一方婚前承租、婚后折抵已故前夫工龄后以成本价购买的房屋，离婚该如何分割？

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2024-08-24

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编号│易居律师团案例库1911339

编者│易居房产律师团案例研究部

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一方婚前承租、婚后折抵已故前夫工龄后以成本价购买的房屋，离婚该如何分割？

——赵某等分家析产纠纷(二审)案法律解析

【关键词】

离婚财产分割折抵工龄房改房成本价购房承租公有住房出售

【要点提示】

夫妻一方婚前承租，婚后折抵该方工龄后，使用夫妻共同财产以成本价购买的公房，房屋权属证书登记在该方名下的，应当认定为夫妻共同财产。离婚分割房屋时，法院应考虑具体财产的情况及折抵工龄一方具体工龄折抵的情况及其权益，对房屋产权归属进行合理判决。

【当事人信息】

原告：赵某（上诉人）

被告：韩某（上诉人）

陈某1（上诉人）

陈某2（上诉人）

【案情简介】

赵某与韩某于1993年10月6日登记结婚，于2014年12月8日经法院调解离婚。在婚姻存续期间，赵某与韩某共购买两套楼房，第一套房屋为赵某婚前承租的单位公房，婚后折抵赵某工龄后以成本价购买，在赵某与韩某离婚时已按夫妻共同财产进行分割确认房屋归赵某所有，赵某按市场评估价给予韩某50%的房屋折价款。第二套房屋为韩某婚前承租的单位公房（下称诉争房屋），婚后折抵韩某与其已故前夫陈某的工龄后以成本价购买，韩某与前夫陈某之子陈某1、陈某2出资，产权登记在韩某个人名下。

韩某、陈某1、陈某2主张：诉争房屋虽只登记在韩某个人名下，但由其与其前夫之子陈某1，陈某2共同出资，应为三人共同共有，而非韩某与赵某夫妻共同财产。

赵某诉请：本案诉争房屋也应按夫妻共同财产分割，其和韩某各占50%房产份额。请求法院判决韩某给付赵某诉争房屋50%的房价款。

【法院判决】

【一审】：

判决诉争房屋归韩某所有，给付赵某诉争房屋30%房价款。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

1. 承租公有住房是否可以出售？

公有住房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，即通常所说的已购公房，包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房；一类是不可售公有住房，包括部级干部名下的已购公房，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房。

可售公房一经上市交易，则变为私有商品房。但为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。

2. 工龄优惠的法律性质

工龄优惠并非法律概念，通常是指在房改时售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予的工龄折扣。

每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。工龄优惠在房改时能够折抵购房款，且数额不低，由此产生工龄优惠是否属于财产之争。

（1）司法实务对于工龄优惠政策的基本态度

最高法院关于工龄优惠的复函认为工龄优惠属于政策性补贴，而非财产或财产权益。该复函发布以来，审判实务中基本按复函的意见办理，一定程度上起到统一裁判尺度的作用。但该复函已于2013年2月18日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》以与现行房改政策不一致为由废止。该复函废止后，对于工龄优惠是否具有财产性权益的争议重新浮现。

（2）对工龄优惠的法律分析

对于工龄优惠是否具有财产性权益的考察还需从财产的基本概念出发。《民法总则》所规定的财产权利是一个开放的体系，除传统上的物权、债权、知识产权、继承权、股权及其他投资性权利外，还将具有一定经济价值的权利和利益等均纳入财产权的范畴。对此，《民法总则》第一百二十六条规定，民事主体享有法律规定的其他民事权利和利益。该条即是关于民事权益的兜底性规定，体现了财产权利的开放性特征。工龄优惠虽不符合通常意义上的财产权利的特征，但其具备财产的核心要素，即具有经济利益，因此应当认定为财产性权益。

（3）工龄优惠的归属问题

工龄是在婚姻关系存续期间取得的，附着于工龄之上的福利应由夫妻双方共享。因此，在双方均健在时，工龄优惠在购房折抵房款时转化为财产性权益，该权益应认定为夫妻共有权益。在一方死亡时，工龄优惠在购房时所折抵的房款可以视作遗产处理，由法定继承人享有相应的权益。

3.诉争房屋所有权之认定

（1）不动产物权以登记为公示公信原则。

本案中，诉争房屋登记所有权人为韩某，但陈某1、陈某2上诉认为该房屋为陈某1、陈某2、韩某三人共同所有与房屋所有权证登记内容不符，现陈某1、陈某2未能出示证据证明房屋所有权证登记有误。另外，陈某1、陈某2自2006年韩某取得73号房屋所有权证起就知道登记内容，其未提出过异议。故法院对陈某1、陈某2的请求不予支持。

（2）诉争房屋是否能认定为夫妻共同财产？

韩某、赵某婚后购买了两套房屋，分别为韩某、赵某婚前承租的单位公房，均于双方婚后折抵工龄后以成本价购买。对于赵某婚前承租婚后购买的房屋，在二人离婚时已按夫妻共同财产进行分割确认房屋归赵某所有，赵某按市场评估价给予韩某50%的房屋折价款。故同理，诉争房屋也应认定为夫妻共同财产为宜。

在房屋分配份额方面，根据婚姻法第三十九条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”以及诉争房屋不仅折抵了韩某的个人工龄，还折抵了韩某前夫陈某的工龄的实际情况，故法院判决确定房屋归韩某所有，由韩某按市场评估价给予赵某30%的房屋折价款。