【新刊】如何实现“居者有其屋”
原载《群言》2017年3期
去年12月召开的中央经济工作会议第一次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
其实，关于房价涨跌的讨论，一直是关系亿万人民福祉的热门话题。而风云激荡的2016年的房地产市场更使民众对房价的关注达到巅峰。就在不久前，全国的房地产商似乎还在抱团过冬，渴盼在“去库存”东风下，保证房屋销售的稳定增长，熬过房地产供给过剩的寒冬。然而，伴随着证券市场的寒流涌动，大量投资资本开始涌向房地产市场，抢房之风开始从深圳、上海等大都市逐渐向周边的二三线城市扩散，几乎国内所有的大中型城市的房价都出现了大幅度上涨，对于房价的宏观调控，几乎成为各级政府的头号难题。
而在2016年国庆期间，几乎所有房价出现大幅上涨的大中型城市不约而同地推出了各种限购限贷政策，火爆的房地产市场似乎一夜之间进入了寒冬。然而，值得反思的是，为什么本应该用来住的房子在中国却成为游资炒作的对象？以限购限贷为核心的房地产调控政策真的能管控好房价，化解民众对于房价上涨的焦躁吗？是否可以推行房地产市场供给侧改革，消除市场炒作，推进房地产市场稳定、健康发展？
房价的上涨实际上是一个金融问题
从2003年“非典”结束开始，中国的房价就像脱缰的野马，开始无拘无束地加速上涨，尽管2007—2008年次贷危机期间房价单边上涨之势似乎有所控制，然而2009年年初，当绝大多数国家还没有完全从危机的打击中喘息过来时，仅仅蛰伏一年多的中国房价猛然开始报复性反弹，开始了新一轮飞涨。
电视剧《蜗居》几年前曾红遍全国，剧中众多看似光鲜亮丽的城市白领为了一套房子而完全改变了自己的人生，激起了无数观众的共鸣，主人公一句“工资的上涨永远赶不上房价的上涨”的感慨更是道出人们的心声。
近年来很多领域的价格上涨问题，总是你方唱罢我登场，然而都未像房价一样牵动亿万民众的心。看上去住房与近些年价格轮番上涨的农产品乃至其他生活必需品一样都是生活所需，但是绿豆涨价了，人们可以食用其他食品替代，住房价格上涨了，人们却只能以租代买。而房价上涨又会使房租水涨船高，更重要的是，由于住房支出在国人的消费结构中占相当大的比重，因此当房价上涨时，它在增加每个人的生活支出的同时，又成为物价上涨的重要推动因素，它在挤出居民其他消费支出的同时，进一步增加了民众的焦虑感，降低了民众生活的幸福感。
很长一段时间以来，房价上涨问题成为国人关注的头号问题。可是从存量商品房大量积压到抢房成风的突然转向，还是令所有人大跌眼镜。商品房供应到底是过剩还是不足？房价上涨是一种历史的必然还是经济结构转型的特殊时期的产物？到底是否应该买房，购房是不是一种包赚不赔的投资？也许无数国人都曾经在心中问过上述问题。
其实，问题的答案并不复杂。如果从满足居住需要的角度来看，商品房并不像很多房地产商所鼓吹的那么稀缺，经过了一轮又一轮的投机炒作之后，甚至可以毫不夸张地说，商品房早已严重过剩。然而，如果把住房视为一种投资手段的话，在投资渠道相当狭窄的今天，作为投资品的住房却是远远不足的。
因此，从某种意义上而言，今天的住房与货币产生之时充当交易媒介的贝壳或者后来的金银一样，所代表的已经不再单纯是满足人们居住需求、可以遮风蔽雨的物质，而是一种虚拟的价值标准。很多人经常会说自己几个月的收入可以购买一平米的住房，在他们的潜意识中，住房已经成为一种衡量财富或者收入价值的标准。因此，房地产问题自然也就转而成为金融问题。
需求端着力的传统房地产调控政策
从本世纪初房地产价格一路飙升开始，房地产市场调控就是政府必须正视的艰难任务。从2008年的“国十条”，到2013年的新“国五条”，再到2016年国庆期间各大城市限购限贷政策的密集出台，政府对于房地产市场的调控几乎贯穿于房地产市场的发展全程。
