房地产开发环节税务风险控制关键点

朱光磊陈正坤地产财税圈 2021-12-10

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第一章：房地产开发流程与涉税简介

第二章：购买土地环节税务风险控制关键点

第三章：公司设立环节税务风险控制关键点

第四章：房地产业融资环节税务风险控制关键点

开发环节税务风险控制关键点

第一节
境外设计费涉税解析

【案例5-1】

香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲房地产公司需要支付人民币1000万元，乙公司共计派员来内地一次，时间为2012年2月1日～2012年2月18日。

问题28：乙公司如何缴纳增值税？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第六条规定“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外”，和第二十条规定“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率”，因此，应由甲房地产公司代扣代交增值税，缴纳增值税=1000/1.06×0.06=56.60万元。由于境外企业在中国无法认定为小规模纳税人，无法适用简易征收3％的税率，只能按照6％的税率交纳增值税。

问题29：乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？

根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》及其议定书，派雇员构成常设机构的标准是“以在任何12个月中连续或累计超过183天的为限”，超过183天构成常设机构，不超过183天不构成常设机构。由于乙公司共计派员来内地一次，时间为2012年2月1日～2012年2月18日，不超过183天不构成常设机构，因而乙公司在中国境内不需要缴纳企业所得税。

我

通常情况下，项目公司聘请的境外设计公司以美国、日本、德国、中国香港为主，这些国家或地区与中国内地都签订有税收协定或税收安排，提供的概念设计派员来中国内地时间较短，不会构成常设机构。税收协定或税收安排在税收实践中起着“税盾”的作用，一项业务应先根据境内法规判定纳税义务，然后当事人根据税收协定申请享受税收协定待遇，申请减免税。在实践过程中，有一些税务机关通过不受理减免税申请来侵害纳税人享受税收协定待遇的权利。

涉外税收是税收中一个复杂的分支，当初级操作者遇到复杂的涉外税收问题时，建议聘请专业人士协助沟通。

第二节
甲供材的避税空间

甲供材是指建设单位和施工单位之间材料供应、管理和核算的一种方法，即房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时，开发方为甲方，合同中规定该工程项目中所使用的特定材料由甲方（开发方）统一购入，甲方（开发方）根据施工图计算施工所需的材料量，列出材料供应清单，各个施工单位根据工程进度预算所需要的材料量提前上报计划，开发单位统一购入管理，在工程款结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。

对于甲供材的税收征管曾一度非常混乱与严格，苏地税发〔2006〕244号曾规定“纳税人从事建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其计税营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内，甲供材料应全额计入工程造价，一并计征营业税”，明确发文要求无论与对方如何结算，甲供材应一并征收营业税，根据省局文件，江苏部分地税机关要求“建设单位每一次支付工程价款必须取得当地地税部门监制的工程发票”。这种一刀切的做法引起了建筑企业与房地产企业的质疑，也违反了“上位法”文件精神，部分地区房地产企业通过行政复议等方式改变了税务机关原来对于甲供材的粗暴征管方式，征纳双方的互动推动甲供材的问题从隐晦到明了。随着税收征管向依法治税逐步渐进，对于甲供材的征收管理也改变了过去一刀切的做法。

【案例5-2】

甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。

问题30：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？

1．营业税制下处理

（1）政策规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（简称《营业税实施细则》）第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。第十六条规定两条例外原则，即细则第七条规定与装饰劳务，下面对细则第七条与装饰劳务进行分析。

《营业税实施细则》第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。国家税务总局公告2011年第23号对《营业税实施细则》第七条又进行了更加详细的补充规定。

装饰劳务不适用于《营业税实施细则》第十六条，是因为对装饰劳务有的特殊规定。财税〔2006〕114号规定：“近期，上海市地方税务局报来《关于上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式开展的家装业务征收营业税问题的请示》（沪地税流〔2006〕41号），反映上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式提供的装饰劳务在征收营业税时存在重复征税问题。经研究，现将纳税人以清包工形式提供装饰劳务的营业税问题明确如下：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。”

因而营业税对于装饰劳务、建设方提供的设备、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为存在优惠，营业额可以不包括装饰中的甲供材料、建筑方提供的设备及自产货物的金额。

