业主们还是会选择信任，工作是没有大问题的。如果业主们不相信你，事情做得再对，也可以挑出毛病。

老业委会是为了完成选举任务设定的人，没有群众基础，不是说他们人有多大问题，而是大家不了解他们，因而产生了很多问题。我们现在有一个好的舆论氛围，遇到一些问题，很多业主自己就会出来帮业委会说话。印象最深的一句话是：这届业委会是我们自己选出来的，我们要相信他们，自己选出的业委会，啥事都没做就来质疑他们，往后的事情就很难做了。

关键是大家相信我们，我们就能做事。

最后还要强调一点，业委会工作透明度高，离不开小区里几个业主群的信息互通、居委会的党建引领，以及街道的支持和指导，这些因素保障了本届业委会公平、公正、透明的工作作风和办事效率。

ps:主任说最怕在业委会出名，为避免影响其本职工作，本文不提及受访人姓名。新梅共和城业委会自述视频《三个月三次业主大会——协议选聘万科》可在众蚁app—自习室中观看。

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