楼市金九银十交易空前惨淡，房价下跌拐点真的来了？

中国房地产市场传统旺季“金九银十”已经到来，然而，来自机构数据显示，一二线房地产市场未出现往年的高温，成交量呈现低迷状态。

金九银十交易空前惨淡

中国指数研究院近日发布的数据显示，其上周（9月4日—9月10日）监测的27个主要城市的整体成交同比全线下行，且一线城市楼市成交降幅高于二三线城市。从总体来看，27个城市房地产成交面积整体同比下降22.1%。

中原地产研究中心统计数据反映出同样的趋势。“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%，其中，北京环比下调28%，同比跌幅达到60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。

此外，二线城市环比也下调8%，同比跌幅达32%，包括南京、杭州、苏州、南昌、福州济南等二线城市成交量均有所下降，而与此同时，部分三线城市成交量持续上升。整体来看，进入9月，全国房地产市场的成交量均低于预期。

由于一线、二线城市受调控政策影响，很多城市受到首付比例提高的影响，购房者的购房压力有所增加，造成了成交量将有所下滑。成交量放缓，楼市低迷。可以预见的是，今年的9月、10月，全国房地产市场将持续调控，市场成交量将不容乐观。

在房地产市场行情分化的背景下，针对热点城市房地产市场的政策加码仍在持续。如：湖北国资委日前指出，国企对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；北京官方提出，严查个人贷款资金违规购房行为，点名“房抵贷”，随后明确已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房。

通过对今年1-8月全国楼市数据的分析可以看出，房地产市场基本面保持平稳，一线城市和二线热点城市的房价增速已经得到明显控制，非理性投机也得到有效控制。展望“金九银十”，楼市调控政策整体不会放松，央行坚定抑制泡沫、防范风险的方向不会变，货币面还将持续收紧，楼市整体重回“高温”的机率极低。

楼市拐点即将迎来？

从经济学的视角来看，景气周期可分为短期、中期与长期等三种类型，分别为库存周期、朱格拉周期（Juglar Cycle）与库兹涅茨周期（Kuznets Cycle）。在三者中真正能让经济地貌彻底发生变化的则是所谓的“库兹涅茨周期”—— 房地产需求涌现带动的全面性景气扩张。

由于库兹涅茨周期是伴随着工业化与城市化而来，也因此周期波长较其他周期更为持久。一般而言，库兹涅茨周期大多从20年起跳，周期波长则与人口结构以及城市化持续时间紧密相关。

 一般认为，自上世纪90年代起，随着中国的商品房市场逐渐兴起，中国也进入了城市化起飞阶段。在这个过程中，对于城市房地产的刚性需求带动了中国的实体经济快速增长，资产价格的持续上涨也带动了中国民众的财富效应。 

然而，随着中国进入中高收入社会，借由资产效应所带动的虚假繁荣已不足以再支撑起中国经济持续增长的动能。自此，政府开始积极鼓吹资本“脱虚入实”，而抑制房地产市场非理性投资成为政府衡量资本“脱虚入实”的一项重要指标。 

简而言之，在高度依靠房地产市场腾飞逾十年之后，房贷已成为信贷部位中比例最高的一块。根据一项统计显示，在2016年新增的信贷中，超过一半的比重投向房贷部位，这也坐实了中国银行部门被房地产“绑架”的指控。

在2016年底，中央经济工作会议上定下了“房子不是用来炒的”基调同时，中央也明确表示，2017年中国经济工作的基调是确保“稳中求进”，不让资产泡沫进一步扩大，有序推动房地产“去杠杆”，并严防“金融风险”。这意味着中央将极力避免楼市出现“硬着陆”。

作为楼市兴衰关键的货币政策，特别是房贷政策，不仅没有松动，甚至有加码的迹象。来自融360的最新统计数据显示，8月全国533家银行中，154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。截至目前，执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。

目前来看，“金九银十”降温趋势已成事实，但是否意味着楼市拐点来临呢？值得注意的是，在政府严控楼市的背景下，房地产“买到就是赚到”的黄金时代已经一去不复返，未来的楼市将是以建立合理的长效机制为主旋律，引来一波租凭市场规范与发展的高速期。

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