从未成年人业主处买房法律风险有多大你知道吗，该如何防识别、范、化解？

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编者│易居房产律师团案例研究部

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从未成年人业主处买房法律风险有多大你知道吗，该如何识别、防范、化解？

——杜某与白某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析之三

【关键词】

房屋买卖合同纠纷 未成年人 违约金标准 银行贷款 贷款审批 违约责任

【要点提示】

从未成年业主处购买房产应特别谨慎并注意对相关常见法律风险进行识别、防范：未成年人的监护人并不能随意处分未成年人名下房产，一般需要公证机关对监护人的处分行为以及监护资格进行公证，有些父母并非当然是未成年业主的监护人，不同的贷款银行对此类房屋的交易有不同的要求，未成年人名下的房产本身亦可能存在非独立财产而与家庭资产混同等其他法律风险。

【当事人信息】

原告: 白某（被上诉人）

被告： 杜某（上诉人）

第三人：中介公司

【案情简介】

2014年9月25日，出卖人白某（甲方）法定代理人谭某(白某之母)与买受人杜某（乙方）以及居间方中介公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：房产位于顺义康柏园，建筑面积655平方米，成交价人民币17500000元；付款方式：银行贷款。乙方签合同当日，支付定金500000元；2014年10月31日前，支付4200000元。乙方采取银行贷款的方式来支付部分房款，经办理贷款的银行审批，会给予乙方一定额度的贷款，贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》，将批准的部分房款一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。剩余房款乙方应在2015年1月31日前，产权过户后由银行支付给甲方。银行贷款不足以支付剩余房款的，由乙方支付给甲方。如因乙方自身原因或其他任何原因不能取得银行贷款的，乙方需自行筹集剩余房款，按照合同约定的日期，以现金支付的形式支付给甲方。乙方未按合同约定期限付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0.05%的违约金，合同继续履行；若超过60日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金...

房屋过户后，白某认为杜某恶意逾期付款、违约严重，应按合同约定承担违约责任。杜某认可白某所述的已付款时间、金额，但称对后续如何付款合同中没有明确约定，不认可违反约定，逾期付款。

白某遂向法院诉请：杜某支付白某逾期付款违约金535150元。

【案情补充】

中介公司出具《房屋银行放款延缓情况说明》，内容为：…在后期的合同履行过程中，买受方积极准备相关材料并向银行申请房屋按揭贷款。因为出卖方（白某）尚属未成年，所以银行在审批贷款环节进展比较慢。三、在2015年4月20号买受方自行筹集全款支付卖方，办理了产权过户转移手续。四、在银行的贷款审批期间，因出卖方（白某）尚属未成年，而国家和银行在为了保护未成年房屋产权不被侵占做了很多规定，并且需要提供相关材料，导致整个交易流程时间有所退后，实属不可抗力，故双方免责。白某对此不认可。

杜某向白某发出《告知函》（2015.2.11），内容为：…甲方应积极配合乙方办理银行贷款并协助乙方出示办理贷款所需文件，如因甲方原因导致乙方办理贷款事宜拖欠或无法办理，由甲方承担责任。有鉴于此，…贵方未在约定内向银行提供贷款资料，导致银行不能放贷。…贵方人长期未在北京，在办理房屋过户等具体的相关事宜上，与我方、银行、居间方无法同步…故我方书面通知贵方，尽快补齐银行材料和安排相关事项的时间并承担因此带来的所有后果！…

杜某提交其付款银行历史交易明细，载明：2015年3月31日杜某向白某1（白某之父）账户共汇款三笔，分别为3000000元、300000元、500000元；2015年4月21日，杜某向白某1账户汇款7000000元；2015年5月15日，杜某向白某1账户汇款1000000元；2015年5月26日，杜某向白某1账户汇款550000元；2015年11月26日，杜某向白某1账户汇款200000元，共计12550000元。拟证明其向白某1支付购房款共计17558000元。白某认可杜某一共支付购房款17558000元，但其中58000元是违约金。

【法院判决】

【一审】：

    一、杜某给付白某逾期付款违约金520850元。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

1.卖方诉请延期付款违约金，买方辩称出售方系未成年人致无法取得贷款应免责法院为何不支持？

【详见本公众号2020年1月23日推文】卖方诉请延期付款违约金，买方能否以出售方系未成年人致无法取得贷款抗辩免责？

2.在逾期支付房款情况下多打款给卖方视为认可违约金标准，买方再主张违约金高于实际损失请求调整法院不支持！

【详见本公众号2020年2月1日推文】买方逾付房款情况下多打款给卖方如何理解，主张违约金高于实际损失请求调整法院支持吗？

3.从未成年人处购买房产风险有多大你知道吗？虽是父亲但非法定监护人签订补充协议法院亦不认！

本案中，杜某认为白某1系白某父亲，且购房款也是支付给的白某1，办理纳税和过户的时候，也是白某1代白某去的现场，因此白某1有权代白某签署补充协议（一）、（二）（具体详见上文2），杜某提交该证据用以证明应当按照双方最终达成的补充协议条款作为计算违约金的标准，而不应按《北京市房屋买卖合同》约定的违约金且该违约金远高于卖方的实际损失。

对此白某不认可，白某认为自己为未成年人，其法定监护人系其母亲谭某而非白某1，购房款打给白某1是因为其有招行卡而谭某没有，办理纳税及房屋过户手续都由谭某经手，白某1无权代白某签订补充协议。

法院审查后认为，白某系未成年人，房屋买卖合同也由其法定监护人谭某所签，杜某对此是明知的。杜某提出白某1作为白某某代理人负责涉案合同的履行，办理缴税及房屋过户手续，但经法院核查，缴税及房屋过户均由谭某实施，且谭某系白某的唯一法定监护人，现杜某没有证据证明白某1有权代理白某签订补充协议，故对杜某二审期间提交的补充协议的效力，法院未认定。最终二审法院驳回上诉，维持原判。

易居房产律师温馨提示：从未成年业主处购买房产应特别谨慎并注意对相关常见法律风险识别、防范。

（一）未成年人的监护人并不能随意处分未成年人名下房产，必须要按照最有利于未成年人的原则，“为维护未成年人的利益”才可以进行处分。对于“为未成年人的利益”的情形，我国法律还未作出具体的规定。

（二）未成年人名下房屋出售时一般需要公证机关对监护人的处分行为以及监护资格进行公证，还需要进行公告，部分地区甚至需要学校、医院、街道办事处等部门出具为了维护未成年人利益的证明。

（三）处分未成年人房屋时需识别其监护人并征得其监护人一致同意，因此购买登记在未成年人名下的房屋时，需要明确未成年人的法定监护人具体情况、数量，特别是涉及到未成年人的父母已离异的情况时（如本案例中父亲并非当然的法定监护人）。

（四）购买未成年人名下房屋时贷款的办理不同银行也会有不同的要求，相对来说都更加繁琐，这是对未成年人财产的保护，但是对于购房人来说增加了负担。

（五）另，未成年人名下的房产本身亦可能存在非独立财产而与家庭资产混同等其他法律风险的情况。

总之，法律对未成年人名下的房产的出售和购买已有了部分的规定、限制，但对未成年人的财产权益（尤其是房产）的保护也存在诸多有待完善之处，在购买或处分与未成年人相关财产时建议到专业的法律机构进行咨询、寻求专业律师的帮助，以免造成不必要的损失。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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