（2）处理原则。根据以上分析，我们知道对于设备、装饰中的材料、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为应该采用甲供的方式，由房地产公司签订采购合同，以减少总包方的营业税，从集团层面实现节税。其余的材料、物资、动力可采取总包方采购的方式减少管理成本。

（3）操作关键点。

1）设备与材料的区分。对于设备与材料的区分标准，江苏、山东等省发布了省级的文件进行明确，如苏地税规〔2011〕11号文件对设备与材料的区分进行了原则性的规定，更详细的规定只能参照GB/T 50531——2009，但是GB/T 50531——2009也没有穷尽所有设备与材料的区别，仍然需要与主管税务机关沟通。

2）装饰与其他建筑业的区别。国税发〔1993〕149号规定：装饰，是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。这仅是一个原则性规定，实际操作中无法掌握。

《建筑法释义》规定：建筑装修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单独列出。对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围。此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。

因而根据《建筑法释义》，一次性完成的装修，属于建筑；不涉及建筑物的安全性和基本使用功能的装修，属于装饰；涉及建筑物的主体或承重结构变动的，属于建筑。

在实际操作过程中，部分税务机关参考《国民经济行业分类（GB/T 4754——2011）》《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》中对装饰的分类进行区分。

根据《国民经济行业分类（GB/T 4754——2011）》，建筑装饰业指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。

《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》，对建筑工程分部工程、分项工程划分分类如表5-1所示。

表5-1 建筑工程分部工程、分项工程划分表

《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》对装饰的外延做了更多的定义，江苏某市的税务机关就是以《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》中关于装饰业的列举项目作为装饰业的实际操作标准，对于外墙的面砖、幕墙都作为装饰材料处理。

3）提供建筑业劳务的同时销售自产货物。自产货物必须由供贷方提供其主管国税机关出具的自产货物证明；同时必须在合同中分别注明货物与建筑业劳务的金额。部分省份税务机关（如湖南省地方税务局公告2011年第3号）要求销售自产货物同时提供建筑业劳务方必须具有建安资质。

2．现增值税规定

营改增以后，因增值税链条式抵扣、消除重复征税的特征，甲供材不再是困扰如何计税的焦点。由于建安、不动产适用的增值税税率都是11％，材料、设备、动力适用的增值税税率一般为17％，典型的低征高扣，从保证工程质量的前提下降低税负的角度出发，房地产公司和建筑企业都会倾向于材料、设备由自己采购，是否实行甲供材、甲方采购哪些材料、多少材料，是甲乙双方博弈、谈判的一个重点。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（七）项规定，“1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程”，即在有甲供材的情况下，作为承建方的建筑企业可以选择简易计税方法，按3％的征收率计算缴纳增值税和开具增值税专用发票。甲方供应多少材料才是甲供材，国家税务总局的答复是只要甲方提供了材料或者动力如电力等，不论数量、金额多少，都是甲供材。虽然建筑企业可以选择简易计税，但还得看甲方是否同意。显然甲方不愿意接受乙方开具的3％增值税专用发票，会要求乙方提供11％的专用发票；而乙方由于可以抵扣的进项税额少了，税负也会上升，这样双方必然就如何平衡进行协商，最终才能达成一致。营改增之后，不少房地产公司都增加了2％～5％的工程价款给乙方，以取得11％的专用发票。

问题31：简易计税和一般计税孰优孰劣？

这个问题没有统一的答案，只能说整体税负低的好、不含税成本低的好。不同公司的相同业务、同一公司的不同项目、同一公司同一项目的不同时期，受管理水平、资金周转、销售情况、采购进度等各方面因素的影响，其增值税税负都可能不同。所以，只能具体情况具体分析。

