合同无效后，出卖人能要回农村房屋要求腾退返还吗？本案为何二审撤销返还判决项？有关购房款返还及损失赔偿问题应如何处理？（下）

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-171-2）

合同无效后，出卖人能要回农村房屋要求腾退返还吗？本案为何二审撤销返还判决项？有关购房款返还及损失赔偿问题应如何处理？

农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（下）？

---温某诉黄某2、梅某等房屋买卖合同纠纷（二审）案例解析

【关键词】

农村房屋  合同无效  非农业户籍  房屋买卖合同  腾退  翻建  

【要点提示】

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本文案例中，出卖人以其与买受人签订买卖合同无效为由要求买受人的继承人等搬出，但未提供证据证明该继承人目前在他处有正式住房，法院认定暂不具备腾房条件，终审撤销了要求返还的判决项。

【当事人信息】

一审原告、二审被上诉人、出卖人：温某

一审被告、二审上诉人：杨某

一审被告：黄某2、黄某3、黄某4、梅某

【人物、事实简图】

【案情简介】

2002年7月13日，温某与黄某（买方）签订《买房协议书》，约定：温某将自有农村住房三间（以下简称涉案房屋）卖给黄某为业，总价2.3万元整，包括门楼、院墙、一间棚子，门窗齐全。双方无争议，钱款笔下付清，特立字据，永不反悔。温某为涉案房屋所在村农民，黄某为非农业户籍。

黄某与齐某曾系夫妻关系，二人生育四个子女即长子黄某1、长女黄某2、次女黄某3、次子黄某4。黄某与杨某系再婚。黄某于2011年间去世，黄某1于2012年去世。黄某1与梅某系夫妻关系，二人未生育子女。涉案房屋一直由黄某、杨某以及儿子一家居住了十五年。其间杨某夫妇新建三间后背房、两间厢房、一间耳房，院外还建有一个简易房。

补充事实：各方均认可黄某购买涉案房屋后未对三间北房进行翻建，但新建了三间背房。黄某2、黄某3、黄某4、梅某表示，涉案房屋一直由杨某居住使用，其四人并未在涉案房屋中实际居住。

2015年温某诉至法院请求：判决温某与黄某于2002年7月13日签订的《买房协议书》无效，将涉案房屋即院内房屋返还给温某。

一审判决后，杨某提出上诉认为其一家人无其他住所，不具备腾退条件，应当在房屋拆迁具备腾退和评估条件后一并处理。请求撤销一审判决，发回重审。

【法院判决】

【一审】

一、确认温某与黄某签订的《买房协议书》无效；

二、杨某、黄某2、黄某3、黄某4、梅某将涉案房屋及院内房屋返还给温某。

【二审】

一、维持一审判决第一项；

二、撤销一审判决第二项。

【案件解析】

上接文章：农村房屋出售13年后买方去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效要回吗（上）？

【详见公众号2017年11月9日推文】农村房屋出售13年买方已去世，卖方还能诉请确认买卖合同无效、要回吗（上）？

一、合同被确认无效后，出卖人能及时要回农村房屋要求买受人或其继承人腾退返还吗？本案为何二审撤销返还判决项？

根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在农村房屋买卖合同被确认无效的情况下，出卖人有权要求要回房屋。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本文案例中，出卖人温某以农村房屋买卖合同无效为由要求杨某等搬出，但未提供证据证明买受人继承人杨某等目前在他处有住房，且目前房屋未拆迁、尚不具备评估条件、买受人继承人损失赔偿问题未同时解决情况下，从平衡双方利益的角度，法院认定买受人继承人杨某等暂不具备腾房条件，故原审判决直接腾房结果不当，二审对此予以纠正，改判撤销该返还项判决。

二、农村房屋买卖合同无效后，有关购房款返还及损失赔偿问题，法院如何处理的？

本文案例中，就买受人继承人杨某等五人提出返还购房款及赔偿的问题，在该案审理过程中，因杨某等五人方并未针对房款及赔偿提出具体反诉请求，且本着公平合理的原则，购房款的返还问题，因为涉案标的物的增值问题，一般在赔偿损失时，应综合地上物现值及宅基地区位补偿价进行合并处理，本着公平原则和减少当事人诉累的原则，法院对杨某等五人方提出的赔偿问题，释明其另案处理，杨某等五人方可待宅基地院落及房屋具备评估条件后，另行起诉温某要求赔偿相关损失。

【涉案法条】

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《中华人民共和国宪法》

第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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