由于土地财政对于各级地方政府的特殊意义，通过扩大土地供给从而增加商品房供给，以缓解房地产市场供需失衡的政策自然无法得到地方政府的青睐。特别是在持续推进城市化进程中，城市经济持续增长，大量外来人口涌入，自然推升对于商品房的需求，而城市的住宅供地却相对不足，这更加助涨了各大城市特别是中心城市的商品房价格。北上广深等中心城市的住宅土地资源的稀缺恰恰加强了这些城市商品房价格一轮轮上涨的心理预期。
在传统的房地产管理政策体系中，增加保障房供给、加强对城市低收入阶层的住房保障，是保证房地产市场稳定发展的关键。然而，由于政策制定缺乏透明度和专业人士参与，一些保障房由于缺乏道路、公交、商业形态等配套资源，导致低收入群体主观上不愿意选择或者客观上无法选择的窘境，加上保障房分配制度不完善，真正的低收入群体却与保障房无缘，导致住房保障体制成为众多民众非议的焦点。
各地政府热衷采用的房地产调控政策往往是从需求端着力，通过限购限贷等政策，人为地限定购房者的资格，或者通过提高首付比例，提高贷款利率等方式提升购房者的资金负担，从而降低市场购房需求，实现楼市降温，稳定房地产市场供求关系，维持房地产价格的稳定发展。2016年国庆期间，各大中心城市的房地产调控政策莫不如此。
的确，从纯粹的经济分析来看，导致房价持续上涨的元凶就在于房地产市场的供需失衡，当市场需求不断膨胀时，即使房地产供给也在以极高的速度增长，但是其增长速度始终难以达到社会需求的增长速度，从而推动了近十年房价的持续高涨。
如能从需求端入手，采取限购限贷等政策手段平抑市场过于旺盛的房地产需求，既不会影响地方政府对于土地财政的过度依赖，又能够保持房地产市场的平稳发展，自然是最理想的选择。
然而，从增加购房者购房负担着手的需求端房地产市场调控政策所影响的往往是对资金负担最为敏感的购房者，而这些人并不是带动房价上涨的主要群体—投资性购房者，更多地属于对于商品房有强烈需求的刚需购房者。首付比例和贷款利率的提高往往把这批刚需购房者排除出市场，从而制造出更大的市场不稳定因素。除此之外，为应对这些限购限贷政策而出现假离婚、阴阳购房合同等现象则催生出更多的房地产市场怪象。
其实，正如前文所言，房价非理性上涨是因为太多的购房者购房只是为了炒作，而不是居住。中央经济工作会议所提出的“房子是用来住的，而不是用来炒的”，恰恰是把握住了问题的关键。
很多学者提出通过征收房产税、遗产税等方式，增加持有房产的经济负担，降低房地产投资的收益率，弱化其投资功能。然而，在房地产领域的现有制度设计中，房地产公司购买土地时已经向政府支付了土地价值，购房者的购房款中本来就包括房产所占土地资源的费用。更何况现有商品房70年产权的规定，使得购房者购买了房产，却并不能获得房产土地的完全产权，存在到期续费的政策预期，如果再要求购房者在持有房产过程中，根据房产价值逐年交纳房产税，自然会出现明显的重复征税。
只有降低初次购房时房产中的土地价值，或者取消70年产权约束，给予房产持有者充分的产权自由，而通过逐年收取房产税的方式实现政府对于完全产权的房产资源的有序管理，才更符合经济逻辑。而这也意味着房地产税收制度的一场巨震，显然并不现实。
也正是由于以上原因，房地产调控才成为困扰各地方政府的头号难题，也成为影响民众对于政府施政满意度的重要因素。
积极推进房地产供给侧改革
在笔者看来，当供给侧改革已经成为影响我国经济运行的关键的今天，房地产市场也需要一场强有力的供给侧改革。政府更应该摒弃对于限制购房需求的传统需求侧着力的限购限贷政策的依赖，转而通过调整住房供给结构和市场投资供给结构，从供给侧着手平衡房地产市场的供需平衡，维持房地产市场的平衡发展。