简易计税的特点是计算简便，核算简单，税负率就是征收率，不能抵扣进项税额。一般计税的特点是计算麻烦，核算复杂，税负率不固定，可以抵扣进项税额。它们区别的关键就是进项税额能否抵扣。简易计税的增值税其实和营业税没有什么区别，重复征税的问题一样存在。如老项目，营改增后按简易计税的情况下，建筑企业按3％计税，房地产企业按5％计税，房地产企业并不能抵扣承建方的3％，取得了专用发票也不行，和营业税一样存在重复征税。但在这种情形下并非简易计税就没有一般计税好，如果一般计税的税负高于3％或者5％，当然简易计税划算。在案例5-2中，税负要从整个集团层面来考量，建筑公司的销项税额就是房地产公司的进项税额，集团层面进销相抵，关键在于其他进项税额的取得和销售毛利的大小。

问题32：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？

根据《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》，外墙面砖、门窗、幕墙都属于装饰材料，甲集团所在地H区的主管税务机关采信甲集团的主张，对该部分甲供材没有征收建筑方营业税。但笔者在另外一个城市，相同的情况，主管税务机关认为一次性完成的装修，属于建筑，外墙面砖、门窗、幕墙都不属于装饰材料。税收并不是科学，受主管税务机关的自由裁量权影响而具有不确定性再次得到验证。

第三节
统借统还的法律形式

【案例5-3】

接案例5-2，2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿元，然后转贷给乙房地产公司使用。当年甲集团公司产生600万元银行利息费用，甲集团公司向乙公司收取600万元利息。

问题33：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？

根据国税函〔1995〕156号文件第10条，“不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按‘金融保险业’税目征收营业税”，在一般情况下，甲集团公司向乙公司收取600万元利息会被认为是转贷行为，按“金融保险业”税目征收营业税。

问题34：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？

财税字〔2000〕007号规定：对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。

再根据国税函〔2002〕837号：接中国农业生产资料集团公司《关于中国农资集团公司所属企业税前列支借款利息有关问题的请示》（〔2002〕中农财字第114号），申请对其所属企业从集团公司取得的银行信贷资金支付的利息在税前全额扣除。经研究，现就有关问题通知如下：中国农业生产资料集团公司为进一步完善现代企业制度，加快公司集团化经营战略的步伐，不断提高集团公司信贷资金管理水平，准备逐步实施“集团公司统一贷款，所属企业申请使用”的资金管理模式，以改变原实行的‘集团担保，各自贷款’模式带来的种种弊端。即中农集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。因此，对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制。凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。

因而以集团公司名义统借统还，集团中的核心企业将贷款资金转贷给最终用款公司并收取的利息，免征营业税。

我的经验

笔者曾经接触过三个案例，都以统借统还的名义免征营业税，但是操作方法差异较大，甚至有税务机关认为统借统还只是针对国有企业的特殊优惠文件，民营与外资企业不属于适用范围。但是没有一份统借统还文件做了以上限定，明确统借统还规定仅适用于国有企业。一些省级地税机关根据工商企字〔1998〕第59号的相关规定认为，最被接受的统借统还需要满足以下条件。

（1）企业集团需要满足以下条件：企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；集团成员单位均具有法人资格；集团公司名称上有“集团”字样。

（2）统借统还人是集团公司核心企业。核心企业的认定，可以根据收入、资产、利润、人员等指标。

（3）集团公司实行资金统借统还制度。

（4）借款利息必须平进平出，不得加价。

在案例5-3中，甲集团公司满足（1）（2）（4）项的规定，甲集团公司将已经实施的统借统还制度制成了文件出台，并且通过集团内资金统借统还合同约定每笔资金的借款与转贷的对应关系，经过沟通，获得了当地税务机关的认可。

风险提示

统借统还在国家层面没有明确而详细的规定，因而要特别尊重各地税务机关的规定与征管习惯，如山东省地税转发的《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（鲁地税函〔2004〕184号）规定：企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，凡同时符合以下条件的，属于统借统还贷款业务，对企业集团向下属单位收取的利息不征收营业税：（1）企业集团的贷款必须是从金融机构借入的款项；（2）贷款使用单位必须是企业集团所属母公司、子公司、参股公司以及其他成员单位；（3）企业集团向下属单位收取利息的利率不高于支付给金融机构的借款利率。其中并没有将工商企字〔1998〕第59号中关于集团公司的一些细则规定作为集团内资金往来满足统借统还的形式要件，但是越来越多的税务机关倾向于将工商企字〔1998〕第59号的规定作为满足统借统还的条件，以减少满足统借统还的企业数量。