在房地产投资领域，往往运用房产的租售比也就是房产的市场售价与其月租金之比率来评价房产的投资价值。国际公认的房地产健康发展的市场中，租售比通常在200—300，也就是说出租房屋200个月至300个月可以收回购房投资。然而在我国，房地产市场的火爆发展固然也推高了市场租金，但是租金增长率远远滞后于房价的上涨速度。在京沪等一线城市，租售比甚至可以达到1000以上，这样的投资回报率显然无法满足投资者的投资需要，通常也会抑制房地产投资的增长。
然而在我国，投资性购房需求者并不关注其租售比，支持其购买决策的往往是房价持续上涨的预期。由于租售比持续攀升，反而导致很多投资性购房者购房后并不出售，只是将房产闲置，等待涨价，这反而进一步加剧了房地产资源的浪费，引起更为强烈的市场不满。
要真正抑制投资性购房需求，变炒房为居住，必须消除房价上涨的市场预期。而房价的上涨在某种程度上又是先富裕起来的群体为应对通货膨胀导致资产缩水的自发行为助推的。2009年次贷危机期间，四万亿救市资金的注入带动了货币扩张，宽松性货币政策不断释放流动性，在为经济发展注入动力的同时，也带来了更为强烈的通货膨胀预期。尽管CPI增长仍然在可控范围之内，但是M2长期保持两位数的高速增长，加剧了市场的通胀预期。
因此，调控房价的主战场并非在于楼市，而在于央行的货币政策选择。本次中央经济工作会议上再三强调，要调节好货币闸门，维持流动性基本稳定；在促进房地产市场平稳发展方面，也着重强调从宏观上管好货币。只要把控住货币发行，稳定市场的通胀预期，自然就消除了避险性的购房需求，从而弱化了货币市场的资金供给，保持了房地产价格的稳定，因此这恰恰是房地产供给侧改革的重中之重。
房地产供给侧改革的另一重要举措就是必须为投资性需求寻找去处。2015年股市剧震引起股市投资资本大量涌入房地产市场，催生了2015年下半年房价的报复性上涨。2016年中期以后，随着股市走向平稳，房地产资金的回流，又进一步降低了房地产市场的资金压力，限制了房价的持续上涨。某种程度上楼市与股市表现出明显的此消彼涨的发展态势。
对于逐渐富裕起来的民众而言，收入水平的提高推动了居民家庭资产的持续增长，自然希望为自家的闲置资金寻找理想的去处。在国内资本市场发展的制约下，民众的投资渠道并不宽广，特别是2014年兴起的互联网理财逐渐走下神坛、P2P已经成为网络诈骗的重灾区时，股票投资与房产投资仍然成为民众最为青睐的投资方式。
随着股票注册制改革的逐步推出，资本市场发展将驰上快车道。进一步引导资本市场的发展，加强对于资本市场的监督管理，规范市场投资行为，为海量民间资本寻找突破口，这不仅能够缓解股市与房地产市场的资金供给压力，也将为实体经济的发展提供更大的资金支持。
房子本来就不是用来炒的，只是在投资渠道狭窄、缺乏其他投资选择的时候，它才会成为最佳的保值增值方式。消除炒房行为，绝不可能依靠单纯的行政手段的打击或管制，只有创造出更为理想的投资手段，投资性的购房需求自然会消散，房子才会重新回归居住的本能，房地产市场也才会平稳发展。
当然，就房地产市场谈房地产，要推进房地产市场的供给侧改革，在房价上涨压力较大的中心城市还应该加大住宅用地的供应，进一步盘活现有房地产资源，提高现有城市用地效率，从供给端着力，加大低收入群体住房保障，从而优化现有房地产市场的资源结构，缓解市场供需压力。
当供给侧改革成为未来中国经济发展的关键之后，房地产市场也亟待一场供给侧经济改革，从而淡化住房的投资属性，强化其居住的本来属性。当然，房地产市场的供给侧改革决不能仅仅就房地产而谈房地产，它需要从中央层面把控国家的货币政策，稳定货币投放，降低民众的通胀预期，也需要推进资本市场健康发展，为民间资本寻找理想的投资渠道，同时更需要地方政府从供给端着力，优化房地产供给结构，缓解房地产市场供需失衡，保障房地产市场的平稳、健康发展。
（作者单位：天津商业大学经济学院）
（原标题：加大房地产领域供给侧改革力度）