问题35：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第一条第（十九）项规定：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

统借统还业务是指：

（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

统借统还业务，只要不高于（低于或等于均可）支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，即可免征增值税。该利息收入还可以开具免税发票，用作利息支付凭证。

第四节
母子公司往来涉及的流转税

【案例5-4】

2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿元，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿元给乙公司使用。当年甲集团公司3亿元流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三家公司的企业所得税税率为25％，也不享受税收优惠。

问题36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？

关联公司资金往来而不收取利息，是房地产集团公司的常态。但是经常有税务机关认为，《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《税收征管法》）第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（1）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（2）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（3）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（4）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。根据第6项“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”可以认定，关联公司资金往来不收取利息不符合独立交易的原则，交易价格为零，属于一种利益输送，适用“计税依据明显偏低，又无正当理由的”，应该核定营业税与企业所得税。

1．营业税

（1）征税范围。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。营业税的征税范围是有偿提供应税劳务，同时第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。

以上条款清楚表明，视同销售行为征收营业税只适用上述两种情形。营业税就列举行为征税，无偿融通资金行为不属于所列举行为，没有征收营业税依据。

（2）纳税义务时点。《中华人民共和国营业税暂行条例》（简称《营业税暂行条例》）第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

因而营业税的纳税义务时点为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，由于丙公司没有收取款项，那么丙公司的纳税义务时点只能是“书面合同确定的付款日期的当天或者应税行为完成的当天”。丙公司未与乙公司签订收取利息的合同，也没有进行贷款行为，因而丙公司不具有纳税义务。在税收实践中，许多税务机关滥用税收的征管权，对相当一部分的房地产公司核定了营业税，企业财税人员由于缺少税法的基本功，不知道依据税法与税务机关进行沟通，企业增加了冤枉税。

（3）实体法与程序法如何协调。税务机关通常还会认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来中，融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。

从我国税收实践来看，《税收征管法》与《营业税暂行条例》均属于法律法规，一个属于程序法，另一个属于实体法。但从法律惯例来说，具体计算征收税款一般适用实体法，程序法是为保证实体法实施而设立的，实体法是目的，程序法是手段，直接采用《税收征管法》规定计算征收税款，而无视实体法明确规定，并且通过程序法修改实体法的实质内容，违反了司法实践的原则。

2．企业所得税

根据国税发〔2009〕2号第三十条规定：实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。在案例5-4中，甲、乙、丙三家公司的企业所得税税率为25％，也不享受税收优惠，因而丙公司与乙公司的资金往来没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，因而属于“原则上不做转让定价调查、调整”范围，税务机关以程序法《税收征管法》改变实体法的实际内容，违反了税法的原理，也属于为了增加税收而进行的滥用税法解释权。

问题37：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。丙公司向乙公司无偿提供贷款服务，需要视同销售缴纳增值税。如果是公司股东个人提供的无偿贷款，由于股东是自然人，不是个体工商户，则不需要视同销售缴纳增值税。

问题38：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？

税务机关往往认为，根据《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，与取得收入直接相关的支出，可以在企业所得税前扣除；甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用属于与甲集团公司不直接相关的支出，因而不可以在企业所得税前扣除。这是现在的房地产公司税收实践中经常遇到的问题。

根据国家税务总局公告2011年第25号第四十五条规定：企业按独立交易原则向关联企业转让资产而发生的损失，或向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失，准予扣除，但企业应作专项说明，同时出具中介机构出具的专项报告及其相关的证明材料。由于向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失，准予扣除，因而向关联企业提供借款属于与生产经营直接相关的行为，税务机关以不直接相关为由不让甲集团公司对600万元银行利息费用进行企业所得税扣除，与国家税务总局公告2011年第25号是相互矛盾的。

从正面来分析，为关联公司提供的担保损失尚且可以进行企业所得税扣除，那么甲集团公司为关联方借款3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用也是可以进行企业所得税扣除的。

本文摘自：房地产税收面对面：实务与案例（第三版）

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